Résumé de la conjoncture des taux de crédit immobilier

La vraie hausse est sur les prêts longs

• Taux moyen masqué : Le taux moyen officiel (3,14% en octobre) ne révèle pas toute la vérité.
• Accélération sur 20/25 ans : La hausse est la plus forte et la plus ancienne sur les prêts les plus longs (20 et 25 ans), qui concernent la majorité de la production. Par exemple, les prêts à 20 ans ont augmenté de 16 pdb entre mars et octobre.

Conséquence bancaire : La réduction des durées

• Stratégie prudente : Face aux incertitudes (géopolitiques, taux obligataires), les banques renforcent leur prudence et arbitrent entre marge et préserver la solvabilité des clients.
• Déformation de la production : La part des prêts très longs (25 ans et plus) diminue rapidement (elle était de 51,9 % au T1 2025, elle est tombée à 44,7 % en octobre). Le marché se recentre sur les durées plus courtes (20 à 25 ans).
• Impact sur la solvabilité : Cette réduction de la durée impacte directement la capacité des ménages à emprunter pour compenser la hausse des prix et des taux.

Frein à l'accès à la propriété

• Rationnement renforcé : La déformation de la structure des prêts (moins de prêts longs) vient aggraver les difficultés d'accès au crédit déjà causées par les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) de 2019 (qui ont déjà entraîné une forte baisse des primo-accédants).
• Fragilité du marché : Bien que l'activité ait repris des couleurs, le rythme de croissance de la production de crédits se tasse, confirmant la fragilité de la reprise.

Perspectives : Vers de nouvelles augmentations

• Fin d'année : Le taux moyen devrait se situer autour de 3,20 % à 3,25 % en fin d'année 2025, les banques ayant l'habitude de renforcer leurs marges en novembre/décembre.
• Contexte défavorable : La BCE maintient ses taux (malgré une croissance chancelante), les tensions sur les taux obligataires persistent, et le taux d'intérêt réel (corrigé de l'inflation) dépasse les 2 %, un niveau synonyme de fragilité accrue de la demande et de montée du risque de défaut.

Conclusion : Le rythme d'expansion des marchés immobiliers va continuer à ralentir au fur et à mesure de la remontée des taux des crédits immobiliers, et ce, au moins jusqu'au printemps 2026.