Prix immobilier à Caen : prix au m², évolution, quartiers

Le prix médian de l’immobilier à Caen s’élève à 3 068 € le m² en 2025 pour un logement ancien (appartement ou maison), d’après les ventes enregistrées par l’administration fiscale. Les appartements, 85 % des ventes, se vendent 2 978 € le m² en médiane, et les maisons 3 535 €. Le prix d’une maison comprend son terrain : ces deux chiffres ne se comparent donc pas directement. À Caen, de 2024 à 2025, le prix médian des appartements a augmenté de 7 % et celui des maisons est stable (−1 %, dans la marge d’erreur).

Ces prix sont des prix de vente déclarés dans les actes, hors frais de notaire, et non des prix d’annonce. Nous les avons calculés à partir de 2 017 ventes de 2025.

Quel est le prix du m² à Caen en 2025 ?

En 2025, le prix médian au m² d’un logement ancien à Caen est de 3 068 €, d’après les ventes de l’administration fiscale. La médiane partage les ventes en deux moitiés égales : la moitié des ventes se fait en dessous de ce prix, l’autre moitié au-dessus. Elle n’est donc pas la moyenne : une vente très chère fait monter la moyenne, mais pas la médiane. La fourchette indique où se situent huit ventes sur dix.

En 2025, les appartements vendus à Caen ont une surface médiane de 50,5 m² et un prix médian de 142 000 €. De leur côté, les maisons mesurent 91 m² en médiane, pour un prix médian de 323 500 €. Chaque médiane est calculée séparément : on ne peut pas diviser l’une par l’autre pour retrouver le prix au m². Pour voir les prix des annonces, consultez nos appartements à vendre à Caen et nos maisons à vendre à Caen. Ces prix d’annonce précèdent la négociation : ils ne se comparent pas directement aux prix de vente.

Évolution du prix de l’immobilier à Caen

De 2021 à 2025, le prix médian des appartements à Caen a gagné 13 %, de 2 629 € à 2 978 € le m². De leur côté, les maisons ont progressé de 15 %, de 3 082 € à 3 535 €. Cependant, les deux marchés n’ont pas évolué au même rythme en 2025. En effet, les appartements ont augmenté de 7 %, alors que les maisons restent stables : −1 %, une variation trop faible pour être distinguée du hasard. Nous n’avons pas de série sur dix ans, car la base de l’administration fiscale ne couvre que cinq années glissantes.

Quelle évolution année par année ?

Le prix médian des appartements de Caen passe de 2 629 € le m² en 2021 à 2 844 € en 2022. Il se situe ensuite à 2 821 € en 2023 et 2 782 € en 2024, puis atteint 2 978 € en 2025. Par trimestre, le prix médian des appartements de Caen va de 2 939 € à 3 054 € le m² en 2025, sur 360 à 466 ventes par trimestre.

Pour les maisons de Caen, le prix médian passe de 3 082 € le m² en 2021 à 3 417 € en 2022. Il se situe ensuite entre 3 420 € et 3 571 € de 2023 à 2025. La variation entre 3 571 € en 2024 et 3 535 € en 2025 ne se distingue pas du hasard.

Comment les ventes évoluent-elles ?

À Caen, le nombre de ventes de logements anciens retenues dans la base de l’administration fiscale a reculé de 2022 à 2024, puis est remonté en 2025. Il est de 2 286 en 2022, 1 946 en 2023, 1 785 en 2024 et 2 017 en 2025, soit 13 % de plus qu’en 2024.

Prix au m² par quartier à Caen

De 2023 à 2025, le prix médian d’un appartement va de 2 035 € le m² à Méridien à 3 861 € à Préfecture, parmi les trente secteurs de Caen qui comptent au moins 75 ventes d’appartements, d’après les ventes de l’administration fiscale. Le tableau classe dix de ces secteurs, que nous avons choisis. Nous ne donnons pas de tableau par secteur pour les maisons, car aucun secteur n’atteint 75 ventes de maisons sur ces trois ans. Ces secteurs viennent du découpage de l’INSEE en îlots regroupés pour l’information statistique (IRIS), la base de la diffusion de données dans une ville. Le secteur La Grâce de Dieu regroupe trois IRIS, qui comptent chacun moins de 75 ventes.

Quels quartiers sont les plus chers ?

D’abord, parmi ces dix secteurs, le centre-ville domine : Préfecture et Le Château dépassent 3 400 € le m². Ensuite, Saint-Gilles, à 3 273 €, et Théâtre, à 3 095 €, restent au-dessus de la médiane de la ville. En outre, Le Bas Vaucelles se situe tout près de cette médiane, à 2 870 €. Enfin, dans le bas du tableau, La Grâce de Dieu, Le Marais et Méridien restent sous 2 400 € le m². Deux secteurs absents du tableau, Le Port (3 478 €) et Saint-Julien (3 478 €), sont au niveau du Château. Un troisième, le secteur de la Folie Couvrechef Ouest (3 310 €), dépasse Saint-Gilles.

Pour le détail d’un quartier, consultez nos pages sur le centre ancien, Saint-Jean et Vaucelles. Ces pages utilisent les ventes de 2024 et 2025 et regroupent parfois plusieurs secteurs : leurs médianes diffèrent donc de celles de ce tableau, qui porte sur 2023 à 2025.

D’où viennent les secteurs ?

Nous avons placé chaque vente géolocalisée grâce aux contours des IRIS établis à partir des données de l’INSEE et de l’Institut national de l’information géographique et forestière, dans la version simplifiée d’Opendatasoft. Ces secteurs portent des noms de quartiers, mais leurs limites ne coïncident pas exactement avec celles des quartiers. Les contours sont aussi simplifiés : un logement proche d’une limite peut donc rejoindre le secteur voisin. La ligne « Ensemble de Caen » compte 4 886 ventes, contre 4 892 dans le tableau des communes : six ventes sans coordonnées géographiques ne sont placées dans aucun secteur. Enfin, les secteurs de moins de 75 ventes, comme La Guérinière avec 30 ventes, ne sont pas retenus, car leur médiane serait trop fragile.

Prix de l’immobilier autour de Caen

De 2023 à 2025, le prix médian des maisons va de 2 318 € le m² à Colombelles à 3 399 € à Ouistreham parmi les communes de Caen la mer d’au moins 75 ventes de maisons, hors Caen ; il est de 3 508 € à Caen, d’après les ventes de l’administration fiscale. Pour les appartements, parmi les sept communes de Caen la mer d’au moins 75 ventes d’appartements, hors Caen, il va de 1 929 € le m² à Hérouville-Saint-Clair à 3 646 € à Ouistreham ; il est de 2 874 € à Caen.

Nous avons appliqué la même méthode qu’à Caen aux communes de Caen la mer, la communauté urbaine de 48 communes. Seules les communes d’au moins 75 ventes du type de logement concerné figurent donc dans chaque tableau. Pour l’évolution, chaque période compte parfois moins de 75 ventes. Enfin, les communes hors de Caen la mer, comme Luc-sur-Mer ou Douvres-la-Délivrande, n’y figurent pas.

Quel prix pour une maison autour de Caen ?

Le tableau donne le prix médian au m² des maisons vendues de 2023 à 2025 dans chaque commune, d’après les ventes de l’administration fiscale. Dans la dernière colonne, « non significatif » veut dire que l’écart observé est trop petit, au regard du nombre de ventes, pour être distingué du hasard (intervalle à 95 %).

Quelles communes ont les maisons les plus chères ?

D’abord, de 2023 à 2025, Caen arrive en tête du tableau pour les maisons, à 3 508 € le m². Viennent ensuite Ouistreham, Lion-sur-Mer et Biéville-Beuville, à 3 399 €, 3 304 € et 3 239 € le m². Caen dépasse Ouistreham de 3 %, Lion-sur-Mer de 6 % et Biéville-Beuville de 8 %. Le prix au m² ne donne pas le prix de la maison : à Biéville-Beuville, le prix médian d’une maison est de 334 928 €, contre 315 750 € à Caen, et sa surface médiane est plus grande : 107 m² contre 92 m². En revanche, Colombelles, Troarn et Démouville restent sous 2 500 € le m².

Quelles communes ont vu le prix de leurs maisons changer ?

Pour les maisons, seules trois communes montrent un changement mesurable : Hérouville-Saint-Clair (+13 %), Caen (+8 %) et Colombelles (−14 %). Les autres variations sont trop incertaines pour être affirmées. L’ampleur exacte des trois changements reste approximative : pour Hérouville-Saint-Clair, le changement est à la limite de la marge d’erreur. La dernière colonne compare le prix médian au m² de 2024 et 2025 réunies à celui de 2021 et 2022 réunies : elle diffère donc des pourcentages de la partie sur Caen, qui comparent des années seules (2021 à 2025, ou 2024 à 2025).

Par ailleurs, dans les communes de Caen la mer hors Caen, y compris celles de moins de 75 ventes, le prix médian des maisons passe de 2 595 € le m² en 2021 à 2 793 € en 2025, soit 7,6 % de plus. La marge d’erreur n’est pas calculée. Toutefois, presque toute cette hausse date de 2022, avec 2 787 €.

Quel prix pour un appartement autour de Caen ?

Le tableau donne le prix médian au m² des appartements vendus de 2023 à 2025 dans chaque commune, d’après les ventes de l’administration fiscale. Dans la dernière colonne, « non significatif » veut dire, comme pour les maisons, que l’écart est trop petit pour être distingué du hasard.

Entre Ouistreham et Hérouville-Saint-Clair, l’écart de prix au m² est plus fort pour les appartements que pour les maisons. En effet, de 2023 à 2025, le prix médian d’un appartement est de 3 646 € le m² à Ouistreham, 2 874 € à Caen et 1 929 € à Hérouville-Saint-Clair : 1,9 fois plus à Ouistreham qu’à Hérouville-Saint-Clair. En revanche, pour une maison, ce rapport est de 1,3. De plus, les appartements d’Ouistreham sont plus petits que ceux de Caen : 46 m² en médiane contre 51 m², de 2023 à 2025. Pour les appartements, le prix médian au m² a gagné 12 % à Hérouville-Saint-Clair et 11 % à Ouistreham, de 2021-2022 à 2024-2025. À Blainville-sur-Orne (+6 %), la hausse repose sur 47 ventes en 2021-2022 et 59 en 2024-2025 : son ampleur est donc très incertaine.

Que comparent ces tableaux ?

Ces tableaux ne comparent pas des logements identiques : la taille, l’état et, pour une maison, le terrain varient d’une commune à l’autre. De plus, dans une petite commune, quelques ventes suffisent à déplacer la médiane.

Pour voir les annonces d’une commune du tableau, consultez par exemple nos annonces à Ouistreham.

Comment les ventes ont-elles évolué à Caen la mer ?

Dans les communes de Caen la mer, les ventes ont reculé de 2022 à 2024, puis elles sont remontées en 2025. D’après la base de l’administration fiscale, nos filtres retiennent 4 456 ventes de logements anciens en 2022, 3 697 en 2023, 3 417 en 2024 et 3 930 en 2025. De plus, sans Caen, elles sont 2 170 en 2022, 1 751 en 2023, 1 632 en 2024 et 1 913 en 2025.

Quel marché immobilier à Caen en 2026 ?

Selon les cartes des notaires de France, publiées en octobre 2026, le prix médian des appartements anciens de Caen est de 2 960 € le m² au deuxième trimestre 2026, soit 3 % de plus qu’un an plus tôt (périmètre non précisé sur la carte). Pour les maisons de l’agglomération de Caen, ville centre et banlieue, il est de 267 000 €, soit 3 % de plus aussi. Ces chiffres portent sur le trimestre d’avril à juin 2026. Les cartes ne détaillent pas les filtres des notaires : ces chiffres ne se comparent donc pas directement à ceux de 2025.

Par ailleurs, selon la note de conjoncture de juin 2026 des notaires de France pour le Calvados, le prix médian des appartements anciens de « Caen Métropole » est de 2 830 € le m² sur les douze mois d’avril 2025 à mars 2026. Il a augmenté de 3,1 % sur un an. Pour les maisons, le prix médian est de 263 600 €, soit 3,9 % de plus. Toutefois, la note ne liste pas les communes de ce périmètre. Elle précise ses filtres : biens libres de toute occupation, hors viagers, logements sociaux et biens atypiques.

Existe-t-il une prévision du prix de l’immobilier à Caen en 2026 ?

Pour Caen, nous n’avons pas trouvé de prévision de prix publiée par un organisme officiel : nous n’en donnons donc pas. Au niveau national, l’indice de prix des notaires et de l’INSEE recule de 0,8 % sur un an pour les logements anciens de France métropolitaine au deuxième trimestre 2026, selon l’analyse des notaires de France d’octobre 2026. Par type de bien, l’indice des appartements est presque stable, à −0,1 %, et celui des maisons recule de 1,3 %.

De plus, selon les cartes des notaires de France, les projections tirées des avant-contrats, elles aussi nationales, annoncent une quasi-stabilité des prix à fin novembre 2026 : −0,5 % sur un an pour les appartements et −0,4 % pour les maisons. Par ailleurs, d’après l’analyse des notaires, les ventes de logements anciens atteignent 951 000 en France sur douze mois à fin août 2026, soit 3,6 % de plus en un an. Cette croissance ralentit nettement : elle approchait encore 13 % à la fin de 2025.

Quel taux de crédit immobilier en 2026 ?

En France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations et hors frais et assurance, est de 3,32 % en août 2026 (chiffre provisoire), selon la statistique mensuelle de la Banque de France. Il était de 3,10 % en août 2025 et a gagné 0,24 point depuis le début de 2026. De plus, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, qui suit les prêts garantis par Crédit Logement, le taux moyen est de 3,40 % en septembre 2026, soit 0,09 point de plus qu’en août. À mensualité égale, un crédit plus cher réduit la somme que l’on peut emprunter.

Combien d’habitants et de logements à Caen la mer ?

La communauté urbaine Caen la mer compte 281 165 habitants en 2023, contre 267 262 en 2017, soit 5,2 % de plus en six ans, selon le dossier complet de l’INSEE publié le 27 août 2026. De plus, de 2017 à 2023, le nombre de ménages a progressé de 9,7 %, de 127 516 à 139 934. Enfin, le parc compte 156 784 logements en 2023, dont 10 155 vacants, soit 6,5 % du parc.

Quels sont les projets d’urbanisme et de tramway ?

Le projet de plan local d’urbanisme intercommunal de Caen la mer doit tenir lieu de programme local de l’habitat et de plan de mobilité. Il prévoit 23 100 logements d’ici à 2040, soit 1 650 par an, selon l’avis de l’autorité environnementale du 30 octobre 2025. L’enquête publique a débuté le 25 août 2026, selon l’avis d’enquête de la communauté urbaine, et s’est clôturée le 14 octobre 2026, selon le site du plan. Le conseil communautaire doit ensuite voter le plan : Caen la mer envisage son approbation début 2027, selon la même source. Toutefois, nous n’avons pas trouvé de date d’approbation plus précise.

Par ailleurs, selon le magazine « Sur les rails » de Caen la mer, le chantier de l’extension du tramway a débuté le 7 avril 2026. Selon le communiqué du 3 avril 2026, il doit se terminer au premier semestre 2029, avec une période d’essais, de formations et de finitions. Enfin, notre article détaille les travaux et les impacts du tramway de Caen prévu pour 2029.

Pourquoi les prix diffèrent-ils ?

Selon les sites, un prix au m² peut venir de ventes réelles, de prix d’annonce ou d’estimations calculées par un modèle. Le périmètre, la période et le type de bien peuvent aussi changer, ce qui peut expliquer des écarts. Une moyenne n’est pas une médiane, et la surface retenue (surface bâtie ou surface loi Carrez) change aussi le prix au m². Le tableau présente quatre sortes de chiffres. Deux viennent de ventes réelles : la base de l’administration fiscale et les notaires.

Comment comparer deux prix ?

Notre médiane de 2025 pour les appartements est de 2 978 € le m². Celle des notaires au deuxième trimestre 2026 est de 2 960 €. Ces deux chiffres sont du même ordre de grandeur, mais ils ne se comparent pas strictement : nos médianes trimestrielles de 2025 pour les appartements de Caen vont de 2 939 € à 3 054 € le m². Ainsi, pour comparer deux prix, vérifiez toujours la période, le périmètre et le type de bien. Vérifiez aussi que le site dit si son chiffre vient de ventes ou d’annonces.

Comment calculons-nous ces prix ?

Nous partons de la base des demandes de valeurs foncières, produite par la direction générale des Finances publiques et republiée avec des coordonnées géographiques sur data.gouv.fr. Cette base recense les ventes de biens immobiliers. Ses fichiers ne couvrent que cinq années glissantes. La base est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Nous avons utilisé la version d’octobre 2026, publiée le 20 octobre 2026, pour les ventes de 2022 à 2025 : la fin de 2025 y est plus complète que dans la version d’avril.

Cependant, pour 2021, nous avons gardé la version d’avril 2026, car celle d’octobre ne garde que la seconde moitié de 2021. Dans le fichier d’avril, les ventes de Sannerville portent le code de Troarn : nous les avons séparées grâce au numéro de parcelle. Dans celui d’octobre, Sannerville a son propre code. Par ailleurs, nous n’utilisons pas le premier semestre 2026 de la version d’octobre : ses derniers mois sont encore incomplets.

Quelles ventes retenons-nous ?

Nous gardons les ventes ordinaires d’un seul logement, appartement ou maison, hors ventes sur plan : nous les appelons « anciens » dans cet article. Le prix est celui déclaré dans l’acte, hors frais de notaire et hors frais d’agence à la charge de l’acheteur. Il couvre toute la vente, cave ou garage compris et, dans de rares cas, un local commercial. De plus, la surface est celle du bâti, sans les dépendances, et non la surface loi Carrez des annonces.

Par ailleurs, nous écartons les surfaces inférieures à 9 m² et les prix hors de 1 000 € à 10 000 € le m². Nous écartons aussi les ventes sur plan : en 2025, la base compte 199 ventes sur plan à Caen, mais six seulement décrivent un logement avec sa surface. Le prix au m² du neuf ne peut donc pas être calculé de façon fiable à partir de cette base. Enfin, la date de la base est celle de l’acte, en général deux à trois mois après le compromis.

Et pour les communes de Caen la mer ?

Pour les communes de Caen la mer, nous avons extrait de la base les ventes de chaque commune et appliqué les mêmes filtres qu’à Caen. Ensuite, la marge d’erreur de chaque évolution se mesure par simulation : nous refaisons 20 000 fois le calcul sur des ventes tirées au hasard, avec remise, dans chaque période, 2021-2022 puis 2024-2025, et nous gardons l’intervalle qui contient 95 % des évolutions obtenues. Elle s’applique aussi aux variations annuelles de Caen. Sur les 27 comparaisons des tableaux, un ou deux résultats mesurables peuvent venir du hasard. Enfin, les communes de moins de 75 ventes ne figurent pas dans les tableaux.

Quel prix pour votre bien ?

Un prix médian ne remplace pas une estimation. La fourchette du premier tableau montre l’écart entre les ventes : l’étage, l’état du bien, la rue et le diagnostic énergétique peuvent l’expliquer en partie. Pour connaître la valeur de votre logement, demandez donc une estimation gratuite de votre bien. Si vous achetez, ajoutez au prix les frais de notaire à Caen et, s’ils sont à votre charge, les frais d’agence. Enfin, pour apprendre à estimer votre bien vous-même, lisez notre guide sur l’estimation immobilière gratuite.

Vous souhaitez vendre votre bien ? Faites appel à notre équipe ! Estimation, visite virtuelle, conseils… Consultez aussi notre guide vendre sa maison à Caen : étapes, délais, prix.

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