Investissement locatif : 2025 signe le grand retour de la rentabilité

Un contexte plus favorable qu’en 2023

Après deux années marquées par des taux d’emprunt élevés et une baisse de confiance, l’investissement locatif retrouve des couleurs. Plusieurs signaux sont désormais au vert : les taux se stabilisent à des niveaux plus acceptables, les prix immobiliers reculent légèrement, et dans le même temps, les loyers continuent de grimper.

Depuis l’été 2022, les prix de vente ont baissé en moyenne de 4,9 % à l’échelle nationale. Cette correction des prix, combinée à une hausse des loyers estimée à +8 % sur la même période, redonne de l’attractivité au placement locatif. Résultat : la rentabilité brute moyenne en France est remontée à 5,2 %, contre 4,6 % trois ans plus tôt.

Paris et les grandes villes redeviennent compétitives

Même dans des villes historiquement peu rentables comme Paris, l’évolution est notable. En deux ans, la capitale a vu ses prix reculer de plus de 10 %, pendant que les loyers augmentaient de 12 %. Ces dynamiques ont permis de faire passer la rentabilité brute de 3,3 % à 4,1 %,  un niveau plus en phase avec les attentes des investisseurs.

Bien sûr, Paris reste un marché à part, avec un ticket d’entrée élevé. Mais la tendance générale est claire : les grandes villes se réajustent et offrent à nouveau des perspectives plus intéressantes.

Autofinancement : l’apport reste élevé, mais diminue

L’un des principaux freins à l’investissement immobilier ces dernières années a été le niveau d’apport exigé par les banques. En 2023, il fallait parfois mobiliser plus de 80 000 € pour espérer autofinancer un bien locatif.

En 2025, cette somme a reculé à environ 70 000 € pour un deux-pièces moyen, ce qui représente 42 % du montant d’acquisition (frais compris). Cela reste conséquent, mais marque une amélioration. L’effort d’épargne redevient compatible avec les projets des ménages disposant d’un minimum de capital ou de liquidités à placer.

 Des villes à fort potentiel : cap sur les moyennes agglomérations

En analysant la rentabilité brute, le niveau des prix et la demande locative, certaines villes se distinguent comme étant particulièrement favorables à l’investissement. Des communes comme Châlons-en-Champagne, Limoges, Évry, Niort ou encore Poitiers affichent des rendements attractifs tout en demandant un effort d’apport plus mesuré.

Dans certaines d’entre elles, un montage sans apport sur le prix du bien est même envisageable, à condition de pouvoir financer les frais annexes (notaire, agence, éventuels travaux).

Ces marchés dits “secondaires” bénéficient d’une demande locative dynamique, souvent portée par des étudiants, des jeunes actifs ou des politiques de revitalisation urbaine. Ils permettent d’atteindre plus facilement l’équilibre entre loyers perçus et mensualités de crédit.

Un moment stratégique pour investir

L’année 2025 pourrait bien marquer le début d’un nouveau cycle immobilier. Les investisseurs qui sauront se positionner rapidement, avec un bon niveau d’information, une stratégie de financement adaptée et une sélection rigoureuse des biens, pourront profiter de conditions bien plus favorables qu’en 2023 ou 2024.

Ce regain de rentabilité, couplé à des prix plus accessibles, ouvre la voie à de nouvelles opportunités, notamment dans les villes moyennes. L’investissement locatif redevient un outil efficace de valorisation patrimoniale, à condition d’aborder le marché avec méthode et réalisme.

Source : Seloger