Fin du Pinel : ce qui reste à Caen et à Bayeux

La fin du Pinel est actée : le Code général des impôts limite ce dispositif aux logements achetés jusqu’au 31 décembre 2024. Si vous avez acheté avant, vous gardez votre réduction d’impôt tant que vous respectez l’engagement de location. Pour un achat depuis le 21 février 2026, à Caen comme ailleurs, vous pouvez choisir le dispositif Jeanbrun, sous conditions.

Ce qui a changé : cette version du 29 octobre 2026 remplace le texte d’octobre 2024. Elle s’appuie sur le Code général des impôts en vigueur et détaille les droits des investisseurs déjà engagés. Le texte présente aussi le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026. Il donne la liste officielle des zones du Calvados et les plafonds de loyer 2026 de la zone B1, celle de Caen et de Bayeux. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal.

Fin du Pinel : les repères

Voici les repères de la fin du Pinel à Caen et à Bayeux, selon les textes en vigueur au 29 octobre 2026.

La fin du Pinel est-elle prolongée ?

Non. Selon l’article 199 novovicies du Code général des impôts, en vigueur au 29 octobre 2026, la réduction vise les actes de vente signés chez le notaire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2024. Si vous avez fait construire, c’est la date de la demande de permis qui compte. Pour un achat sur plan, la date retenue est celle de l’acte authentique, et non celle du contrat de réservation, selon les commentaires officiels de l’administration fiscale. Certains sites évoquent encore un sursis jusqu’au 31 mars 2025 : l’article 199 novovicies n’en prévoit aucun.

Service-Public.fr précise qu’on ne peut plus réaliser d’investissement Pinel depuis le 1er janvier 2025. Un achat signé entre le 1er janvier 2025 et le 20 février 2026 ne relève donc ni du Pinel ni du Jeanbrun.

Le Pinel s’applique aux opérations réalisées depuis le 1er septembre 2014, selon Service-Public.fr ; de janvier 2013 à août 2014, ce même article de loi portait le dispositif Duflot. Il devait prendre fin le 31 décembre 2021, puis la loi de finances pour 2021 l’a prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.

Ainsi, la fin du Pinel concerne seulement les nouveaux achats. Les investisseurs qui ont acheté à temps gardent leur réduction, car leurs engagements continuent jusqu’à leur terme. Pour un achat neuf aujourd’hui, parcourez nos programmes neufs.

Fin du Pinel : qui garde l’avantage ?

Vous gardez la réduction si vous avez acheté avant le 1er janvier 2025 et si vous respectez l’engagement de location et ses conditions. Le logement reste loué nu, comme résidence principale, dans les plafonds de loyer et de ressources. La location est continue : si votre locataire part, vous relouez dans les 12 mois qui suivent la réception de sa lettre de congé. Vous prouvez vos démarches (annonces, agence) et vous ne posez pas de conditions dissuasives.

La réduction se répartit sur la durée de l’engagement, de six ou neuf ans, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant chaque année. Ensuite, vous pouvez prolonger l’engagement par périodes de trois ans, jusqu’à 12 ans au total, pour gagner une réduction supplémentaire. Mais cette prolongation n’est pas automatique : vous la déclarez avec vos revenus de l’année où l’engagement se termine. Exception : pour un achat Duflot, de janvier 2013 à août 2014, l’engagement est de neuf ans, sans prolongation possible.

Fin du Pinel : quel taux pour votre achat ?

Le taux dépend de l’année de l’acte authentique chez le notaire ou, si vous avez fait construire, de la demande de permis, et de la durée de l’engagement. Le Pinel+ concerne un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou d’un niveau de qualité élevé. Il garde les taux d’avant 2023, soit 12 % sur six ans et 18 % sur neuf ans, et jusqu’à 21 % avec les prolongations, selon Service-Public.fr.

Ensuite, la prolongation ajoute une réduction. Après six ans, deux prolongations de trois ans ajoutent, dans cet ordre, 4,5 % et 2,5 % pour un achat de 2023. Elles ajoutent 3 % et 2 % pour un achat de 2024, et 6 % et 3 % pour un achat de septembre 2014 à 2022 ou en Pinel+. Après neuf ans, une seule prolongation ajoute 3 % pour un achat de septembre 2014 à 2022 ou en Pinel+. Elle ajoute 2,5 % pour un achat de 2023 et 2 % pour un achat de 2024.

Pinel : un exemple de calcul

La réduction se calcule sur le prix de revient d’au plus deux logements par an. Le prix retenu ne dépasse pas 300 000 € par an ni 5 500 € par m² de surface habitable. Prenons un deux-pièces de 45 m², acheté en 2024 pour un prix de revient de 200 000 €, avec neuf ans d’engagement puis trois ans de prolongation. Ce prix reste sous les plafonds de 300 000 € et de 247 500 € (45 m² × 5 500 €) : la base est donc de 200 000 €.

La réduction de 12 % vaut 24 000 €, soit 2 667 € par an sur neuf ans. Celle de la prolongation, à 2 %, vaut 4 000 €, soit 1 333 € par an sur trois ans. Au total, la réduction atteint 28 000 €, soit 14 % du prix.

Cependant, chaque année, la réduction ne peut pas dépasser votre impôt : la part non utilisée est perdue. La réduction entre aussi dans le plafond global des niches fiscales, de 10 000 € par an et par foyer.

Jusqu’à quand court votre réduction ?

L’année de départ est celle de l’achèvement du logement, ou celle de l’acquisition si elle est postérieure. La réduction initiale court de l’année de départ à l’année de départ plus cinq ans pour un engagement de six ans, ou plus huit ans pour neuf ans.

Chaque prolongation s’impute ensuite, par tiers, sur l’impôt de l’année où se termine la période précédente, comptée de date à date depuis la prise d’effet du premier bail, et des deux années suivantes. Une année sans réduction peut donc s’intercaler. Par exemple, pour un logement acheté sur plan en 2024 et achevé en 2026, la réduction initiale porte sur les revenus de 2026 à 2031 ou de 2026 à 2034. Avec un premier bail qui prend effet en 2026, les prolongations vont jusqu’aux revenus de 2037. S’il prend effet en 2027, elles vont jusqu’aux revenus de 2038, sans réduction sur les revenus de 2032 (engagement de six ans) ou de 2035 (engagement de neuf ans).

Pour un achat sur plan, le Code exige l’achèvement dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique. Pour un acte du 15 décembre 2024, ce délai va donc jusqu’au 15 juin 2027. Dans certains cas particuliers, l’administration admet une prolongation de ce délai. Demandez au promoteur la date prévue de la déclaration d’achèvement. Le premier bail doit ensuite prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement, ou l’achat s’il est postérieur.

Plafonds de loyer Pinel en 2026

Pour un bail signé en 2026, le plafond de loyer Pinel est de 11,80 € par m² et par mois en zone B1, charges non comprises. Il figure à l’article 2 terdecies D de l’annexe III du Code général des impôts. La zone retenue est celle de la commune à la signature ou au renouvellement du bail, et non à l’achat. Ensuite, on multiplie ce plafond par un coefficient de surface : 0,7 plus 19 divisé par la surface, arrondi à deux décimales et limité à 1,2. La surface retenue est la surface habitable, augmentée de la moitié de la surface des annexes, ce supplément étant limité à 8 m² par logement. Enfin, le préfet de région peut abaisser ces plafonds : vérifiez-les avant de fixer un loyer.

Loyer plafonné ou loyer d’annonce ?

Prenons la carte des loyers 2025 de l’ANIL. Pour un appartement de référence de 37 m² (T1-T2), elle estime le loyer d’annonce à 591 € à Caen et à 530 € à Bayeux. Pour 72 m² (T3 et plus), elle l’estime à 882 € à Caen et à 803 € à Bayeux.

Charges comprises ou non : quel écart ?

Attention : les loyers de l’ANIL incluent les charges, alors que le plafond les exclut. À Caen, le plafond de 524 € pour 37 m² ne limite donc le loyer d’annonce estimé que si les charges restent sous 67 € par mois. Celui de 816 € pour 72 m² ne le limite que si elles restent sous 66 €. Cette estimation reste approximative : pour 37 m² à Caen, l’intervalle de prédiction de l’ANIL va de 485 € à 720 €, charges comprises.

À Bayeux, le plafond de 524 € ne limite le loyer de 37 m² que si les charges sont inférieures à 6 € par mois, c’est-à-dire presque jamais. Il se situe au-dessus du loyer estimé pour 72 m², soit 803 € charges comprises. Ce plafond s’applique aussi au Jeanbrun en location intermédiaire.

Quels locataires pour un logement Pinel ?

Selon Service-Public.fr, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser 36 144 € pour une personne seule ni 48 268 € pour un couple en zone B1. Il s’agit du revenu de 2024 pour un bail conclu en 2026, apprécié à la signature du bail.

Pour un achat réalisé depuis le 1er janvier 2015, le locataire peut aussi être un ascendant ou un descendant (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant). Il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal, ni à la signature du bail ni ensuite : un enfant rattaché à votre déclaration de revenus fait perdre la réduction.

Et si vous revendez un logement Pinel ?

Vendre le logement avant la fin de l’engagement rompt cet engagement. L’administration reprend alors, au titre de l’année de la vente, toute la réduction déjà obtenue, selon le XI de l’article 199 novovicies. Il en va de même si vous donnez la nue-propriété ou si vous louez à un membre de votre foyer fiscal, selon l’article 199 novovicies. Il en va aussi de même si vous donnez le logement, d’après les commentaires officiels de l’administration fiscale. Pendant une prolongation de trois ans, seule la réduction de cette prolongation est reprise.

Aucune reprise n’a lieu toutefois en cas d’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie, de licenciement ou de décès. Cela vaut pour vous-même ou pour votre conjoint ou partenaire de pacte civil de solidarité (PACS), si vous déclarez vos revenus ensemble. Par ailleurs, après un décès, le conjoint survivant qui reçoit le logement ou son usufruit peut poursuivre l’engagement.

À la fin de l’engagement, prolongations comprises, la vente ne remet plus la réduction en cause. Le bail en cours, lui, continue : pour vendre le logement libre, donnez congé pour vendre au moins six mois avant l’échéance du bail : le congé ne prend effet qu’à cette échéance. Le congé indique le prix et les conditions de la vente et il vaut offre de vente à votre locataire, prioritaire pour acheter. Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, vous devez lui proposer un relogement adapté, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources modestes. Avant de décider, lisez notre guide de l’estimation immobilière gratuite.

Fin du Pinel à Caen : quelles zones ?

Selon Service-Public.fr, le dispositif visait les zones A bis, A et B1 avant la fin du Pinel. D’après la liste officielle des communes en vigueur depuis le 26 juin 2026, ces communes sont en zone B1 : Caen, Bayeux, Hérouville-Saint-Clair, Mondeville, Ifs, Colombelles, Ouistreham et Honfleur. Le Calvados compte en outre sept communes en zone A, dont Cabourg et Deauville.

L’arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé 34 communes du Calvados, par exemple Cabourg et Houlgate de la zone B1 vers la zone A. En revanche, Caen et Bayeux n’ont pas changé de zone en 2025. Bayeux est en zone B1 depuis l’arrêté du 2 octobre 2023, en vigueur le 4 octobre 2023 ; avant cette date, la ville n’était pas en zone B1.

Pour savoir si un achat ouvrait droit au Pinel, c’est la zone à la date de l’acte qui comptait. Lion-sur-Mer ou Saint-Contest, par exemple, ne sont en B1 que depuis l’arrêté du 5 septembre 2025 : un achat signé avant la fin du Pinel n’y ouvrait donc pas droit. Par ailleurs, le Jeanbrun ne pose aucune condition de zone : la zone fixe seulement les plafonds de loyer et de ressources de la location intermédiaire. En location sociale ou très sociale, ce sont les plafonds de Loc’Avantages, le dispositif de l’Agence nationale de l’habitat, qui s’appliquent. Pour situer les prix à Caen et dans son agglomération, lisez notre guide du prix de l’immobilier à Caen.

Après la fin du Pinel : quels choix ?

Après la fin du Pinel, aucun dispositif ne le reprend à l’identique. Pour acheter un logement à louer en 2026, trois dispositifs restent ouverts, selon la fiche officielle sur les dispositifs d’investissement locatif : le Jeanbrun, le Denormandie et Loc’Avantages. Le déficit foncier, régime de droit commun, s’y ajoute. En revanche, la location meublée non professionnelle (LMNP) suit d’autres règles, que cet article ne traite pas.

Le plafond de 21 400 € vaut pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027. Le logement doit passer d’une classe E, F ou G à une classe de A à D au plus tard à cette date. Pour savoir si votre commune relève du Denormandie, utilisez le simulateur de Service-Public.fr.

Fin du Pinel : que vaut le Jeanbrun ?

Après la fin du Pinel, le Jeanbrun le remplace en partie seulement. Il donne un amortissement, c’est-à-dire une part du prix déduite chaque année de vos revenus fonciers, et non une réduction d’impôt.

Jeanbrun : quelles conditions ?

Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé Relance logement, est créé par la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026. Il s’applique aux achats signés chez le notaire du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, selon l’article 31 du Code général des impôts. Si vous faites construire, il s’applique aux demandes de permis déposées pendant cette période. Voici ses conditions principales.

• Le logement se trouve dans un immeuble collectif. Il est neuf, acheté sur plan ou construit par vous.
• Un logement ancien est aussi concerné après des travaux qui aboutissent à un immeuble neuf. Il l’est aussi après une réhabilitation lourde : des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat, qui font atteindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) A ou B. Ces travaux respectent aussi des critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité. S’ils datent d’avant l’achat, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis.
• Vous détenez le logement en pleine propriété, directement ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Le Jeanbrun est exclu si la propriété est partagée entre nue-propriété et usufruit, sauf après le décès d’un époux.
• Ensuite, vous le louez nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Le bail prend effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement neuf ou des travaux dans l’ancien ou, s’il est postérieur, l’achat.

Jeanbrun : loyers et locataires

• Le loyer et les ressources du locataire respectent les plafonds du niveau choisi. En location intermédiaire, ce sont ceux du Pinel, soit 11,80 € par m² en zone B1 en 2026, avant le coefficient de surface ; en location sociale ou très sociale, ceux de Loc’Avantages.
• Le locataire n’est ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré (par exemple frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants, beaux-parents). À la différence du Pinel, vous ne pouvez pas louer à votre enfant ou à votre parent.

Jeanbrun : régime fiscal et déclaration

• Vous déclarez vos loyers au régime réel, en déduisant vos charges réelles. Le Jeanbrun exclut en effet le micro-foncier, le régime simplifié avec un abattement de 30 %, et votre foyer passe au régime réel pour l’ensemble de ses revenus fonciers.
• Le Jeanbrun ne se cumule pas, pour un même logement, avec le Denormandie ni, dans l’ancien, avec le Malraux, la réduction d’impôt pour restaurer un immeuble en secteur protégé. Un logement acheté avant le 21 février 2026, en Pinel par exemple, ne peut donc pas passer au Jeanbrun.
• Enfin, vous choisissez l’amortissement dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, ou des travaux dans l’ancien, ou de l’achat s’il est postérieur. Vous joignez votre engagement de location, et ce choix est irrévocable.

Quels taux d’amortissement pour le Jeanbrun ?

L’amortissement se calcule sur le prix d’achat hors frais d’acquisition, augmenté du coût des travaux pour un logement ancien, après retrait de 20 % pour le terrain. Il peut donc porter sur 80 % de ce montant. D’après Service-Public.fr, il se poursuit au-delà de neuf ans tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix. Le taux annuel dépend du niveau de loyer et de l’état du logement.

Par ailleurs, la somme des amortissements ne dépasse pas 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond monte de 2 000 € si la moitié au moins des loyers bruts de vos logements Jeanbrun vient de la location sociale. Il monte de 4 000 € si elle vient de la location très sociale. Le montant de 12 000 € souvent cité ne s’applique donc qu’à la location très sociale. Si vous rompez l’engagement, les amortissements déduits s’ajoutent à votre revenu foncier de l’année de la rupture, imposé selon le système du quotient, qui répartit le montant sur les années d’amortissement. Cette règle ne s’applique pas en cas d’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie, de licenciement ou de décès. Ces exceptions valent pour vous-même, votre conjoint ou votre partenaire pacsé, si vous déclarez vos revenus ensemble.

Jeanbrun ou Pinel : un exemple chiffré

Prenons un deux-pièces neuf de 45 m² à 200 000 € hors frais, un prix choisi pour le calcul et non une moyenne de Caen. Pour comparer, un achat Pinel de 2024 avec neuf ans d’engagement et un prix de revient de 200 000 € aurait donné 24 000 € de réduction d’impôt. Cette réduction reste limitée par votre impôt et par le plafond global des niches fiscales. Le Jeanbrun, lui, échappe à ce plafond. Le Pinel se calculait sur le prix de revient et le Jeanbrun se calcule sur le prix hors frais : les deux bases ne sont pas identiques. En location intermédiaire, son amortissement porte sur 160 000 €, soit 200 000 € moins 20 % de terrain. À 3,5 %, il vaut 5 600 € par an, soit 50 400 € sur neuf années complètes d’amortissement. La première année se calcule à partir du mois d’achèvement.

Quel gain d’impôt avec le Jeanbrun ?

Prenons un taux marginal d’imposition de 30 %, celui de votre tranche la plus haute. Les 5 600 € déduits font alors économiser au plus 1 680 € d’impôt sur le revenu par an, et jusqu’à 963 € de prélèvements sociaux à 17,2 %. Sur neuf ans, l’économie atteint au plus 15 120 € d’impôt sur le revenu et 8 669 € de prélèvements sociaux. Cela fait environ 23 800 € au maximum, un peu moins en pratique, car la contribution sociale généralisée (CSG) déductible baisse aussi. Ce maximum suppose que vos loyers nets imposables absorbent tout l’amortissement, donc un achat sans crédit. Le Pinel donnait 24 000 € sur neuf ans, et 28 000 € avec 12 ans d’engagement.

Avec un crédit, les intérêts s’ajoutent à l’amortissement et créent vite un déficit foncier. Au plafond de la zone B1, ce deux-pièces, sans annexe, se loue au plus 595 € par mois hors charges, soit 7 140 € par an. L’amortissement absorbe déjà 78 % de ces loyers, sans compter les intérêts, la taxe foncière et les charges. Selon Service-Public.fr, le déficit, hors intérêts d’emprunt, se déduit de l’ensemble de vos revenus, dans la limite de 10 700 € par an. La part de l’amortissement qui dépasse vos loyers nets ne réduit alors que l’impôt sur le revenu, et non les prélèvements sociaux.

Jeanbrun : et à la revente ?

À la revente, le prix d’achat retenu pour la plus-value baisse du montant amorti, comme l’indique Service-Public.fr. Le Pinel ne produisait pas cet effet. Pour le calcul d’une plus-value, lisez notre article sur la plus-value immobilière.

Le Jeanbrun va-t-il changer ?

D’après Service-Public.fr, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement prévoit d’assouplir les conditions du Jeanbrun. Le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, en procédure accélérée. L’Assemblée nationale doit l’examiner en séance publique le 17 novembre 2026, selon son dossier législatif. Vérifiez donc les règles en vigueur le jour de la signature chez le notaire, ainsi que la date d’application que fixera la loi définitive.

Fin du Pinel à Caen : que faire ?

Les démarches après la fin du Pinel varient selon votre situation : vous avez déjà un logement en Pinel, ou vous préparez un nouvel achat.

Si vous avez déjà un logement Pinel

1. D’abord, notez la date de fin de votre engagement et votre dernière année de réduction.
2. Ensuite, gardez les baux et les justificatifs de ressources de vos locataires.
3. Si votre locataire part, relouez dans les 12 mois qui suivent sa lettre de congé, en gardant la preuve de vos démarches.
4. Puis, à chaque nouveau bail ou renouvellement, respectez le plafond de l’année de signature.
5. Enfin, avant de vendre ou de prolonger, comptez les années de réduction qu’il vous reste.

Si vous préparez un nouvel achat

1. D’abord, vérifiez que l’immeuble est collectif. Le logement est neuf, ou ancien après une réhabilitation lourde, avec des travaux d’au moins 30 % du prix et un DPE A ou B.
2. Ensuite, comparez le plafond de loyer de la zone, qui exclut les charges, avec les loyers d’annonce du quartier, charges retirées.
3. Puis calculez l’amortissement sur 80 % du prix, travaux compris dans l’ancien, et déduisez aussi vos intérêts et vos charges des loyers.
4. Enfin, faites relire par un notaire le contrat de réservation pour un logement neuf ou la promesse de vente pour un logement ancien avant de signer.

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