Plus-value immobilière : calcul et exonération

La plus-value immobilière est le gain réalisé en vendant un bien plus cher qu’on l’a acheté. Au 20 octobre 2026, elle supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements selon la durée de détention. La vente de votre résidence principale est exonérée.

Voici d’abord les chiffres clés pour une vente réalisée en 2026 par un particulier.

Plus-value immobilière : définition

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, selon l’article 150 V du CGI. Elle n’existe donc que si le résultat est positif. En revanche, la loi ignore en principe une moins-value, selon l’article 150 VD.

L’impôt frappe les particuliers qui vendent un bien bâti ou non bâti, selon l’article 150 U. Ce guide s’adresse aux propriétaires qui vendent en direct, sans société. Pour le vocabulaire voisin, consultez aussi notre article sur les mots clés de l’immobilier.

La date de la vente fixe la durée de détention. Quand l’acte est authentique, c’est en effet la date écrite dans l’acte, selon la page du bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sur le fait générateur. Toutefois, un compromis sans condition suspensive vaut vente dès sa signature. Avec une condition suspensive, comme un prêt, c’est la date de l’acte qui constate sa réalisation.

Comment calculer la plus-value ?

Vous retranchez du prix de vente le prix d’achat, majoré de frais. Le résultat est la plus-value brute. Ensuite, un abattement lié à la durée de détention la réduit avant l’impôt.

Quel prix de vente retenir ?

Le prix de vente est le prix réel écrit dans l’acte, selon l’article 150 VA du CGI. Le vendeur le réduit aussi, selon le même article, sur justificatifs, de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) acquittée et de certains frais définis par décret. Ces frais comprennent par exemple les diagnostics obligatoires, selon l’article 41 duovicies H de l’annexe III du CGI. Par ailleurs, chez Uni immobilier, les honoraires sont en principe à la charge de l’acheteur.

Quel prix d’achat pour la plus-value immobilière ?

Le prix d’achat est le prix payé, écrit dans l’acte, selon l’article 150 VB du CGI. Il s’augmente ensuite des frais d’achat et des travaux. Pour chacun, vous avez deux options.

• Frais d’achat : les frais réels, avec justificatifs, ou, pour un achat à titre onéreux, un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
• Travaux : les dépenses réelles de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, faites par une entreprise et justifiées par des factures, ou un forfait de 15 % du prix d’achat.

Le forfait de 15 % s’applique si vous vendez un bien bâti plus de cinq ans après l’achat et que vous ne justifiez pas les travaux. En effet, ils doivent avoir été réalisés par une entreprise : gardez donc les factures. Pour les frais d’achat réels, notre article sur les frais de notaire à Caen explique ce qu’ils comprennent.

Quels abattements selon la durée ?

L’impôt sur le revenu baisse de 6 % pour chaque année pleine au-delà de la cinquième, jusqu’à la vingt et unième année. Il baisse ensuite de 4 % la vingt-deuxième année : il disparaît alors. En revanche, les prélèvements sociaux baissent plus lentement. Ils baissent de 1,65 % par an jusqu’à la vingt et unième année, puis de 1,60 % la vingt-deuxième. Ensuite, ils baissent de 9 % par an : ils disparaissent après 30 ans.

Ces barèmes viennent de l’article 150 VC du CGI et de l’article L136-7 du Code de la sécurité sociale. Le graphique et le tableau donnent donc les mêmes chiffres.

Quel abattement année par année ?

Comment compter les années ?

On compte des années pleines, par périodes de douze mois, de la date d’acquisition à la date de vente, selon le BOFiP sur la plus-value imposable. Ainsi, cinq ans et onze mois comptent pour cinq ans : le premier abattement arrive à six ans révolus.

Quand ne paie-t-on plus d’impôt ?

Vous ne payez plus d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, ni de prélèvements sociaux après 30 ans, selon la page de l’administration fiscale modifiée le 7 juillet 2026. Chaque année du tableau correspond donc à l’anniversaire de l’acte d’achat.

Ainsi, une vente signée après l’anniversaire de 2026 d’un achat de 2004 ne supporte plus d’impôt sur le revenu. Toutefois, si l’anniversaire approche, demandez à votre notaire de confirmer le décompte avant de fixer la date de signature. Pour l’étape qui précède la signature, consultez notre guide du compromis de vente.

Qui est exonéré de plus-value ?

Le Code général des impôts exonère plusieurs ventes dans son article 150 U. La plus courante est en effet celle de la résidence principale.

Plus-value immobilière et résidence principale

La vente est exonérée si le bien est votre résidence principale au jour de la vente. Par ailleurs, la loi ne fixe aucune durée minimale d’occupation. En revanche, l’occupation doit être réelle : une utilisation temporaire ne suffit pas, selon le BOFiP sur la résidence principale.

Si vous avez déménagé avant la vente, l’exonération reste donc acquise à trois conditions. D’abord, vous avez occupé le bien jusqu’à sa mise en vente. Ensuite, la vente doit intervenir dans un délai normal. Enfin, vous ne devez avoir ni loué ni prêté le bien, selon la même page. Dans un contexte économique normal, un an est en principe le délai maximal. Toutefois, aucun maximum légal n’existe : l’administration juge selon le marché local, le prix de l’annonce et vos démarches de vente.

Vous achetez avant de vendre ? Notre article sur l’achat avant ou après la vente de votre bien détaille alors les conséquences. Pour préparer la vente d’une maison, lisez notre guide vendre sa maison à Caen : étapes, délais, prix.

Première vente d’un autre logement

Un propriétaire peut aussi échapper à l’impôt pour la première vente d’un logement autre que sa résidence principale. D’abord, il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, pendant les quatre années précédant la vente. Ensuite, il doit réinvestir tout ou partie du prix dans l’achat ou la construction d’un logement, dans les 24 mois qui suivent la vente. Il en fait alors sa résidence principale dès l’achèvement ou l’acquisition. L’exonération porte sur la fraction du prix réinvestie, selon l’article 150 U. Enfin, vous en bénéficiez une seule fois, selon la fiche du service public sur la plus-value.

Plus-value immobilière : les autres exonérations

D’autres ventes échappent aussi à l’impôt, dans les cas suivants.

• Un prix de vente de 15 000 € ou moins, apprécié pour chaque quote-part en cas d’indivision.
• Une vente par le titulaire d’une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion « invalidité ». Le revenu fiscal de référence doit rester sous un plafond fixé chaque année, sans impôt sur la fortune immobilière, pour l’avant-dernière année avant la vente.
• La vente de l’ancienne résidence principale, restée inoccupée, d’une personne entrée dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées. La vente doit intervenir moins de deux ans après l’entrée. Un plafond de revenu fiscal de référence et l’absence d’impôt sur la fortune immobilière s’appliquent aussi.

Une résidence secondaire, en revanche, ne bénéficie d’aucune exonération propre. Notre article sur les résidences secondaires dans le Calvados décrit aussi sa fiscalité à la revente. D’autres cas existent, comme l’expropriation : demandez donc conseil à votre notaire.

Quel taux de plus-value en 2026 ?

Un vendeur imposable domicilié en France paie 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value corrigée de l’abattement, selon la page de l’administration fiscale. Le total atteint ainsi 36,2 % avant abattement et hors surtaxe.

Plus-value immobilière : que contiennent les 17,2 % ?

Les 17,2 % se décomposent ainsi : 9,2 % de contribution sociale généralisée (CSG), 0,5 % de contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Selon le tableau des prélèvements sociaux du service public, ces trois taux s’appliquent aux plus-values immobilières. Le taux de 9,2 % de CSG figure aussi dans l’article L136-8 du Code de la sécurité sociale. Notre article sur les taxes du propriétaire résume aussi la plus-value.

Pourquoi voit-on parfois 18,6 % ?

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur la plupart des revenus du patrimoine, selon son article 12. Les plus-values immobilières en sont pourtant exclues : leur CSG reste à 9,2 %, selon l’article L136-8 en vigueur depuis le 27 juin 2026.

L’administration fiscale le confirme, selon sa brochure des principales nouveautés. Un site qui annonce 18,6 % pour votre vente se trompe donc de revenu.

Quelle surtaxe au-delà de 50 000 € ?

Une taxe s’ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, selon l’article 1609 nonies G du CGI. Elle se calcule sur la plus-value après l’abattement pour l’impôt sur le revenu. Le vendeur la paie à la vente. Son taux s’applique à toute la plus-value imposable, dès le premier euro. Toutefois, elle ne s’applique pas aux terrains à bâtir.

L’article 1609 nonies G prévoit en outre un lissage : la taxe est réduite juste au-dessus de chaque seuil, pour éviter un saut brutal. Le seuil de 50~000~€ s’apprécie pour chaque vendeur, selon la notice du formulaire 2048-IMM. En indivision, il porte donc sur la part de chacun.

Un exemple chiffré à Caen ?

À Caen, le prix médian d’un appartement vendu en 2024 et 2025 est de 137 000 €, pour une surface médiane de 51 m². Ces deux médianes reposent sur 3 175 ventes d’appartements anciens, selon nos calculs sur les demandes de valeurs foncières (DVF). Les deux années sont regroupées sans ajustement, et le prix et la surface ne décrivent pas un logement précis. Notre article sur les prix de l’immobilier à Caen donne les médianes de la seule année 2025.

L’exemple suppose un achat à 100 000 €. C’est une hypothèse, pas un cas réel. Le logement n’est pas votre résidence principale : sinon, la vente serait exonérée. Ainsi, le prix d’achat et le prix de vente restent identiques d’une ligne à l’autre : seule la durée de détention change. Par ailleurs, les frais d’achat et les travaux suivent les forfaits de 7,5 % et de 15 %, et les montants sont arrondis à l’euro.

Plus-value immobilière : un appartement à Caen

Ce tableau montre trois effets. D’abord, le forfait de travaux de 15 % réduit d’un coup la plus-value dès que la détention dépasse cinq ans. Ensuite, les abattements font baisser l’impôt année après année. Enfin, la vente devient exonérée d’impôt sur le revenu à 22 ans, puis de tout impôt à 30 ans.

Plus-value immobilière : une maison et la surtaxe

À Caen, le prix médian d’une maison vendue en 2024 et 2025 est de 320 000 €, pour 548 ventes et une surface médiane de 95 m². Prenons ensuite une maison vendue à ce prix et achetée 190 000 € il y a 12 ans. Elle appartient à un seul propriétaire et n’est pas sa résidence principale. Le tableau détaille donc le calcul.

Les forfaits ajoutent 14 250 € de frais d’achat et 28 500 € de travaux au prix d’achat de 190 000 €. La plus-value imposable dépasse alors de peu 50 000 € : le lissage limite la surtaxe à 542 €. Le notaire fait ce calcul avec vos pièces, donc cet exemple ne le remplace pas. Pour connaître le prix de vente de votre bien, utilisez l’estimation en ligne d’Uni immobilier : elle donne une fourchette en trois minutes.

Qui paie la plus-value, et quand ?

Le notaire calcule la plus-value, remplit la déclaration et paie l’impôt à l’administration, en principe dans le mois suivant l’acte, selon la notice du formulaire 2048-IMM de mai 2026. Le notaire règle donc l’impôt à votre place. Si vous êtes domicilié en France, vous reportez ensuite le montant net imposable sur votre déclaration de revenus n° 2042-C de l’année de la vente, selon la même notice.

Si la plus-value est totalement exonérée, vous ne déposez pas de déclaration 2048-IMM, selon la même notice. Dans ce cas, l’acte de vente précise le motif de l’exonération, selon l’article 150 VG du CGI. Pour une exonération partielle, ou s’il reste des prélèvements sociaux à payer, le notaire dépose la déclaration.

Notre article sur la signature de l’acte de vente décrit ensuite cette étape chez le notaire.

Quelles pièces pour la plus-value immobilière ?

Rassemblez d’abord ces pièces avant la signature :

• L’acte d’achat, qui donne le prix et la date d’acquisition.
• Les justificatifs des frais d’achat réels, si vous écartez le forfait de 7,5 %.
• Les factures des travaux faits par une entreprise, si vous écartez le forfait de 15 %.
• Les justificatifs des frais de vente que vous supportez, comme les diagnostics.
• Pour un bien reçu en héritage ou en donation, l’acte ou la déclaration qui fixe sa valeur, et les justificatifs des frais de succession ou de donation.
• Pour une exonération, la preuve de la condition, comme l’avis d’impôt sur les revenus de l’avant-dernière année pour un retraité, soit 2024 pour une vente en 2026.

Cet article ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un conseiller fiscal, qui connaît votre situation.

Quels cas particuliers ?

Quatre situations suivent des règles particulières : l’héritage, la location meublée, le terrain à bâtir et le statut de non-résident.

Plus-value immobilière d’un bien hérité ou donné

Le prix d’achat est la valeur retenue pour les droits de succession ou de donation, selon l’article 150 VB. Ensuite, la durée de détention part de la date du décès, ou de la date de l’acte pour une donation, selon le BOFiP sur la plus-value imposable. Dans ce cas, le forfait de 7,5~% n’existe pas : seuls les frais réels, avec justificatifs, s’ajoutent au prix, selon l’article 150 VB. Pour préparer une transmission, notre page gestion de patrimoine permet aussi de demander un conseil sur une succession.

Plus-value immobilière d’une location meublée

Les amortissements déduits de vos loyers de location meublée non professionnelle, au régime réel, réduisent le prix d’achat, pour les ventes depuis le 15 février 2025, selon la page de l’administration fiscale. La plus-value augmente donc d’autant. Certaines résidences réservées à des publics précis, comme les établissements pour personnes âgées ou handicapées, font exception, selon la notice du formulaire 2048-IMM.

Un terrain à bâtir

Les mêmes abattements s’appliquent aux terrains à bâtir. Le notaire utilise alors le formulaire 2048-TAB-SD, selon la notice de ce formulaire. La surtaxe ne s’applique pas, selon l’article 1609 nonies G.

Un propriétaire non résident

Un non-résident relève de règles propres, prévues par l’article 244 bis A du CGI. Il doit en principe désigner un représentant fiscal, et ses prélèvements sociaux peuvent différer, selon la notice du formulaire 2048-IMM. Demandez donc conseil à votre notaire avant de signer.

La plus-value va-t-elle changer ?

Pas pour une vente en 2026 : la loi de finances pour 2026 ne modifie ni le taux, ni les abattements, ni la surtaxe. Elle ne change que des points de détail, comme le prix d’achat des biens amortis.

Plus-value immobilière : que dit la loi de 2026 ?

La loi de finances pour 2026 est la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. En effet, l’article 150 VC est en vigueur depuis le 1er janvier 2014 et l’article 1609 nonies G depuis le 1er janvier 2024.

Des élus ont pourtant proposé une réforme à l’automne 2025. L’Assemblée nationale a adopté le 3 novembre 2025 l’amendement I-377 sur la durée d’exonération, qui ramenait de 22 à 17 ans la durée d’exonération d’impôt sur le revenu. Elle a ensuite rejeté la première partie du projet de loi le 21 novembre 2025, selon sa page sur ce rejet. L’amendement est donc tombé avec elle. Par ailleurs, le Sénat a adopté le 1er décembre 2025 un autre régime, selon son compte rendu de séance. D’après le texte de l’amendement I-380, le taux total serait de 15 % après deux ans de détention, sans abattement. Il serait de 30 % avant deux ans, pour les ventes à partir du 1er janvier 2027. Ce régime ne figure toutefois pas dans la loi promulguée.

Plus-value immobilière : que propose 2027 ?

En revanche, le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion. Le 16 octobre 2026, l’Assemblée nationale a adopté en séance l’amendement I-3484 sur l’abattement. Pour un logement meublé qui n’est pas la résidence principale, il fixe l’abattement à 8 % par an après la cinquième année, puis à 12 % la dix-septième année. L’exonération d’impôt sur le revenu viendrait donc à 17 ans au lieu de 22. Elle vaudrait pour les ventes à partir du 1er janvier 2027. En contrepartie, l’acheteur devrait s’engager à en faire sa résidence principale, ou à le louer comme tel, jusqu’au 1er janvier de la troisième année suivant l’acte.

Ce vote n’est pas définitif. En effet, l’Assemblée nationale doit voter la première partie du projet le 3 novembre 2026, selon sa page sur l’examen de la première partie, puis le texte passera au Sénat. Si vous vendez en 2026, appliquez donc les règles de cet article. Pour une vente proche d’un anniversaire de 22 ou de 30 ans, interrogez votre notaire avant de fixer la signature.

Photo d’illustration : une maison moderne à vendre. Crédit : photo de Thirdman sur Pexels, redimensionnée, sous licence d’utilisation de Pexels.