Estimation immobilière gratuite : comment estimer son bien

Une estimation immobilière gratuite donne une fourchette de prix, pas une valeur certaine. Pour estimer votre bien, comparez-le d’abord aux ventes réelles de votre secteur, avec les outils gratuits de l’administration fiscale. Faites ensuite valider cette fourchette par une visite sur place.

Estimation immobilière gratuite : outils

D’abord, l’administration fiscale met deux outils gratuits à votre disposition. Le premier, le service Demande de valeurs foncières (DVF), affiche les ventes des cinq dernières années. Il indique le prix, la date, le type de bien, le nombre de pièces et la surface, selon la fiche du ministère de l’Économie sur ce service. Les prix viennent des actes notariés, donc de ventes réelles. La description des biens vient des informations cadastrales, d’après la notice de la DGFiP. L’administration met cette base à jour en avril et en octobre.

Ensuite, le second outil s’appelle Patrim. Son accès demande vos identifiants impots.gouv.fr, comme l’indique la page du service public sur Patrim, et se fait depuis votre espace particulier, selon la fiche du service public sur le prix d’un logement. Il donne aussi le prix de vente des biens qui correspondent à vos critères. Ni DVF ni Patrim ne couvrent le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte. Le Calvados fait partie des départements couverts.

Comment comparer les ventes ?

Les notaires de France décrivent l’estimation par comparaison comme la seule méthode reconnue par les tribunaux, selon leur page sur l’estimation immobilière. Voici comment appliquer cette méthode avec les données publiques, en cinq étapes.

1. D’abord, repérez au moins dix ventes de biens du même type, de surface proche et du même secteur. Écartez les ventes qui regroupent plusieurs biens, comme une maison vendue avec des dépendances.
2. Ensuite, calculez le prix au m² de chaque vente : divisez le prix par la surface.
3. Puis retenez la médiane et les quartiles de ces prix au m², pas la moyenne, car quelques ventes extrêmes les faussent moins.
4. Multipliez enfin ces trois prix au m² par la surface de votre bien : vous obtenez un prix médian et une fourchette.
5. Ajustez ensuite selon l’état, l’étage, le bruit et les travaux, que la base DVF ne contient pas.

Quel prix au m² à Caen et à Bayeux ?

Nous avons calculé les prix des ventes de 2023 à 2025 à Caen et à Bayeux, d’après la base des demandes de valeurs foncières géolocalisées dans sa version d’avril 2026. Le tableau donne le prix médian au m², la fourchette qui contient la moitié des ventes et le nombre de ventes.

Les deux villes diffèrent aussi par le prix d’un logement. Par exemple, le prix médian d’un appartement est de 137 000 € à Caen et de 127 000 € à Bayeux, avec une surface médiane de 51 m² dans les deux villes. De même, le prix médian d’une maison est de 318 000 € à Caen pour une surface médiane de 93 m², contre 254 000 € à Bayeux pour 95 m². Pour le détail par secteur, lisez donc notre analyse des prix de l’immobilier à Caen.

Estimation immobilière gratuite : comment calculons-nous les prix ?

Nous gardons les ventes ordinaires d’un seul logement, hors ventes sur plan. De plus, les surfaces de moins de 9 m² et les prix de moins de 1 000 € ou de plus de 10 000 € le m² sont écartés, car ils sont atypiques. Le prix couvre tout ce qui est vendu avec le logement, comme une cave ou un garage, et les trois années sont regroupées, sans ajustement dans le temps. La surface de la base est la surface réelle du bâti, mesurée au sol entre les murs, et non la surface loi Carrez, selon la même notice. Enfin, la direction générale des Finances publiques a publié une mise à jour le 12 octobre 2026, que cette version n’intègre pas encore.

Combien vaut un appartement selon sa surface ?

Le prix au m² baisse quand la surface augmente. La baisse est la plus forte pour les petits logements. Ainsi, il atteint 3 667 € pour moins de 30 m² à Caen, 3 053 € de 30 à 44 m², 2 636 € de 45 à 59 m² et 2 557 € de 60 à 79 m². Il remonte un peu pour 80 m² et plus, avec 2 707 €. Prenons par exemple un appartement de 65 m². Sa surface le range dans la tranche de 60 à 79 m², qui compte 1 208 ventes. Le prix médian au m² de cette tranche donne alors environ 166 000 € pour 65 m², et ses quartiles donnent une fourchette de 139 000 € à 202 000 €. Ce calcul regroupe les ventes de 2023 à 2025, sans ajustement dans le temps.

Combien vaut une maison selon son terrain ?

Le tableau donne le prix médian des 797 maisons vendues à Caen de 2023 à 2025 avec un terrain connu, sur 866 au total, d’après la base DVF. Le terrain est la surface de toutes les parcelles vendues avec la maison. Le terrain ne fait pas monter le prix de façon régulière : pour les maisons de 120 m² et plus, les trois colonnes restent entre 500 000 € et 551 000 €. Par exemple, une maison de 90 à 119 m² sur 300 à 599 m² s’est vendue 309 600 € en médiane, et la moitié des ventes entre 265 671 € et 400 000 €. Avec 600 m² ou plus, la médiane atteint 416 800 €, mais elle repose sur 30 ventes seulement. Les cases de moins de 50 ventes sont à lire avec prudence.

Une estimation est-elle fiable ?

Une estimation par comparaison reste une fourchette : plus elle repose sur des ventes proches du bien, plus elle est solide.

Estimation immobilière gratuite : quel écart avec la vente ?

Pour mesurer cette fourchette, nous avons calculé l’écart en pourcentage entre le prix au m² d’une vente et la médiane du prix au m² des autres ventes de son groupe. D’abord, le groupe est la tranche de surface de chaque appartement vendu à Caen de 2023 à 2025, parmi cinq tranches : moins de 30 m², 30 à 44, 45 à 59, 60 à 79 et 80 m² et plus. Ensuite, le groupe est sa tranche de surface dans son secteur de l’INSEE, en regroupant les secteurs d’un même quartier. Le calcul porte sur 4 329 ventes : celles des 133 groupes de surface et de secteur qui comptent au moins 15 ventes. Il regroupe les prix de 2023 à 2025, sans ajustement dans le temps.

Pourtant, même avec la surface et le secteur, plus d’un appartement vendu sur trois s’écarte de plus de 20 % du prix médian des autres ventes de son groupe. Cet écart montre donc pourquoi une estimation par comparaison donne une fourchette et non un prix. En effet, la base DVF ne contient ni l’état du bien, ni l’étage, ni le bruit, ni l’exposition : elle décrit surtout le type de bien, les pièces et la surface, d’après la liste des champs de la notice de la DGFiP. Une visite ajoute donc des critères absents de la base, qui peuvent expliquer une partie de l’écart entre deux appartements voisins.

Combien coûte une estimation ?

Une estimation immobilière gratuite existe : les outils de l’administration fiscale et ceux d’Uni immobilier sont gratuits, alors que l’expertise d’un notaire est payante.

Estimation immobilière gratuite ou payante ?

Le prix dépend de qui vous estime, mais aussi de l’usage de l’estimation. Le tableau compare quatre services.

Ainsi, les outils gratuits servent à se faire une première idée. L’avis de valeur, lui, propose un prix de mise en vente. Enfin, l’expertise sert notamment pour une succession, la liquidation d’une communauté, l’impôt sur la fortune immobilière ou un redressement fiscal.

Le notaire fixe son intervention par devis ou par contrat de mission, selon la page des notaires de France. Ce document précise le périmètre, le délai et le format du rapport : ces éléments déterminent donc ses honoraires. Le notariat tient aussi une base de références immobilières, forte de plus de 11 millions de références selon cette page, dont la dernière mise à jour date de février 2022. Pour comprendre ce qu’une agence apporte en plus d’une estimation, lisez notre article sur le choix d’une agence immobilière.

Quels documents préparer ?

Rassemblez ces pièces avant la visite, car elles servent aussi pour la vente.

• D’abord, le titre de propriété et le dernier avis de taxe foncière.
• Pour un bien bâti, le dossier de diagnostic technique, que le vendeur annexe à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte, selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
• Pour un lot de copropriété, le règlement, les procès-verbaux des trois dernières années, le carnet d’entretien et d’autres pièces, avec des exceptions, d’après l’article L721-2 du même code.
• Pour un lot de copropriété, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’indiquer la superficie loi Carrez dans la promesse et dans l’acte. Une cave, un garage, un parking ou un lot de moins de 8 m² font exception.
• Enfin, les factures de travaux et les derniers relevés de charges.

Notre guide sur le compromis de vente détaille aussi ces documents et le calendrier qui suit la signature.

Comment Uni estime votre bien ?

Pour une estimation immobilière gratuite, Uni immobilier associe un outil en ligne et un avis de valeur donné sur place.

Comment obtenir une estimation immobilière gratuite chez Uni ?

Uni immobilier propose une estimation en trois temps, d’après sa page d’estimation à Caen. D’abord, vous indiquez l’adresse et les caractéristiques du bien : l’outil donne une première fourchette en trois minutes. Ensuite, si vous le souhaitez, un conseiller analyse les ventes de votre rue et de votre quartier. Enfin, il visite le bien et remet un avis de valeur écrit dans les 48 heures qui suivent la visite. Ainsi, l’estimation en ligne et l’avis de valeur sont gratuits et sans engagement.

Pour démarrer, estimez gratuitement votre bien en ligne. Pour préparer la vente, lisez aussi notre guide pour vendre sa maison à Caen.