Tout ce qu’il faut savoir sur le prêt relais

En France, plusieurs solutions sont mises à disposition des particuliers pour les accompagner dans l’achat d’un bien immobilier. Si le principal dispositif utilisé par les Français reste le prêt immobilier, qui consiste à obtenir une certaine somme d’argent auprès d’une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier, d’autres dispositifs permettent de faciliter l’acquisition d’un logement. C’est notamment le cas du prêt relais, également connu sous le terme de prêt achat-vente. Ce type de prêt permet de financer l’achat d’une résidence principale avant même d’avoir vendu son ancien bien immobilier. Mais quelles sont les caractéristiques du prêt relais ? Quel est le montant d’un prêt relais ? Et quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de prêt ? On fait le point.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ? Quelques éléments de définition

Le prêt relais est un dispositif d’emprunt de courte durée qui permet de répondre à un besoin bien précis : celui d’obtenir une importante somme d’argent pour acquérir un bien immobilier, et ce, dans l’attente d’avoir vendu son ancien logement. Il s’agit d’un prêt qui s’adresse à ceux qui souhaitent changer de résidence principale, en vendant un bien pour en acheter un autre.

En effet, il s’avère parfois difficile de coordonner à la fois la vente de son ancien logement et l’achat de son nouveau logement. Le prêt relais permet alors de mieux gérer cette transition, en achetant un nouveau bien immobilier, sans même avoir vendu son ancien logement.

Ce type de prêt s’adresse exclusivement aux particuliers qui sont d’ores et déjà propriétaires d’un logement et aux investisseurs locatifs. Il ne s’adresse pas, à ce titre, aux primo-accédants.

Le montant du prêt relais correspond alors à une partie de la valeur du bien immobilier que le particulier possède d’ores et déjà. Cette somme permet alors de financer un nouvel emprunt et l’acquisition d’un nouveau logement.

Les principales caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais possède certaines caractéristiques qui le différencient clairement du prêt immobilier classique.

Tout d’abord, la durée de ce prix est particulièrement courte, de l’ordre de 12 à 24 mois, contrairement à un prêt immobilier qui peut s’échelonner sur 15 ou 20 ans.

Ce prêt est exempt d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). C’est en effet là, la nature même du prêt relais : l’emprunteur remboursera son emprunt dès qu’il aura vendu son ancien logement.

Finalement, le prêt relais fonctionne de la même manière qu’un prêt in fine. L’emprunteur paye uniquement les intérêts pendant la durée du prêt. Le montant du capital, quant à lui, est remboursé à l’échéance du prêt.

Quel est le montant d’un prêt relais ?

Le montant du prêt relais accordé par une banque ou en courtier dépend de plusieurs facteurs.

Tout d’abord, le montant du prêt dépend de la valeur du bien immobilier que vous avez prévu de vendre. Celui-ci est compris entre 50 % et 80 % (le plus souvent 70 %) de la valeur du bien immobilier que vous possédez. Pour le créancier, cette estimation permet de prendre en compte certains risques :

• dévaluation du bien immobilier,
• difficultés pour vendre le logement (et donc diminution de son prix de vente),
• fluctuation du marché immobilier,
• etc.

À noter qu’il s’agit du créancier qui procède, le plus souvent, à l’estimation de votre bien immobilier en vente dans le cadre de l’obtention d’un prêt relais. À ce titre, Il est inutile de surévaluer la valeur de votre bien en vue d’obtenir un prêt plus élevé.

Par ailleurs, la banque soustraira un éventuel crédit immobilier en cours de remboursement du prêt relais. Par exemple, si vous vendez un appartement à Paris d’une valeur de 500 000 euros, sur lesquels il vous reste 200 000 euros à rembourser, le montant du prêt relais sera calculé sur la base des 70 % de la valeur réelle du bien auquel seront soustraits les 200 000 euros de prêt. Le montant du prêt relais sera alors d’un montant de 150 000 euros (500 000 x 0,70 - 200 000 = 150 000).

À noter que la possession d’un compromis de vente permet de bénéficier, le plus souvent, d’un prêt relais d’un montant plus élevé. A contrario, un bien immobilier en vente depuis plusieurs mois sans visites ni offres poussera les banques à se méfier.

Les différents types de prêt relais

Il existe aujourd’hui principalement deux types de prêt relais. Il s’agit du prêt relais dit « sec », et du prêt relais « avec prêt immobilier ».

Le prêt relais « sec » est un prêt qui couvre intégralement l’achat du nouveau logement. Le particulier ne devra souscrire à aucun prêt immobilier complémentaire. Celui-ci devra uniquement s’acquitter des intérêts jusqu’à ce qu’il vende son bien, puis rembourser le capital à l’échéance du bien. Ce prêt s’adresse à ceux qui déménagent en province depuis Paris ou qui font l’acquisition d’un logement après le départ de leurs enfants du domicile familial.

Le prêt relais avec prêt immobilier est un prêt qui permet de faire l’acquisition d’un bien d’une valeur plus élevée que celle du bien dont on se débarrasse. Un prêt immobilier échelonné plusieurs années peut alors s’ajouter à ce prêt relais pour financer l’achat de ce nouveau bien (en plus du prêt relais). Ce type de prêt s’adresse, le plus souvent, à ceux qui font l’acquisition d’un nouveau logement plus grand.

D’autres types de prêt relais existent. C’est notamment le cas du prêt relais avec « franchise totale » ou du prêt « adossé », qui permettent à l’emprunteur de rembourser les intérêts à l’échéance du contrat ou de faire racheter son prêt par une banque. Ces solutions sont cependant particulièrement onéreuses.

Les avantages et les inconvénients du prêt relais

Le principal avantage du prêt relais est qu’il offre la possibilité de faire facilement la « jonction » entre l’achat et la vente d’un bien immobilier. Cette solution permet également de réduire les démarches administratives liées à la location d’un logement ou à l’organisation d’un ou de plusieurs déménagements si vous procédez à la location d’un bien entre le moment où vous vendez votre ancien bien et le moment où vous faites l’acquisition de votre nouveau logement.

À cela s’ajoute le fait que les banques ne demandent que très rarement de garantie pour l’obtention de ce type de prêt.

Le prêt relais possède cependant certains inconvénients. Tout d’abord, il s’agit d’un prêt qui est bien souvent considéré comme « cher », et les taux d’intérêt sont supérieurs à un prêt immobilier.

À cela s’ajoute le fait que de très nombreux facteurs influencent le montant du prêt et le taux d’intérêt associés, et notamment l’existence d’un prêt immobilier, les revenus du créancier ou encore la valeur du bien immobilier en vente.

Ainsi, un prêt relais est un type de prêt qui permet d’obtenir une importante somme d’argent sur une durée assez courte pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, et ce, avant d’avoir vendu son ancien logement. Il s’agit d’une solution intéressante pour ceux qui souhaitent facilement faire la « jonction » entre l’achat et la vente d’un bien immobilier. Pour obtenir un prêt de ce type, il sera alors indispensable de s’adresser à sa banque ou à un courtier en prêt.