Marché immobilier à Caen : ventes 2025, prix et taux 2026

Le marché immobilier de Caen repart en 2025 après deux années de repli. Selon notre calcul sur les ventes enregistrées par l’administration fiscale, nous retenons 2 017 ventes ordinaires de logements anciens à Caen en 2025, soit 13 % de plus qu’en 2024, mais 12 % de moins qu’en 2022. En 2026, les indicateurs divergent. Au niveau national, selon les notaires, les prix reculent de 0,8 % sur un an en France métropolitaine au deuxième trimestre 2026 (chiffre provisoire). Selon la Banque de France, les taux de crédit remontent aussi depuis le début de l’année. En revanche, à Caen, les cartes des notaires de France indiquent, sur un périmètre non précisé, 3 % de hausse sur un an pour les appartements anciens au deuxième trimestre 2026.

Ce qui a changé : cette version du 29 octobre 2026 remplace le texte d’octobre 2022, qui reprenait une conférence de presse de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) de juin 2022. Désormais, elle s’appuie sur les ventes de 2022 à 2025 à Caen, à Bayeux et dans le Calvados. S’y ajoutent les logements autorisés et mis en chantier, les taux de crédit d’août et de septembre 2026 et l’analyse des notaires mise à jour le 22 octobre 2026. Elle ne remplace pas l’estimation de votre bien.

Marché immobilier à Caen : les repères

Le tableau résume le marché immobilier de Caen, avec la période et la source de chaque chiffre.

Combien de ventes à Caen et à Bayeux ?

À Caen, le nombre de ventes de logements anciens passe de 2 286 en 2022 à 1 785 en 2024, soit 22 % de moins. Ensuite, il remonte à 2 017 en 2025, soit 13 % de plus en un an. À Bayeux, les ventes reculent en 2023 puis remontent dès 2024. Elles passent de 212 en 2022 à 143 en 2023, 150 en 2024 et 178 en 2025, soit 19 % de plus en un an. Dans le Calvados, selon le même calcul, les ventes passent de 10 795 en 2022 à 8 209 en 2024, avant de remonter à 9 047 en 2025, soit 10 % de plus en un an.

Marché immobilier à Caen : le calcul des ventes

Ces comptes suivent d’ailleurs la méthode de notre guide du prix de l’immobilier à Caen. Ils viennent de la base des demandes de valeurs foncières, version d’octobre 2026, et portent sur les ventes ordinaires d’un seul logement, appartement ou maison. Les ventes sur plan, les surfaces bâties de moins de 9 m² et les prix hors de la fourchette de 1 000 à 10 000 € le m² sont en outre écartés. Nos comptes sont donc inférieurs à l’ensemble des ventes de logements enregistrées dans la base.

Ventes en 2026 : les chiffres nationaux

Les ventes de 2026 ne sont pas encore complètes dans la base. Ainsi, nous ne donnons pas de total local pour 2026. En revanche, les notaires comptent 951 000 ventes de logements anciens en France sur les douze mois à fin août 2026, soit 3,6 % de plus en un an, alors que la croissance sur douze mois approchait 13 % à la fin de 2025. Selon eux, le nombre de ventes pourrait redescendre autour de 920 000 fin 2026.

Marché immobilier à Caen : quels prix ?

Selon notre calcul sur les demandes de valeurs foncières, le prix médian d’un logement ancien à Caen est de 3 068 € le m² en 2025. Il est de 2 978 € pour les appartements, qui représentent 85 % des ventes, et de 3 535 € pour les maisons. Cependant, le prix d’une maison comprend son terrain : ces deux chiffres ne se comparent pas directement.

Selon notre calcul, de 2024 à 2025, le prix médian des appartements de Caen passe de 2 782 € à 2 978 € le m², soit 7 % de plus. En revanche, celui des maisons reste stable, à 3 571 € puis 3 535 €, soit 1 % de moins, un écart trop faible pour être distingué du hasard, selon le calcul de notre guide. Notre guide du prix de l’immobilier à Caen détaille les prix par quartier et par commune de Caen la mer.

Marché immobilier à Caen : les prix des notaires

En outre, les cartes des notaires de France publiées en octobre 2026 donnent un prix médian de 2 960 € le m² pour les appartements anciens de Caen au deuxième trimestre 2026, soit 3 % de plus qu’un an plus tôt. Leur périmètre n’est pas précisé : ce chiffre ne se compare pas directement aux nôtres.

Au niveau national, les notaires de France et l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) publient un indice de prix des logements anciens. Selon l’analyse mise à jour le 22 octobre 2026, il recule de 0,8 % sur un an en France métropolitaine au deuxième trimestre 2026 (chiffre provisoire). Les appartements restent presque stables, avec 0,1 % de moins, tandis que les maisons reculent de 1,3 %. Par ailleurs, les projections des notaires, tirées des avant-contrats, annoncent en France métropolitaine une stabilisation des prix à l’automne 2026.

Au 29 octobre 2026, nous n’avons trouvé aucune prévision officielle de prix pour Caen : nous n’en donnons pas. Pour connaître la valeur de votre logement, demandez notre estimation immobilière gratuite.

Marché immobilier à Caen : quels taux ?

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est de 3,32 % en août 2026 (chiffre provisoire), toutes durées, hors renégociations, frais et assurance. Il était de 3,30 % en juillet 2026 et de 3,10 % en août 2025. Il a gagné 0,24 point depuis décembre 2025, où il était de 3,08 %. Par ailleurs, l’Observatoire Crédit Logement / CSA relève 3,40 % en septembre 2026, soit 0,09 point de plus que son chiffre d’août, 3,31 %, pour une durée moyenne de 252 mois.

Toutefois, ces taux sont des moyennes nationales. Votre taux dépend en effet de votre banque, de votre apport, de votre profil et de la durée du prêt.

Quelle mensualité pour un appartement à Caen ?

Par exemple, prenons un crédit de 142 000 €, le prix médian d’un appartement vendu à Caen en 2025, sur 25 ans et hors assurance. Le tableau, calculé par Uni immobilier, donne la mensualité à trois taux : celui d’août 2025, celui d’août 2026 et le seuil de 4 %, que les notaires jugent préoccupant.

Ainsi, la mensualité augmente de 16 € entre août 2025 et août 2026. Elle augmenterait de 69 € par rapport à août 2025 si le taux atteignait 4 %. De plus, à mensualité égale, passer de 3,10 % à 4 % réduit d’environ 9 % la somme que vous pouvez emprunter. Toutefois, ce calcul est le nôtre : il ne tient compte ni de votre apport, ni des frais de notaire, ni de l’assurance. Pour simuler votre financement, parlez à notre courtier Uni Financement.

Construction : combien de logements ?

Le service des données et études statistiques (SDES) publie, à partir de la base Sitadel, qui recense les permis de construire, le nombre de logements neufs autorisés et mis en chantier par commune et par an. Un logement autorisé n’est cependant pas encore construit : la mise en chantier vient après l’autorisation. Le tableau donne les logements autorisés de 2021 à 2025, comptés à la date réelle de leur autorisation. Ce sont des données brutes, non estimées, qui peuvent encore être complétées, surtout pour les mises en chantier.

Autorisations et mises en chantier

À Caen, les autorisations montent à 1 391 logements en 2025, contre 914 en 2024, un niveau supérieur à chacune des années de 2021 à 2024. Cependant, 631 de ces logements, soit 45 %, sont des logements en résidence, une catégorie qui regroupe notamment les résidences pour étudiants, pour seniors ou de tourisme. Le reste se compose de 689 logements collectifs ordinaires et de 71 maisons.

De plus, dans le Calvados, 5 967 logements sont autorisés en 2025, contre 4 348 en 2024, soit 37 % de plus. Les logements en résidence en représentent 1 334, contre 347 en 2024. En revanche, à Bayeux, 90 logements sont autorisés en 2025, contre 151 en 2024.

Les mises en chantier de 2025 ne sont pas encore publiées dans la série annuelle du SDES. En 2024, 617 logements sont mis en chantier à Caen, contre 342 en 2023, et 170 à Bayeux, contre 34. Dans le Calvados, ils sont 3 249, contre 3 203.

Construction : premiers chiffres de 2026

Le SDES publie aussi des données mensuelles, comptées à la date de leur enregistrement dans la base Sitadel. De janvier à septembre 2026, elles donnent 3 188 logements autorisés dans le Calvados, contre 4 055 de janvier à septembre 2025, et 356 à Caen, contre 884 un an plus tôt. En revanche, elles donnent, pour ces neuf mois, 2 894 logements mis en chantier dans le Calvados, contre 2 275 un an plus tôt, et 528 à Caen, contre 508. Toutefois, ces données sont indicatives : elles ne se comparent pas aux données en date réelle, comme celles du tableau de 2021 à 2025.

Au niveau national, 377 834 logements ont été autorisés, selon les estimations du SDES, d’octobre 2025 à septembre 2026, soit 9,1 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, d’après les résultats de la construction de logements à fin septembre 2026. Pour acheter un logement neuf à Caen ou à Bayeux, parcourez nos programmes.

Que prévoient les notaires ?

Dans leur analyse mise à jour le 22 octobre 2026, les notaires de France jugent que la reprise laisse place à un ralentissement progressif. Selon eux, le principal risque à court terme porte sur les volumes de ventes dans l’ancien, plus que sur une nouvelle baisse brutale des prix. D’après eux, les acheteurs prennent davantage de temps pour se décider et négocient plus fermement. De leur côté, certains vendeurs préfèrent différer leur vente.

Pour les notaires, le seuil de 4 % pour le taux des crédits est préoccupant : au-delà, le pouvoir d’achat immobilier des ménages baisserait et de nouveaux projets pourraient être reportés. Ils citent la décision de la Banque centrale européenne du 10 septembre 2026, qui a relevé les trois taux directeurs de 0,25 point. Le 29 octobre 2026, la BCE a laissé ces trois taux inchangés : la facilité de dépôt reste à 2,50 %, comme depuis le 16 septembre 2026. Selon la BCE, la poursuite de la hausse des prix de l’énergie fait peser des risques à la hausse sur les perspectives d’inflation.

Enfin, les notaires jugent que le début de 2027 appelle une vigilance particulière. Les incertitudes économiques et budgétaires et l’approche de l’élection présidentielle pourraient renforcer l’attentisme des ménages. Si vous achetez avant d’avoir vendu, lisez notre article sur acheter avant de vendre sa maison.

Marché immobilier à Caen : que faire ?

Vendre : fixer le bon prix

1. D’abord, fixez le prix d’après les ventes réelles du quartier, non d’après les annonces.
2. Ensuite, prévoyez une négociation plus ferme : les notaires observent que les acheteurs prennent davantage de temps.
3. Enfin, calculez votre plus-value immobilière avant de signer.

Acheter : calculer la mensualité

1. D’abord, calculez votre mensualité à plusieurs taux, par exemple 3,32 % (Banque de France, août 2026), 3,40 % (Observatoire Crédit Logement / CSA, septembre 2026) et 4 %, et gardez une marge de sécurité.
2. Ensuite, vérifiez vos aides, comme le prêt à taux zéro.
3. Enfin, ajoutez au prix les frais de notaire à Caen.

Investir : après le Pinel

Le Pinel ne s’applique plus aux achats signés depuis le 1er janvier 2025. Notre article sur la fin du Pinel à Caen et à Bayeux présente le Jeanbrun, un amortissement fiscal qui le remplace en partie.