Compromis de vente : délais, clauses et rétractation

Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acheteur à conclure la vente. L’acheteur non professionnel d’un logement peut se rétracter pendant 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L’acte authentique suit en général deux à trois mois après la signature.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un contrat signé entre un vendeur et un acquéreur, selon la fiche du service public sur la promesse de vente. Le vendeur s’engage à vendre son bien. L’acquéreur s’engage à l’acheter. Le prix et les conditions sont donc fixés dès la signature. L’article 1589 du Code civil le dit ainsi : la promesse de vente vaut vente quand les deux parties s’accordent sur la chose et sur le prix.

Le vendeur est engagé dès la signature, sous réserve de la rétractation de l’acheteur, des conditions suspensives et d’une éventuelle clause de dédit. En principe, il ne peut donc plus se rétracter. Par ailleurs, notre article sur les mots clés de l’immobilier explique d’autres termes utiles de l’achat.

Compromis de vente ou promesse de vente ?

Deux avant-contrats principaux existent. D’abord, la promesse unilatérale : selon l’article 1124 du Code civil, le vendeur laisse à l’acheteur le droit de choisir d’acheter ou non. Ensuite, le compromis, qui engage les deux parties. Le tableau compare les deux.

L’enregistrement de la promesse unilatérale découle de l’article 1589-2 du Code civil. Un acte authentique le remplace. En outre, un particulier ne peut consentir une promesse de plus de 18 mois, prorogation comprise, sans acte authentique. L’article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation l’impose à peine de nullité.

Offre d’achat ou compromis de vente ?

L’offre d’achat précède souvent le compromis. Elle engage uniquement l’acheteur, selon la page des notaires de France sur le compromis. Une fois l’offre acceptée, le vendeur ne peut plus changer d’avis, et le service public rappelle l’interdiction de verser un acompte au vendeur. Notre article sur les différences entre promesse, offre et acte authentique détaille cette phase.

Comment signer un compromis de vente ?

Hors Alsace-Moselle, pour un compromis valable 18 mois au plus, prorogation comprise, aucun rédacteur n’est obligatoire. Les parties peuvent rédiger le compromis elles-mêmes, ou le confier à une agence. Elles peuvent aussi choisir un acte contresigné par avocat ou un acte authentique, d’après la fiche du service public sur le compromis. Notaires.fr recommande néanmoins de confier la rédaction à un professionnel.

Quels documents pour un compromis de vente ?

Le vendeur annexe le dossier de diagnostic technique à la promesse, selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ces diagnostics doivent aussi être valables à la date de la promesse. Voici leurs durées de validité, d’après la fiche du service public :

• Plomb : un an, sauf si le constat ne révèle aucun plomb ou seulement des concentrations sous les seuils.
• Termites : six mois.
• Gaz et électricité (installation de plus de 15 ans) : trois ans.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans, mais un DPE daté d’avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable.
• Audit énergétique, quand il est obligatoire : cinq ans.
• État des risques, dans les zones concernées : six mois.
• Amiante : validité illimitée pour un diagnostic réalisé depuis le 1er avril 2013.

Pour les cas particuliers, le service public publie une fiche sur le diagnostic de performance énergétique et une fiche sur le diagnostic amiante.

Si un diagnostic expire avant l’acte authentique, un nouveau document le remplace dans l’acte, selon l’article L271-5 du même code. Le même article dispense de refaire le constat de plomb quand il ne révèle aucun plomb ou seulement des concentrations sous les seuils. Vérifiez donc la date de chaque diagnostic.

Pour un lot de copropriété (hors caves, garages et parkings), l’acte indique aussi la superficie loi Carrez. Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle, selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Il doit agir dans l’année qui suit l’acte authentique.

Quels documents de copropriété pour un compromis de vente ?

L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acheteur, au plus tard à la signature, les documents de la copropriété. Il s’agit notamment du règlement, des procès-verbaux des assemblées des trois dernières années et du carnet d’entretien. Une exception existe pour un acheteur déjà copropriétaire de l’immeuble. Pour un acte sous seing privé, l’acheteur atteste cette remise par un document daté et signé de sa main. Sans ces documents à la signature, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de leur communication, selon l’article L721-3 du même code.

Une règle semblable s’applique à l’état des risques. Dans une zone concernée par un risque, le vendeur remet ce document au plus tard à la signature. Sinon, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de sa communication, selon l’article L125-5 du Code de l’environnement.

Quel est le délai de rétractation ?

L’acquéreur non professionnel d’un logement peut se rétracter dans un délai de 10 jours. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie le compromis, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, quand un professionnel mandaté remet l’acte directement, le délai commence le lendemain de la remise, que l’acheteur atteste de sa main. Seul l’acheteur bénéficie de ce droit. En revanche, le vendeur n’en a aucun. L’acheteur d’un terrain à bâtir n’a pas non plus ce droit, selon la fiche du service public sur le terrain à bâtir. Avec plusieurs acheteurs, chacun doit être notifié. Si un seul époux signe l’avis de réception sans procuration, le délai n’a pas couru pour l’autre. L’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement détaille ce point.

L’acheteur n’a pas à motiver sa décision. Ce délai est impératif : même d’un commun accord, les parties ne peuvent ni le réduire ni le supprimer, selon la page des notaires de France sur l’avant-contrat. En principe, personne ne peut recevoir d’argent de l’acheteur pendant ce délai. Quand un intermédiaire mandaté conclut l’acte, un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds peut néanmoins les recevoir, d’après l’article L271-2 du même code. Si l’acheteur se rétracte, ce professionnel lui restitue les fonds dans les 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Comment compter les 10 jours ?

Les 10 jours sont des jours calendaires : le samedi, le dimanche et les jours fériés comptent. Ainsi, le premier jour est le lendemain de la première présentation de la lettre, pas celui de la signature. Quand le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai se prolonge jusqu’au premier jour ouvrable suivant, selon l’article 642 du Code de procédure civile. D’ailleurs, la Cour de cassation a appliqué cette règle à ce délai le 5 décembre 2007, quand il durait encore sept jours. La chambre des notaires de Paris la rappelle aussi.

Le tableau applique cette règle à des lettres présentées en novembre et en décembre 2026.

Pour une rétractation par courrier, la date d’expédition de la lettre recommandée fait foi, selon la même décision de 2007. Par prudence, expédiez la lettre avant le dixième jour. La chambre des notaires de Caen relaie un arrêt de la Cour de cassation du 2 février 2022. Elle conseille d’exercer ce droit par lettre recommandée avec avis de réception, papier ou électronique.

Pourquoi parle-t-on de 14 jours ?

En effet, aucun texte ne prévoit 14 jours pour un compromis de vente. Cette durée vient d’autres contrats. Par exemple, en octobre 2026, l’article L312-19 du Code de la consommation l’applique au crédit à la consommation. Les contrats conclus à distance ou hors établissement ont le même délai, mais l’article L221-2 du même code en exclut les contrats d’acquisition de biens immobiliers. Pour un crédit immobilier, la loi prévoit un délai de réflexion, pas une rétractation : l’article L313-34 du même code impose d’attendre 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La fiche de la répression des fraudes résume ces délais.

Quelles clauses suspensives prévoir ?

Une obligation est conditionnelle quand elle dépend d’un événement futur et incertain. Si cet événement se réalise, la condition suspensive rend l’obligation pure et simple, selon l’article 1304 du Code civil. Si la condition échoue, l’obligation disparaît comme si elle n’avait jamais existé, selon l’article 1304-6 du même code. Une partie peut toutefois renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant qu’elle n’est pas accomplie et qu’elle n’a pas échoué, d’après l’article 1304-4 du même code.

Quelle condition de prêt ?

Un prêt finance votre achat ? Le compromis comprend alors obligatoirement une condition suspensive d’obtention de prêt, pour un logement ou un terrain à bâtir. La fiche du service public sur la condition de prêt le confirme. La loi exclut en revanche les prêts destinés à une activité professionnelle, comme celle d’un loueur habituel, d’après l’article L313-2 du même code. La condition de prêt dure au moins un mois à compter de la signature. L’article L313-41 du Code de la consommation le précise. Pour une promesse unilatérale sous signature privée, le délai d’un mois part de l’enregistrement. En général, cette condition dure de 45 à 60 jours. Un simple accord de principe ne suffit pas. La condition est remplie dès qu’une banque présente une offre ferme et sans réserve, conforme aux caractéristiques du financement prévues au compromis : montant maximal, durée et taux maximal.

Si vous accomplissez vos démarches dans les délais et que les banques sollicitées refusent le prêt prévu au compromis, la vente n’a pas lieu. Toute somme versée d’avance est alors remboursable immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité. Informez le vendeur et le notaire dans les délais prévus, avec les justificatifs du refus, comme l’indique la même fiche du service public. Si vous empêchez la réalisation de la condition, la loi la répute accomplie, selon l’article 1304-3 du Code civil. Déposez donc rapidement des demandes conformes au compromis. Pour préparer votre dossier de financement, consultez Uni Financement.

Peut-on payer sans condition de prêt ?

Si vous annoncez payer sans prêt, un acte sous signature privée doit contenir une mention de votre main, selon l’article L313-42 du même code. Par cette mention, vous reconnaissez que vous ne pourrez pas invoquer les protections du crédit immobilier si vous empruntez finalement. Sans cette mention, si vous demandez ensuite un prêt, le compromis est réputé conclu sous la condition de prêt.

Quelles autres conditions ?

Dans une zone de préemption, le compromis comprend aussi une condition de non-exercice du droit de préemption. La fiche du service public sur le droit de préemption le précise. Notaires.fr cite encore la découverte d’une servitude d’urbanisme grave. Pour un projet de construction, la page des notaires de France sur l’avant-contrat ajoute l’obtention du permis de construire. Prévoyez pour chaque condition une description précise et une date limite.

Quel délai jusqu’à l’acte authentique ?

Hors Alsace-Moselle, les parties fixent librement le délai de signature de l’acte, selon la fiche du service public sur le compromis. En pratique, l’acte authentique intervient de deux à trois mois après l’avant-contrat, d’après le parcours d’achat des notaires de France. Pendant ce temps, le notaire vérifie le dossier et purge le droit de préemption, tandis que l’acheteur obtient son offre de prêt. Notre article sur la signature de l’acte de vente décrit la dernière étape.

Quelles dates pour un compromis de vente signé le lundi 16 novembre 2026 ?

Le tableau donne les dates pour un compromis signé le même jour et remis par un professionnel mandaté, la remise étant attestée.

Pour situer le compromis dans l’ensemble de votre achat, consultez le calendrier de votre achat.

Que se passe-t-il si l’un renonce ?

Après le délai de rétractation, aucune des deux parties ne peut renoncer librement. L’autre partie peut agir en justice, et les sommes versées suivent des règles précises.

Si l’acheteur renonce

D’abord, il se rétracte sans pénalité pendant les 10 jours. Ensuite, il reste lié, sauf si une condition suspensive échoue. S’il refuse de signer alors que la rétractation est terminée et que les conditions sont levées, le dépôt de garantie est en principe acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts. Le notaire le lui verse avec l’accord de l’acheteur ; à défaut, le vendeur le réclame en justice. Le vendeur peut aussi préférer demander au juge de faire exécuter la vente, selon la page des notaires sur le sort du dépôt de garantie.

Une clause pénale, présente dans la plupart des compromis, fixe une somme due par l’acheteur qui refuse de signer, selon la page des notaires de France sur le compromis. Hors inexécution définitive, elle n’est encourue qu’après une mise en demeure. Le juge peut aussi la modérer ou l’augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire. L’article 1231-5 du Code civil prévoit ces deux règles. Vérifiez dans le compromis si cette somme s’ajoute au dépôt de garantie ou le remplace.

Si le vendeur renonce

Le vendeur est engagé dès la signature, hors clause de dédit. Si une partie renonce, l’autre peut agir en justice, notamment pour obtenir l’exécution forcée de la vente. Cette action n’est pas possible pendant la rétractation ni si une condition suspensive échoue, selon la page des notaires sur le compromis. La chambre des notaires de Caen évoque aussi cette exécution forcée, dans son article de février 2026. Le compromis peut aussi prévoir une somme due par le vendeur qui refuse de signer. Relisez ses clauses. Le vendeur trouvera ces étapes, avec leurs délais, dans notre guide vendre sa maison à Caen.

Quel dépôt de garantie verser ?

Aucune loi ne fixe le montant. Il se situe en pratique entre 5 et 10 % du prix de vente, selon la page des notaires sur le dépôt de garantie. Le service public cite 10 %. Le dépôt s’impute sur le prix à la signature de l’acte, d’après la fiche du service public. Pendant les 10 jours de rétractation, personne ne peut recevoir de versement, selon l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation. Un professionnel disposant d’une garantie financière peut toutefois en recevoir, quand un intermédiaire mandaté conclut l’acte. Après ce délai, la loi ne désigne pas le dépositaire : en pratique, le notaire ou l’agent reçoit le dépôt comme séquestre.

Quelles règles à Caen et à Bayeux ?

Dans les deux villes, une collectivité peut acheter en priorité grâce au droit de préemption urbain (DPU). Quand le bien est concerné, le notaire envoie à la mairie, au nom du vendeur, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La page des notaires sur la DIA décrit cette étape. Le silence du titulaire du droit pendant deux mois à compter de la réception vaut renonciation, d’après l’article L213-2 du Code de l’urbanisme. Ce délai passe à trois mois dans un espace naturel sensible, selon la même page des notaires. Une demande de documents ou de visite suspend ce délai. À la reprise, le titulaire dispose d’au moins un mois.

Quel droit de préemption à Caen ?

À Caen, le droit appartient à la communauté urbaine Caen la mer. Son conseil du 14 novembre 2024 a confirmé, dans sa délibération C-2024-11-14/19, un DPU simple sur toutes les zones urbaines de la commune. Il a aussi confirmé un DPU renforcé sur plusieurs secteurs, dont une partie du centre-ville piétonnier et les Quatrans, et il en a créé deux : Calvaire Saint-Pierre et Beaulieu-Maladrerie.

Ce droit renforcé s’étend notamment à des ventes que le droit simple exclut, selon l’article L211-4 du Code de l’urbanisme. Il s’agit par exemple d’un logement dans un immeuble en copropriété depuis au moins dix ans, ou d’un immeuble achevé depuis moins de quatre ans. La délibération résume ces cas en parlant d’immeubles construits depuis moins de dix ans ; le Code, lui, retient quatre ans. Demandez donc à votre notaire si le bien se trouve dans l’un de ces secteurs. Pour comparer les prix du marché caennais, consultez notre analyse des prix immobiliers à Caen.

Quel droit de préemption à Bayeux ?

À Bayeux, la communauté de communes Bayeux Intercom détient le droit de préemption et en délègue l’exercice en partie à la commune. Elle le garde dans les zones UE et AUE, destinées à l’accueil des activités économiques, selon la délibération du conseil municipal de Bayeux du 8 avril 2026. Demandez à votre notaire qui détient le droit pour l’adresse du bien.

Qui paie le compromis de vente ?

L’acheteur paie en principe les frais d’actes notariés de la vente, sauf accord contraire, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. Notre article sur les frais de notaire à Caen détaille leur calcul. Si une agence intervient, le compromis indique ses honoraires et la partie qui les paie, selon la fiche du service public sur le compromis. Pour l’avant-contrat lui-même, les sources diffèrent. Selon la page des notaires de France sur le compromis, un compromis n’a pas besoin d’être enregistré. L’enregistrement de la promesse unilatérale, lui, coûte 125 € et revient à l’acheteur. De son côté, la chambre des notaires de Caen indique qu’un compromis authentique donne lieu à des frais d’acte. S’y ajoute, en principe, un droit fixe de 125 €. Demandez ce coût avant de signer.