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Acheter un logement neuf : étapes, garanties et aides
Un logement neuf acheté sur plan à un promoteur s’appelle une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cette page présente les huit étapes d’un achat dans le neuf, du contrat de réservation à la livraison. Elle répond ensuite aux questions les plus fréquentes sur le financement, les garanties, les aides et les frais d’agence.
Les règles citées sont celles en vigueur au 23 octobre 2026.
Les huit étapes d’un achat dans le neuf
Étape 1
Cadrage du projet et recherche
Nous définissons avec vous votre budget, le secteur, la surface et les prestations souhaitées.
Nous sélectionnons ensuite les programmes neufs qui correspondent à votre projet. Nous organisons les visites sur place pour valider l’emplacement et son environnement.
Étape 2
La Réservation
Vous signez le contrat de réservation et vous bloquez votre futur logement.
Dépôt de garantie : au plus 5 % du prix si l’acte de vente est signé dans l’année, au plus 2 % s’il est signé dans les deux ans, aucun dépôt au-delà. Cette somme est bloquée sur un compte à votre nom, chez le notaire ou en banque, jusqu’à la signature de l’acte de vente.
Rétractation : vous avez 10 jours pour renoncer, sans donner de motif. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou de la remise du contrat en main propre. Votre dépôt vous est rendu dans les 21 jours qui suivent.
Étape 3
Validation du financement
Vous obtenez votre offre de prêt définitive, après avoir consulté plusieurs banques ou un courtier.
Pendant la construction, la banque verse le prêt au fur et à mesure des appels de fonds. Vous payez des intérêts, dits intercalaires, sur les sommes déjà versées.
Le rôle d’Uni : nous vérifions avec vous que le calendrier de déblocage des fonds de l’offre de prêt correspond à celui du contrat de vente.
Étape 4
L’acte authentique
Vous signez l’acte de vente définitif chez le notaire. Le projet d’acte doit vous être envoyé un mois au moins avant la signature.
Le remboursement du capital commence à la date prévue dans votre offre de prêt : quand tout le prêt a été versé, ou à la fin du différé si l’offre en prévoit un.
Étape 5
Personnalisation
Selon le promoteur et l’avancement du chantier, vous pouvez choisir certains matériaux (revêtements de sol, carrelages) et demander des modifications de plans (position d’une prise, cuisine ouverte).
Les possibilités et les délais figurent dans votre contrat de vente.
Étape 6
Construction et Appels de Fonds
Vous payez au rythme du chantier. La loi limite les sommes appelées :
- au plus 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- au plus 70 % à la mise hors d’eau (toiture posée et étanche) ;
- au plus 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Votre contrat de vente fixe l’échéancier exact dans ces limites. La fin des fondations est certifiée par un homme de l’art. Pour les étapes suivantes, le contrat précise le justificatif joint à chaque appel de fonds.
Étape 7
La visite cloisons
Avant la livraison, le promoteur peut organiser une visite du logement cloisonné, dite « visite cloisons ». La loi ne la prévoit pas : le promoteur en fixe lui-même la date.
Étape 8
La livraison
À la remise des clés, vous signez avec le promoteur un procès-verbal de livraison où vous notez vos réserves. Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment.
Les 5 % restants du prix sont dus à ce moment-là. Si vous constatez des malfaçons ou des défauts de conformité, vous pouvez les consigner chez le notaire ou à la Caisse des dépôts, et recevoir quand même vos clés.
Vous avez ensuite un mois pour signaler par lettre recommandée les défauts visibles que vous n’avez pas notés.
Questions fréquentes
Comment choisir son prêt immobilier ?
Comparez le coût total du crédit (taux et assurance emprunteur), la durée, les garanties demandées et les conditions de remboursement anticipé, pas seulement la mensualité.
Dans un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la banque verse le prêt au fur et à mesure des appels de fonds. Vous payez des intérêts, dits intercalaires, sur les sommes déjà versées. Le remboursement du capital commence à la date prévue dans l’offre de prêt : quand tout le prêt a été versé, ou à la fin du différé si l’offre en prévoit un.
Uni travaille avec un courtier partenaire spécialisé dans l’immobilier neuf, qui peut comparer des offres de banques. Sa démarche est sans engagement pour vous.
Comment financer un crédit immobilier ?
Votre plan de financement part de votre capacité d’emprunt. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, de votre apport personnel et de votre taux d’endettement.
Un logement neuf coûte moins cher en frais d’acquisition : les frais de notaire représentent en moyenne 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien (Notaires de France). La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est déjà comprise dans le prix et la taxe due à l’achat est réduite à 0,715 %.
Le prêt à taux zéro et les autres aides de la question sur les aides peuvent compléter votre apport.
Quelles sont les garanties dans l'immobilier neuf ?
Le promoteur est tenu par plusieurs garanties légales.
Parfait achèvement
Pendant un an à partir de la réception des travaux par le promoteur, les entreprises doivent réparer les défauts signalés. Les défauts visibles doivent être signalés au promoteur au plus tard un mois après la remise des clés, par lettre recommandée.
Bon fonctionnement (biennale)
Les autres éléments d’équipement du logement sont garantis au moins deux ans à partir de la réception des travaux.
Décennale
Pendant 10 ans à partir de la réception des travaux, le promoteur répond des dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son usage.
Garantie financière
Avant la signature de l’acte de vente, le promoteur doit souscrire auprès d’une banque ou d’un assureur une garantie d’achèvement ou de remboursement. L’acte de vente indique laquelle.
Assurance dommages-ouvrage
Le promoteur doit la souscrire avant le début du chantier. Elle finance la réparation des dommages couverts par la garantie décennale sans attendre que les responsabilités soient établies.
Acoustique
Les logements neufs doivent respecter l’arrêté du 30 juin 1999. Il impose par exemple au moins 53 dB d’isolement aux bruits aériens entre un logement et la pièce principale du logement voisin. À la fin des travaux, le promoteur doit fournir une attestation de respect de cette réglementation.
Accessibilité
Dans un immeuble neuf, au moins 20 % des logements situés au rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur (et au moins un logement) sont accessibles aux personnes handicapées. Les autres sont « évolutifs » : on peut y entrer et accéder au séjour et aux toilettes, et des travaux simples permettront de les adapter plus tard.
Quels sont les dispositifs d’aide à l’achat ? Existe-t-il des aides locales ?
Oui, plusieurs aides existent. Voici celles que nous avons vérifiées sur les sites officiels le 23 octobre 2026.
Le prêt à taux zéro
Pour un logement neuf, le prêt à taux zéro n’a plus de condition de zone depuis le 1er avril 2025. Il est possible partout en France, pour un appartement comme pour une maison, pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. Il faut acheter sa résidence principale, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ces deux dernières années et respecter des plafonds de ressources. Il peut financer de 20 % à 50 % du prix d’un appartement neuf et de 10 % à 30 % de celui d’une maison neuve, dans la limite d’un coût d’opération qui dépend de la zone et de la taille du foyer.
Les aides locales
La communauté urbaine Caen la mer verse une aide de 2 000 € à 4 000 € pour un logement neuf, déduite du prix, dans un programme conventionné et sous plafonds de ressources et de prix. Caen, Colombelles, Ifs et Hérouville-Saint-Clair ajoutent de 1 000 € à 3 000 €. Cette aide ne concerne que les programmes de la liste de Caen la mer (septembre 2026). Dans le Calvados et la Manche, nous n’avons pas trouvé d’autre aide à l’achat d’un logement neuf sur les sites du Département, de la Région et des communautés de communes de nos programmes.
Le prêt Accession d’Action Logement
Si vous êtes salarié d’une entreprise privée non agricole d’au moins 10 salariés, vous pouvez demander le prêt accession d’Action Logement : jusqu’à 30 000 € à taux fixe de 1 % hors assurance, sur 25 ans au plus, sous plafonds de ressources. Il faut acheter sa résidence principale pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire depuis 10 ans. Le prêt est accordé dans la limite des fonds disponibles.
Une taxe sur la valeur ajoutée de 5,5 %
Un logement neuf peut être vendu avec une taxe sur la valeur ajoutée de 5,5 % au lieu de 20 %. Il doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres, ou être vendu en location-accession ou en bail réel solidaire. Il faut en faire sa résidence principale et respecter des plafonds de ressources et de prix (Code général des impôts, article 278 sexies).
La taxe foncière
Un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant deux ans, à partir de l’année qui suit la fin des travaux. La commune peut limiter cette exonération (de 40 % à 90 % de la base) et l’intercommunalité peut la supprimer pour sa part. Pour en bénéficier, vous devez déclarer le logement sur votre espace Finances publiques au plus tard 90 jours après la fin des travaux.
Notre courtier partenaire peut vérifier avec vous les aides auxquelles vous avez droit.
Y a-t-il des frais d’agence ?
Non, vous ne payez pas d’honoraires d’agence : nos honoraires sont à la charge du promoteur, qui nous a confié la vente de ce programme (honoraires à la charge du vendeur).
Le prix est celui du promoteur, et notre accompagnement est gratuit pour vous.
Pour aller plus loin
Découvrez nos programmes neufs en Normandie. Calculez les frais avec le simulateur de frais de notaire ou rencontrez notre courtier. Vous achetez dans l’ancien ? Consultez le calendrier de votre achat.