Location en France en 2025 : un marché sous tension mais en pleine transformation

Le marché locatif français traverse en 2025 une période à la fois complexe et décisive. Entre pénurie de logements disponibles, loyers en hausse et nouvelles contraintes réglementaires, propriétaires et locataires doivent composer avec un environnement en mutation rapide.

Une offre en recul, une demande en plein essor

L’un des phénomènes les plus marquants cette année reste la raréfaction de l’offre locative. D’après une étude de Bien’ici, l’offre a reculé de 6 % par rapport à l’an dernier, alors que la demande continue de croître, portée notamment par l’arrivée massive d’étudiants et de jeunes actifs sur le marché. Dans les grandes villes, cette tension est particulièrement visible : les annonces disparaissent en quelques heures, et les candidats à la location sont souvent contraints de fournir des dossiers exemplaires, voire de surenchérir sur les loyers proposés.

Ce déséquilibre a un impact direct sur les prix. Le loyer moyen en France atteint désormais près de 19 € par m². Des hausses spectaculaires sont observées dans certaines villes : +8 % à Reims, +5 % à Marseille, Rennes ou encore Montpellier. À Paris, le loyer moyen d’un studio dépasse désormais les 1 000 €, ce qui renforce le sentiment d’exclusion d’une partie de la population des zones les plus tendues.

Des contraintes réglementaires de plus en plus lourdes

Depuis janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Ce durcissement réglementaire, s’il va dans le sens d’une transition écologique nécessaire, prive le marché de milliers de biens, en particulier dans le parc ancien. D’ici 2028, ce seront les logements classés F qui seront à leur tour interdits, ce qui pousse déjà de nombreux propriétaires à vendre plutôt que de financer des travaux de rénovation parfois très coûteux.

Cette réglementation vient s’ajouter à l’encadrement des loyers dans plusieurs villes, à la lutte contre les locations de courte durée type Airbnb (notamment à Paris), et à la complexification croissante de la fiscalité pour les bailleurs. Résultat : certains investisseurs se détournent de l’immobilier locatif, réduisant encore l’offre sur le marché.

Une transformation des modes de location

Face à ces tensions, les pratiques évoluent. De plus en plus de locataires se tournent vers la colocation ou les logements meublés, qui représentent désormais plus de la moitié du marché. Les jeunes actifs, souvent en quête de flexibilité, privilégient les formules de location courte ou moyenne durée, comme le bail mobilité.

Parallèlement, le coliving, ces logements partagés avec services intégrés (ménage, internet, espaces communs aménagés), connaît un essor notable dans les métropoles. Ce modèle séduit autant les locataires à la recherche d’un cadre de vie socialisé que les investisseurs, attirés par des rendements plus élevés que dans la location classique.

Vers un nouveau modèle locatif ?

Les signaux sont clairs : la location en France entre dans une phase de transition. Pour les locataires, la question du pouvoir d’achat devient cruciale, tandis que pour les propriétaires, celle de la rentabilité s’accompagne désormais d’un impératif de durabilité.

Le gouvernement, de son côté, pourrait être contraint d’intervenir à nouveau, que ce soit via des aides à la rénovation renforcées ou de nouveaux dispositifs fiscaux pour inciter à remettre des biens sur le marché locatif. Reste à savoir si ces mesures seront à la hauteur de la crise actuelle.

En attendant, locataires et bailleurs doivent faire preuve de réactivité, d’adaptation et parfois de créativité pour s’insérer dans ce marché en pleine reconfiguration.