Achat immobilier en couple : mariés, pacsés ou non

Pour un achat immobilier en couple, vous signez l’acte à deux et choisissez vos parts : elles figurent dans l’acte, sinon elles sont en principe égales. Ensuite, le statut compte en cas de séparation ou de décès : un partenaire non marié n’hérite pas, alors qu’un conjoint hérite et qu’un pacsé peut hériter par testament, sans droits de succession.

Ce qui a changé : cette version du 26 octobre 2026 remplace l’ancien texte de 2025, une liste d’avantages sans source. Elle ajoute la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision, un décret du 18 octobre 2026 sur le partage judiciaire, les droits de mutation du Calvados à jour au 1er juin 2026 et deux calculs chiffrés pour Caen. Elle ne remplace pas l’avis d’un notaire.

Achat immobilier en couple : repères

Voici les repères d’un achat immobilier en couple à Caen, selon les textes en vigueur au 26 octobre 2026.

Mariés, pacsés ou non : quel statut ?

Le statut ne change pas votre droit d’acheter ensemble, mais il change ce qui arrive après. Ainsi, le tableau compare les trois situations.

Dans l’indivision, un bien appartient à plusieurs personnes, chacune pour une part. Pour les pacsés, chacun garde ses biens personnels, sauf indivision choisie dans la convention : les biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un contre l’autre pour un apport inégal, selon l’article 515-5-1 du Code civil. Les biens reçus par don ou par héritage, ou détenus avant le PACS, restent personnels. Sans cette option, un bien acheté à deux suit les parts de l’acte, selon la fiche du service public sur le PACS et les biens. Pour les mariés sans contrat de mariage, la communauté se compose des biens acquis pendant le mariage, selon l’article 1401 du Code civil.

Comment répartir les parts du bien ?

Les parts figurent dans l’acte d’achat : ce sont les parts de chacun dans l’indivision. Si l’acte reste muet, chaque partenaire détient en principe la moitié, selon la fiche du service public sur le concubinage. Surtout, le financement ne change pas les parts. La Cour de cassation l’a jugé le 19 mars 2014 dans un arrêt publié de la première chambre civile : des acheteurs en indivision sont propriétaires sans tenir compte de la façon dont ils ont financé l’achat.

Mais des parts égales avec des apports inégaux peuvent passer pour une donation. Selon le rapport du 121e Congrès des notaires de France, des parts proportionnelles reflètent au contraire le financement exact. Pour fixer l’apport de chacun, lisez notre article sur l’apport personnel.

Convention d’indivision ou société civile ?

La convention fixe qui paie quoi, qui occupe le logement et comment l’un rachète la part de l’autre. À peine de nullité, elle est écrite, selon l’article 1873-2 du Code civil. Sa durée fixe ne dépasse pas cinq ans, et elle se renouvelle par accord exprès. Elle peut aussi être indéterminée : chacun peut alors demander le partage à tout moment, sauf de mauvaise foi ou à contretemps, selon l’article 1873-3 du Code civil.

La société civile immobilière (SCI) détient le bien à la place des partenaires. Chaque associé répond indéfiniment des dettes de la société, à proportion de ses parts, selon la page du service public sur la SCI. Par ailleurs, une cession de parts à un tiers demande en principe l’accord de tous les associés. Enfin, pour une SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value de la résidence principale peut rester exonérée, pour votre part, si la société vous y loge gratuitement, selon la doctrine fiscale.

Budget d’un achat immobilier en couple

Pour un achat immobilier en couple, vos deux revenus s’additionnent, mais la banque limite en principe l’ensemble des mensualités à 35 % des revenus, assurance comprise, selon la mesure du Haut Conseil de stabilité financière et sa foire aux questions. La durée maximale est de 25 ans. Elle monte à 27 ans, différé compris, pour un achat sur plan, une construction ou un ancien avec travaux d’au moins 10 % du coût. Le tableau retient 3,32 % par an, faute de taux publié pour 25 ans. C’est le taux moyen provisoire des nouveaux crédits à l’habitat en août 2026, toutes durées, hors renégociations, frais et assurance, selon les statistiques de la Banque de France. L’assurance étant comprise dans les 35 %, le capital réel est un peu plus bas : lisez ces montants comme des ordres de grandeur.

Quels prix pour un achat immobilier en couple ?

À Caen, de 2023 à 2025, le prix médian est de 125 000 € pour un deux-pièces de 46 m² et de 200 000 € pour un quatre-pièces de 80 m². Il est de 292 000 € pour une maison de quatre pièces de 84 m², selon nos calculs sur les ventes enregistrées par l’administration fiscale. Ce capital est le prêt : pour votre budget d’achat, ajoutez l’apport et retirez les frais de notaire. Pour simuler votre cas, parlez à notre courtier Uni Financement.

Comment fonctionne le prêt à deux ?

Si le contrat prévoit la solidarité, la banque peut réclamer toute la dette à l’un ou à l’autre, selon l’article 1313 du Code civil. Mais la solidarité ne se présume pas, selon l’article 1310 du Code civil : elle doit être prévue par le contrat ou par la loi. Pour qu’un de vous quitte le prêt, la banque doit accepter de le libérer, selon La finance pour tous.

Du côté de l’assurance, si l’un de vous meurt, un contrat à 100 % pour chacun rembourse tout le capital restant dû. À 50 % chacun, en revanche, l’assurance paie la moitié du capital restant dû, selon La finance pour tous. Choisissez donc avec votre banque la part du capital couverte pour chacun, et non par défaut.

Pour le prêt à taux zéro (PTZ), chaque emprunteur ne doit en principe pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans. À Caen, en zone B1, il finance un logement neuf, et un logement ancien seulement s’il s’agit d’un logement social vendu par son bailleur, sous conditions : voyez notre guide du PTZ 2027.

Séparation et achat immobilier en couple

Personne ne peut être forcé de rester en indivision, selon l’article 815 du Code civil. Après un achat immobilier en couple, chacun peut demander le partage, sauf si une convention ou un jugement le reporte. Le logement est alors vendu, ou l’un rachète la part de l’autre en versant une somme qui compense la différence, la soulte. Ensuite, la banque doit accepter tout changement d’emprunteur.

Combien chacun récupère-t-il ?

Prenons deux partenaires non mariés qui achètent 250 000 € à Caen. Les frais de notaire d’acheteurs qui ne sont pas primo-accédants sont de 18 920 €, hors frais avancés par le notaire et hors formalités, selon notre guide des frais de notaire à Caen. Le premier apporte 50 000 €, le second 20 000 €. Le prêt de 198 920 € se rembourse à parts égales : 977 € par mois pour l’ensemble, soit 488 € chacun, sur 25 ans à 3,32 %, hors assurance. Après 8 ans, il reste 152 109 € à la banque.

Ainsi, avec des parts égales, le premier partenaire peut perdre 24 460 € par rapport à ce qu’il a versé, sans clause de reprise des apports, sauf créance reconnue par un juge. Si les parts suivent l’argent réellement versé jusqu’à la vente, chacun ne perd que sa part des frais d’achat, soit 18 920 € au total. Des parts fixées à l’achat selon les apports (71,4 % et 28,6 %) donnent 69 922 € au premier et 27 969 € au second, qui perd alors 15 437 €. Ce calcul suppose une revente au prix d’achat, sans frais de vente, sans indemnité de remboursement anticipé et sans compter les intérêts du prêt.

Qui garde le logement ?

Pour des partenaires non mariés, les biens indivis se partagent, selon la fiche du service public sur la séparation d’un couple non marié. Celui qui reste seul dans le logement doit une indemnité d’occupation, à moins d’une convention contraire, selon l’article 815-9 du Code civil. Pour les pacsés, les partenaires règlent eux-mêmes le partage, sinon le juge tranche, selon l’article 515-7 du Code civil. Un pacsé peut aussi demander au juge l’attribution préférentielle du logement, c’est-à-dire le droit de le garder en rachetant la part de l’autre, selon l’article 515-6 du Code civil.

Pour les époux qui divorcent, le partage suit le régime matrimonial. L’attribution préférentielle du logement n’est jamais de droit : le juge peut l’accorder, mais aucun époux ne peut l’exiger. Lisez l’article 1476 du Code civil pour la communauté et l’article 1542 du Code civil pour la séparation de biens.

Enfin, depuis la loi du 7 avril 2026 sur l’indivision, le président du tribunal peut autoriser un propriétaire en indivision à vendre seul le bien, selon l’article 815-6 du Code civil. De plus, l’article 840 du Code civil vise expressément les indivisions des époux, des pacsés et des concubins, qui passent en justice si l’un refuse le partage amiable. En outre, un décret du 18 octobre 2026 réforme la procédure de partage judiciaire dès le 1er janvier 2027, et sous conditions pour certaines instances en cours.

Droit de partage et plus-value

Le droit de partage est l’impôt dû quand on partage un bien commun. Il est de 2,50 %, ou de 1,10 % après une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS, selon l’article 746 du Code général des impôts. Pour des concubins, le taux est de 2,50 %, car le taux réduit ne les vise pas. Leur soulte est taxée au taux des ventes. Les pacsés et les époux relèvent d’un régime plus favorable, selon le rapport du 122e Congrès des notaires : demandez le calcul à votre notaire. De plus, la plus-value de la vente peut rester exonérée même pour celui qui est parti. Il faut que son ex-partenaire occupe le logement jusqu’à la mise en vente et que la vente ait lieu dans un délai normal, selon la doctrine fiscale sur la résidence principale. Lisez notre article sur la plus-value immobilière.

Que se passe-t-il en cas de décès ?

Un partenaire non marié n’a aucun droit sur l’héritage de l’autre, selon le service public. Ses droits dépendent d’un testament. Les droits de succession s’élèvent alors à 60 % après 1 594 € d’abattement, selon la fiche du service public sur les droits de succession. Par exemple, une moitié de logement valant 125 000 €, soit un logement de 250 000 €, laissée par testament donne 74 044 € de droits.

Un partenaire pacsé est exonéré de droits de succession, mais il n’est pas héritier sans testament, selon le service public. Il garde un an d’occupation gratuite du logement commun s’il y habite à titre principal, selon l’article 515-6 du Code civil. Avec des enfants, la loi limite la part qu’on peut léguer, selon l’article 913 du Code civil.

Tontine ou assurance-vie : que choisir ?

La tontine est une clause du contrat d’achat : le survivant devient propriétaire de tout le bien. Fiscalement, elle est traitée comme une transmission gratuite au survivant, selon l’article 754 A du Code général des impôts. Un survivant non marié paie 60 % de droits, et le conjoint ou le partenaire pacsé est exonéré. Seule une habitation principale commune à deux acquéreurs, de moins de 76 000 €, y échappe, sauf si le survivant choisit les droits de succession. Ce plafond est inférieur au prix médian d’un appartement à Caen. Les notaires jugent la taxation à 60 % très pénalisante pour un couple non marié, selon un article des notaires de France sur la tontine.

L’assurance-vie permet de protéger un partenaire non marié. Hors primes versées après 70 ans, chaque bénéficiaire reçoit 152 500 € sans prélèvement, puis paie 20 % sur les 700 000 € suivants, selon l’article 990 I du Code général des impôts. Aucun lien de parenté n’est exigé.

Frais d’un achat immobilier en couple

Le barème des notaires dépend du prix, pas du nombre d’acheteurs, mais une convention d’indivision ou une SCI ajoute des frais. En revanche, la part départementale des droits de mutation du Calvados est de 5,00 % au 1er juin 2026, selon le tableau des taux. Elle tombe à 4,50 % pour un primo-accédant. C’est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans et qui achète pour y habiter. Pour des concubins, des pacsés ou des époux séparés de biens, chaque primo-accédant bénéficie du taux réduit à hauteur de sa part, selon une réponse ministérielle de 2025. En communauté, les deux doivent remplir la condition, sauf achat d’un époux seul avec ses fonds propres, déclarés dans l’acte.

Ainsi, pour 250 000 €, notre guide donne 18 920 € de frais pour un acheteur standard et 17 641 € pour un primo-accédant, hors frais avancés par le notaire et hors formalités. Si un seul de ces partenaires est primo-accédant avec la moitié des parts, la facture tombe à environ 18 280 € (notre calcul).

Impôts d’un achat immobilier en couple

Chaque propriétaire en indivision paie sa part de taxe foncière, sans solidarité, selon la fiche du service public sur la taxe foncière : voyez notre article sur les taxes à payer en tant que propriétaire. Pour un prêt signé depuis 2011, les intérêts d’une résidence principale ne sont plus déductibles, selon la page des impôts. Les avantages fiscaux dépendent du statut : imposition commune et exonération de succession, selon le service public. L’abattement de 80 724 € sur les donations entre partenaires pacsés ou mariés est précisé par le service public.

Étapes d’un achat immobilier en couple

1. D’abord, calculez votre budget à deux avec une banque ou un courtier.
2. Ensuite, décidez des parts avec un notaire : parts égales, proportionnelles ou société civile immobilière.
3. Puis signez le compromis à deux, avec une condition suspensive de prêt : lisez notre guide du compromis de vente.
4. Faites aussi rédiger la convention d’indivision, et un testament si vous n’êtes pas mariés.
5. Enfin, signez l’acte chez le notaire, en présence des deux acheteurs ou avec une procuration.