PTZ 2027 : conditions et simulation du prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) 2027 reste ouvert pour acheter un logement neuf partout en France. Mais il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans, et rester sous un plafond de revenus. Ainsi, le PTZ s’applique à toute offre de prêt émise jusqu’au 31 décembre 2027, avec les règles du 26 octobre 2026.

En effet, au 26 octobre 2026, ni la loi de finances du 19 février 2026 ni un décret n’ont modifié les plafonds, en vigueur depuis le 4 avril 2024. Cependant, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ouvrirait le PTZ aux parents d’un enfant à naître ou de moins de trois ans, même s’ils ont déjà été propriétaires. Mais ce texte n’est pas voté.

Quels chiffres clés retenir ?

Le PTZ est un prêt sans intérêt ni frais de dossier, qui complète un prêt principal. Voici ses repères, avec des exemples pour un logement neuf à Caen, en zone B1, selon des sources officielles.

Ces repères s’appuient sur la fiche du service public sur le PTZ, ainsi que sur la page de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) sur les offres de prêt à taux zéro sur la page du ministère du Logement sur le PTZ et sur les annexes du bilan annuel 2025 du fonds de garantie de l’accession sociale. Enfin, les plafonds viennent de l’article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, et la fin du dispositif au 31 décembre 2027 vient de la doctrine fiscale sur le crédit d’impôt du PTZ.

Qui peut avoir un PTZ en 2027 ?

Trois conditions s’appliquent, selon l’article L31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation et le service public :

• chaque emprunteur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux ans avant l’offre de prêt ;
• le logement devient votre résidence principale dans l’année qui suit l’achat, ou son achèvement s’il est plus tardif, et vous l’occupez au moins 8 mois par an ;
• les revenus des personnes qui occuperont le logement restent sous le plafond de votre zone.

Mais quelques exceptions existent à la première condition, pour un emprunteur ou un occupant du logement : la carte mobilité inclusion pour invalidité, une pension d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, l’allocation aux adultes handicapés, l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé, ou une catastrophe reconnue qui a rendu définitivement inhabitable sa résidence principale. Par ailleurs, détenir seulement l’usufruit ou la nue-propriété ne compte pas comme être propriétaire. Ensuite, le logement doit rester votre résidence principale pendant six ans après le versement du prêt, selon l’ANIL. Ainsi, une vente avant ce terme oblige à rembourser le capital restant dû, sauf transfert du prêt vers une nouvelle résidence principale qui respecte les règles de logement du PTZ. Enfin, la condition de première propriété vaut pour chaque personne qui emprunte : si vous achetez à deux, lisez aussi notre article sur l’achat immobilier en couple.

Quel revenu compte pour le PTZ 2027 ?

D’abord, la banque retient le plus élevé de deux montants : le revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année, ou le coût de l’opération divisé par 9. Ainsi, pour une offre émise en 2027, le RFR est celui de l’avis d’impôt 2026 sur les revenus de 2025. Par exemple, pour un logement de 200 000 €, le plancher est de 22 222 €. Ensuite, la banque divise ce montant par un coefficient familial, de 1 pour une personne à 2,4 pour cinq personnes, puis 0,3 de plus par personne jusqu’à 3,3 pour huit personnes ou plus, selon la page de l’ANIL sur le PTZ.

Quels logements financer avec le PTZ ?

Pour une offre émise jusqu’au 31 décembre 2027, un logement neuf est éligible dans toutes les zones, selon l’article 90 de la loi de finances pour 2025. Ainsi, un logement neuf est acheté pour être occupé une première fois : le service public le dit achevé depuis moins de cinq ans. Mais la part financée change : un logement en immeuble collectif, c’est-à-dire de plus de deux logements en partie superposés, obtient plus qu’une maison neuve.

Mais les maisons en location-accession (PSLA) ou en bail réel solidaire (BRS) gardent les pourcentages de l’appartement, tout comme les locaux transformés en logement et les contrats d’accession sociale à la propriété en quartier de rénovation urbaine ou prioritaire (article 278 sexies du Code général des impôts). À Caen et à Bayeux, classées en zone B1, le PTZ finance donc un logement neuf, et un logement ancien seulement s’il s’agit d’un logement social vendu à son occupant. Pour un logement ancien avec travaux, le service public ajoute une condition énergétique : la classe D, avant ou après travaux, ou moins de 331 kWh par m² et par an pour un diagnostic d’avant le 30 juin 2021. Consultez aussi notre guide pour acheter dans le neuf et nos programmes d’appartements neufs.

Quels plafonds de revenus du PTZ 2027 ?

Les plafonds sont ceux du décret du 2 avril 2024, en vigueur depuis le 4 avril 2024, selon l’article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation. Au 26 octobre 2026, ils valent également pour les offres de 2027. Le tableau donne le revenu maximal du foyer, selon la zone et le nombre de personnes.

Par exemple, en zone B1, le plafond atteint 93 150 € pour six personnes, 103 500 € pour sept et 113 850 € pour huit ou plus. Ensuite, divisez le revenu retenu par le coefficient familial pour trouver votre tranche.

Quel montant de PTZ en 2027 ?

D’abord, le PTZ est un pourcentage du coût de l’opération, dans la limite d’un plafond de coût. À Caen, ce plafond est de 135 000 € pour une personne, 202 500 € pour deux, 243 000 € pour trois, 283 500 € pour quatre et 324 000 € pour cinq ou plus, selon l’ANIL. Ensuite, le pourcentage dépend de la tranche de revenus :

Pendant le différé, vous ne remboursez pas le PTZ, mais le différé ne dépasse ni dix ans ni la durée du plus long des autres prêts. Par ailleurs, le PTZ ne peut pas dépasser les autres prêts d’au moins deux ans qui financent l’achat. À 50 % de part financée, il peut les dépasser d’un quart au plus, selon l’article L31-10-8 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, un apport très élevé peut limiter le PTZ : notre article sur l’apport personnel explique comment le calculer.

Quelle simulation à Caen en 2027 ?

Par exemple, prenons un couple qui achète un appartement neuf de 200 000 € à Caen, en zone B1. Ainsi, nous retenons un coût égal au prix : il reste sous le plafond de coût de 202 500 €, donc le PTZ s’applique à la totalité. Ensuite, le reste est emprunté sur 25 ans à 3,32 % par an, hors assurance. Ce taux est le taux moyen provisoire des nouveaux crédits à l’habitat en août 2026, hors renégociations, frais et assurance, selon les statistiques de la Banque de France.

Pour simplifier, cet exemple ignore les frais de notaire, qui s’ajoutent : voyez les frais de notaire à Caen. Selon l’article D31-10-8 du Code de la construction et de l’habitation, le coût exclut ces frais seulement pour un terrain ou un logement ancien, donc demandez à la banque comment elle les compte pour un neuf. Pour situer ce prix, voyez aussi les prix de l’immobilier à Caen.

Quelles mensualités avec le PTZ 2027 ?

Sans PTZ, un prêt de 200 000 € sur 25 ans coûte 982 € par mois à ce taux. Avec le PTZ, le prêt principal baisse, mais les mensualités du PTZ s’ajoutent après le différé. Ainsi, les intérêts économisés sont ceux que la part du PTZ aurait coûté, empruntée à la banque sur 25 ans au même taux. Mais au-delà de 51 750 € de revenus, un couple n’a plus droit au PTZ. Enfin, une banque peut lisser les mensualités, ce que cette simulation ne fait pas.

Quel PTZ 2027 pour quatre personnes ?

Pour quatre personnes, en revanche, le plafond de revenus monte à 72 450 € et le plafond de coût à 283 500 €. Ainsi, pour un appartement neuf à 300 000 €, le coût pris en compte est de 283 500 € : le PTZ atteint 141 750 € en tranche 1 et 56 700 € en tranche 4. Enfin, le simulateur officiel de l’ANIL donne une estimation indicative : vérifiez le type de logement saisi, car il change le pourcentage.

Quelle zone PTZ 2027 dans le Calvados ?

Le Calvados compte 526 communes : 7 en zone A, 51 en zone B1, 34 en zone B2 et 434 en zone C, selon la liste officielle des communes classées A, B ou C, en vigueur depuis le 26 juin 2026.

Ainsi, Caen et Bayeux ouvrent droit au PTZ pour un logement neuf, mais pas pour un logement ancien avec travaux. En revanche, Lisieux ouvre aussi droit à un logement ancien avec travaux. Cependant, un arrêté du 5 septembre 2025 a classé 34 communes du Calvados dans une zone plus tendue, et n’en a déclassé aucune : Cabourg et Houlgate sont passées de B1 à A, Saint-Contest et Biéville-Beuville de B2 à B1. Vérifiez votre adresse avec le simulateur de zone du service public, puis parcourez nos programmes neufs dans le Calvados.

Que prévoit le budget 2027 pour le PTZ ?

Qu’est-ce qui change au 1er janvier 2027 ?

Au 26 octobre 2026, aucun texte voté ne modifie les plafonds, les pourcentages et les différés en vigueur. Le PTZ s’applique jusqu’au 31 décembre 2027. Toutefois, un décret peut les modifier chaque année, selon la page de l’ANIL sur le PTZ. Mais le revenu de référence évolue : il passe à celui de 2025 pour les offres de 2027.

Qu’est-ce que le PTZ parentalité ?

Selon l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, le PTZ s’ouvrirait aussi à un foyer qui attend un enfant ou qui élève un enfant de moins de trois ans. Ce foyer pourrait avoir déjà été propriétaire ou avoir déjà eu un PTZ. Ainsi, un bénéficiaire ne pourrait l’utiliser qu’une fois, et les conditions de revenus resteraient. Par ailleurs, le texte supprime le plafond annuel de 2,1 milliards d’euros de crédits d’impôt du PTZ. Mais il ne change ni les plafonds ni la date de fin du 31 décembre 2027.

Le PTZ continuera-t-il après 2027 ?

Pas encore, car la loi ne prévoit le PTZ que jusqu’au 31 décembre 2027. Toutefois, le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a notamment adopté deux amendements : l’un prolonge le PTZ jusqu’en 2030, l’autre l’ouvre aux foyers avec un enfant de moins de cinq ans, sans condition de revenus. Cependant, la séance publique part du texte du Gouvernement, et l’article 7 n’avait pas encore été examiné au 26 octobre 2026. Ainsi, selon la page de l’Assemblée nationale sur l’examen de la première partie, l’examen reprend le 27 octobre 2026 et le vote solennel sur la première partie du budget est prévu le 3 novembre 2026, avant l’examen par le Sénat. Mais aucun vote ne confirme ces mesures au 26 octobre 2026.

Comment obtenir un PTZ 2027 ?

Le PTZ passe toujours par une banque qui a signé une convention avec l’État et avec le fonds de garantie, selon la page du fonds de garantie sur le prêt à 0 %. Mais la banque décide et peut refuser, selon le service public. Voici les étapes :

1. D’abord, estimez votre PTZ avec le simulateur de l’ANIL et vérifiez la zone de la commune.
2. Ensuite, déposez un dossier auprès d’une banque de la liste des établissements affiliés ou d’un courtier, par exemple notre courtier Uni Financement. Par ailleurs, en contrat à durée déterminée (CDD) ou en intérim, lisez notre guide du prêt immobilier en CDD.
3. Puis signez le compromis ou le contrat de réservation avec une condition suspensive d’obtention du prêt, qui dure au moins un mois à compter de la signature. Inscrivez-y le PTZ, le montant, le taux et la durée demandés, car votre demande de prêt doit respecter les termes de cette condition.
4. Attendez ensuite l’offre de prêt : sa date fixe les règles et les revenus pris en compte.
5. Enfin, emménagez dans l’année qui suit l’achat ou l’achèvement du logement, et gardez-le comme résidence principale pendant six ans après le versement du prêt.

Quelles aides cumuler avec le PTZ à Caen ?

Le PTZ se cumule aussi, sous conditions, avec le prêt accession d’Action Logement, selon l’ANIL sur le prêt accession. Ce prêt va jusqu’à 30 000 € à 1 % sur 25 ans au plus, pour les salariés d’une entreprise privée non agricole d’au moins 10 salariés. Il finance l’achat dans le neuf ou d’un ancien logement social, sous plafond de revenus, en première acquisition ou après dix ans sans résidence principale, selon la page d’Action Logement sur le prêt accession.

Par ailleurs, la communauté urbaine Caen la mer déduit du prix 3 000 € pour un appartement neuf d’un programme conventionné, et 4 000 € avec un enfant. Ces aides ont des plafonds de revenus et de prix, par exemple 3 363,13 € TTC le m² en zone B1, selon sa fiche des aides de mars 2026. De plus, la ville de Caen ajoute 1 000 €, ou 1 200 € avec un enfant, pour un appartement d’un programme conventionné qui porte la mention « Aide de Caen ». Il faut aussi remplir les conditions de l’aide de Caen la mer et ne pas avoir possédé de résidence principale depuis deux ans à la signature du contrat de réservation, selon la fiche des aides des communes. Enfin, les quinze programmes de la liste de septembre 2026, dont quatre à Caen, portent tous la mention PTZ.

Quelles erreurs éviter avec le PTZ ?

Voici six erreurs à éviter :

1. Viser un logement ancien en zone B1 : à Caen, seul le neuf ouvre droit au PTZ, sauf logement social vendu à son occupant, car l’ancien exige une zone B2 ou C et des travaux.
2. Oublier le coefficient familial : les seuils de tranche se comparent au revenu divisé par ce coefficient, donc vous vous trompez de tranche.
3. Prendre la mauvaise année de revenus : en 2027, la banque retient le revenu fiscal de référence de 2025, mais pas celui de 2026.
4. Revendre ou louer avant six ans : une vente oblige à rembourser le capital restant dû, à moins d’un transfert du prêt vers une nouvelle résidence principale qui respecte les règles de logement du PTZ. La location n’est permise que dans des cas précis : mobilité professionnelle éloignée, décès, divorce ou rupture de pacs, chômage de plus d’un an, invalidité, ou retraite si vous achetez pour y habiter à ce moment-là. Le bail dure six ans au plus et se déclare à la banque, et le loyer comme les ressources du locataire doivent respecter des plafonds.
5. Signer un compromis ou un contrat de réservation qui indique un paiement sans prêt, avec votre mention manuscrite : si la banque refuse ensuite le PTZ, la loi ne vous protège plus et vous risquez de perdre les sommes prévues au contrat. Ainsi, notre article sur le compromis de vente détaille les délais.
6. Attendre trop longtemps : une offre émise après le 31 décembre 2027 n’ouvre plus droit au PTZ actuel, à moins d’une prolongation votée.