Acheter un appartement à Caen : budget, prix, démarches

Pour acheter un appartement à Caen, il faut compter 142 000 € en médiane dans l’ancien en 2025, pour 50,5 m² de surface médiane. Ce chiffre est le nôtre : il porte sur les ventes enregistrées par l’administration fiscale. Par exemple, un deux-pièces coûte 128 765 €, un trois-pièces 179 000 €. Les frais de notaire ajoutent environ 8 %.

Acheter un appartement à Caen : repères

Le tableau résume les chiffres à connaître avant de visiter, notamment les prix de 2025, les frais et les délais.

Les prix viennent d’abord de la base des demandes de valeurs foncières pour la commune de Caen, version d’octobre 2026. Les frais, les taux et les délais viennent, eux, des textes et des statistiques officiels, que chaque section cite.

Prix d’un appartement à Caen en 2025

Le prix médian d’un appartement à Caen est de 142 000 € en 2025, mais il varie du simple au triple selon le nombre de pièces. Ainsi, un studio coûte 85 000 € en médiane, un appartement de cinq pièces ou plus 269 500 €. En outre, le prix médian au m² baisse jusqu’au quatre-pièces : 3 538 € pour un studio, 2 601 € pour un quatre-pièces. Selon notre calcul, le prix médian au m² gagne 7 % de 2024 à 2025 pour l’ensemble des appartements, de 2 782 € à 2 978 €.

Comment calculons-nous ces prix ?

D’abord, ces comptes portent sur les ventes ordinaires d’un seul logement, appartement ou maison, hors ventes sur plan. Nous écartons une vente que la base liste deux fois. Les comptes écartent aussi les surfaces bâties de moins de 9 m² et les prix hors de la fourchette de 1 000 à 10 000 € le m². Le prix est celui de l’acte, hors frais de notaire et hors frais d’agence à la charge de l’acheteur. Dans une annonce d’agence, le prix affiché inclut au contraire les honoraires d’agence à la charge de l’acheteur, selon l’arrêté du 10 janvier 2017, mais non les frais de notaire. C’est un prix d’annonce, avant négociation.

La surface est aussi la surface bâtie, non la surface loi Carrez. Les médianes ne se multiplient pas, car le prix médian au m² n’est pas le prix médian divisé par la surface médiane. Nous n’utilisons pas le premier semestre 2026, encore incomplet dans la base. Deux ventes sans nombre de pièces figurent dans l’ensemble de 1 716 ventes.

Quel appartement pour quel prix ?

Sous 100 000 €, 410 appartements se sont vendus à Caen en 2025, surtout des studios. Ensuite, entre 100 000 et 150 000 €, vous achetez le plus souvent un deux-pièces. Puis, entre 150 000 et 200 000 €, le trois-pièces prend la première place, avec 153 ventes sur 375. Pour voir les biens disponibles dans votre budget, consultez nos appartements à vendre à Caen.

Acheter un appartement à Caen : budget

Le budget d’achat comprend le prix et les frais de notaire, que vous financez avec votre apport et un crédit. Calculez-le avant la première visite.

Quels frais de notaire pour acheter un appartement à Caen ?

Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7,7 à 8,4 % du prix à Caen en 2026. Pour un primo-accédant, ils représentent 7,2 à 7,9 %, selon notre calcul sur des prix de 85 000 à 270 000 €. D’abord, les droits de mutation pèsent le plus : 6,3185 % du prix pour un acheteur ordinaire. Ce taux additionne ainsi 5 % pour le département du Calvados jusqu’au 31 mars 2028, 1,20 % pour la commune et 0,1185 % de frais d’assiette, soit 2,37 % de la part du département.

Un primo-accédant, lui, paie 5,80665 % : il achète sa résidence principale sans en avoir possédé depuis deux ans. Ensuite, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et un forfait de formalités de 339,58 € hors taxes s’ajoutent. Par exemple, pour un appartement à 142 000 €, les frais atteignent au moins 11 360 €, soit 8,0 % du prix, et 10 633 € pour un primo-accédant. Ces montants excluent les débours, les sommes que le notaire avance pour vous, et d’autres formalités.

Pour un logement neuf vendu par un promoteur, le droit de mutation tombe à 0,70 %, soit 0,715 % avec les frais d’assiette. Les frais d’un appartement neuf à 142 000 € s’élèvent ainsi, selon notre calcul, à environ 2,4 % du prix. Notre article sur les frais de notaire à Caen donne le détail du barème.

Quel crédit pour acheter un appartement à Caen ?

La norme du Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d’effort à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans, les banques pouvant y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits. Le taux d’effort correspond en effet à la part des revenus consacrée au crédit. La norme autorise 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée, par exemple pour un achat sur plan, ou lorsque des travaux représentent au moins 10 % du coût total. Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est de 3,32 % en août 2026 (chiffre provisoire, hors renégociations). De son côté, l’Observatoire Crédit Logement / CSA relève 3,45 % pour les crédits fixes sur 25 ans en septembre 2026.

Quel apport pour acheter un appartement à Caen ?

Aucune loi n’impose d’apport. Selon le rapport du Comité consultatif du secteur financier de juin 2026, les banques demandent souvent au moins 10 % du prix. Par ailleurs, l’apport moyen de l’ensemble des emprunteurs atteint près de 40 000 € en juillet 2026, d’après le panorama des prêts immobiliers de la Banque de France. Le tableau suppose donc un apport de 10 % et des frais de notaire payés avec votre épargne.

Ce calcul est le nôtre : il suppose un crédit de 90 % du prix à 3,45 % sur 25 ans, sans assurance ni autre crédit. Les revenus indicatifs sont ceux pour lesquels la mensualité représente 35 % des revenus. Pour 142 000 €, la mensualité atteint environ 636 € et les revenus indicatifs 1 818 € par mois ; l’assurance relève ce montant. Le tableau retient les frais d’un acheteur ordinaire : un primo-accédant paie 0,5 point de moins, à peu près. Ajoutez la garantie du prêt, caution ou hypothèque, et les frais de dossier, car chaque banque fixe ces frais.

Le prêt à taux zéro aide-t-il à Caen ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) ne finance pas un appartement ancien à Caen, ville classée en zone B1, même avec des travaux. Une exception existe pour l’achat d’un logement social vendu par son bailleur. Il finance en revanche un appartement neuf, pour un primo-accédant qui en fait sa résidence principale. Un plafond de ressources s’applique : 34 500 € pour une personne seule en zone B1, selon le plus élevé du revenu fiscal de référence et du coût total divisé par neuf. Le PTZ finance de 20 à 50 % du coût de l’opération selon les revenus, un coût plafonné à 135 000 € pour une personne seule, pour les offres émises jusqu’au 31 décembre 2027. La banque reste libre de l’accorder. Les conditions sont dans notre article sur le prêt à taux zéro.

Quelles charges après l’achat ?

En 2025, le taux global de la taxe foncière de Caen atteint 52,64 % selon la direction générale des Finances publiques. Il comprend 51,03 % pour la commune, taux reconduit en 2026 d’après le budget de la ville. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’y ajoute à 10,74 % en 2025. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale, non au prix : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière. Notre article sur les taxes du propriétaire les détaille.

Les charges de copropriété varient d’un immeuble à l’autre, et aucun chiffre officiel n’existe pour Caen : demandez donc les charges des deux derniers exercices avant de signer. En outre, dans un immeuble de plus de dix ans, la cotisation annuelle au fonds de travaux, d’au moins 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % des travaux du plan adopté, reste acquise au syndicat. Il ne la rembourse pas à la vente.

Prix au m² par quartier de Caen

De 2023 à 2025, le prix médian au m² des appartements va de 2 035 € (Méridien) à 3 861 € (Préfecture), d’après les demandes de valeurs foncières. Les secteurs statistiques retenus comptent au moins 75 ventes. Notre guide du prix de l’immobilier à Caen donne le tableau de dix secteurs. Par exemple, Préfecture et Le Château, au centre, dépassent 3 400 € le m², tandis que Le Marais et Méridien restent sous 2 400 €.

Que change le tramway à Caen ?

Les travaux du tramway ont commencé en avril 2026. Caen la mer prévoit la mise en service à l’été 2029, selon sa foire aux questions sur le projet et son journal « Sur les rails ». Par ailleurs, la ligne T3, déjà en service, sera prolongée, et une ligne T4 reliera Saint-Contest à la Presqu’île : le Chemin Vert et Beaulieu seront desservis. Notre page sur Venoix et Beaulieu présente aussi le quartier de Beaulieu. Nous n’avons toutefois trouvé aucune étude officielle de l’effet du tramway sur les prix à Caen.

Que dit le diagnostic énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A à G. D’après notre calcul sur les données de l’Agence de la transition écologique (ADEME), 7,5 % des 40 547 DPE d’appartements de Caen sont classés F ou G. Ces DPE sont enregistrés depuis le 1er juillet 2021 (base consultée le 29 octobre 2026). Cependant, cette base de données ouvertes ne compte que les logements qui ont reçu un DPE. Ce diagnostic est obligatoire pour une vente, une location, une construction neuve et, de 2024 à 2026 selon leur taille, pour les immeubles en copropriété dont le permis date d’avant 2013 : la base ne décrit donc pas tout le parc.

D’abord, les appartements construits de 1948 à 1974 forment 47 % des DPE de Caen. Un DPE sur cinq des appartements construits avant 1948 est classé F ou G. En outre, 37 % des DPE de la base proviennent d’un diagnostic de l’immeuble, et non de l’appartement. Si vous ne retenez que les 25 495 DPE établis pour le seul appartement, la part des classes F et G atteint ainsi 10,5 %.

Quelles règles pour louer un appartement ?

Selon la loi du 6 juillet 1989, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis le 1er janvier 2025. Il en ira de même d’un logement classé F à partir du 1er janvier 2028 et d’un logement classé E à partir du 1er janvier 2034. Cette règle vise les résidences principales louées. Les meublés de tourisme suivent d’autres règles, que fixe la loi du 19 novembre 2024. Par ailleurs, les loyers des logements F et G sont gelés. Enfin, le DPE reste valable dix ans.

Le calcul du DPE change aussi : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Il passera à 1,7 le 1er janvier 2027, d’après les arrêtés du 13 août 2025 et du 19 août 2026. Par ailleurs, les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 restent valables, et aucun logement ne verra son étiquette se dégrader, selon le ministère chargé de l’Écologie. L’audit énergétique, étude des travaux à réaliser, ne concerne pas un appartement en copropriété. Avant d’acheter un appartement à Caen, lisez le DPE en entier, avec ses recommandations de travaux.

Comment acheter un appartement à Caen ?

Pour acheter un appartement à Caen, huit étapes mènent du budget aux clés.

1. D’abord, fixez votre budget et demandez un accord de principe à une banque.
2. Ensuite, visitez et demandez les documents de la copropriété et le DPE.
3. Puis faites une offre écrite : vous fixez sa durée de validité, et aucune somme ne se verse avec une offre. Si le vendeur l’accepte sans modification, elle peut valoir accord sur la chose et le prix.
4. Signez l’avant-contrat, promesse ou compromis, chez le notaire ou avec une agence. Un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est d’usage, mais aucune loi ne l’impose.
5. Vous disposez alors de dix jours pour vous rétracter, sans motif. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, ou de la remise du compromis en main propre par une agence mandatée.
6. Déposez vos demandes de prêt auprès de plusieurs banques, directement ou avec notre courtier Uni Financement : le Code de la consommation fixe au moins un mois pour la condition suspensive, et l’usage est de 45 à 60 jours.
7. Attendez ensuite la fin des vérifications du notaire : aucun délai légal ne sépare le compromis de l’acte, et l’usage est de deux à trois mois.
8. Enfin, signez l’acte authentique chez le notaire, payez le prix et les frais, puis recevez les clés.

L’avant-contrat et l’acte sont aussi expliqués dans nos articles sur le compromis de vente et sur la signature de l’acte de vente. Le délai de dix jours est fixé par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, chaque acheteur doit être notifié : si un seul signe l’avis de réception, le délai ne démarre pas pour l’autre.

Quels documents demander avant de signer ?

• La fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, au plus tard à la signature de l’avant-contrat.
• Les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, les sommes que vous pourriez devoir et la part du fonds de travaux rattachée au lot.
• Le carnet d’entretien et, s’il existe, le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, son projet. Ce plan doit être élaboré dans les immeubles d’habitation de plus de 15 ans, de toute taille depuis le 1er janvier 2025, sauf diagnostic technique global sans travaux sur dix ans.
• Les diagnostics : DPE, plomb avant 1949, amiante pour un permis antérieur au 1er juillet 1997, électricité et gaz de plus de 15 ans, état des risques de moins de six mois. Selon la zone, s’y ajoutent les termites et le bruit.
• La surface privative mesurée selon la loi Carrez : si elle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, vous pouvez demander une baisse du prix pendant un an après l’acte authentique.

Enfin, le délai de rétractation ne démarre pas tant que vous n’avez pas reçu certains documents. Il s’agit de la fiche synthétique, du règlement et de l’état descriptif de division, des procès-verbaux et des informations financières de la copropriété, ainsi que de l’état des risques. Par ailleurs, le vendeur paie l’état daté, établi par le syndic avant l’acte et plafonné à 380 € toutes taxes comprises.

Neuf ou ancien : que choisir ?

Pour un logement neuf vendu par un promoteur, sur plan ou achevé depuis moins de cinq ans, les frais de notaire tombent à environ 2 à 3 % du prix, contre 7,7 à 8,4 % dans l’ancien selon notre calcul. Sur plan, vous payez ensuite au rythme du chantier. Les plafonds sont de 35 % à la fin des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement. Le solde de 5 % se paie à la remise des clés. Pour acheter un appartement à Caen dans le neuf, parcourez nos programmes neufs.

Par ailleurs, le délai de dix jours s’applique au contrat de réservation. Il court dans les mêmes conditions que dans l’ancien. L’acte définitif n’ouvre pas de second délai, et le vendeur doit vous envoyer le projet d’acte un mois au moins avant la signature. Le dépôt de garantie ne dépasse pas 5 % du prix si vous signez la vente dans l’année, ni 2 % dans les deux ans. Au-delà, aucun dépôt n’est permis. Un compte à votre nom reçoit ce dépôt.

Dans l’ancien, vous emménagez dès l’acte, sauf si le logement est vendu loué : vérifiez alors le bail, le DPE et les charges avant de signer.

Côté énergie, un appartement neuf est le plus souvent classé C : selon notre calcul sur les DPE de logements neufs de l’ADEME, 60 % des DPE d’appartements neufs établis à Caen depuis juillet 2021 sont en classe C, 32 % en B et 7 % en A, le reste en D.

Quel prix pour un appartement neuf à Caen ?

Combien faut-il prévoir pour acheter un appartement à Caen dans le neuf ? La base des demandes de valeurs foncières ne donne pas de prix au m² fiable. Sur près de 770 ventes sur plan de 2023 à 2025, l’acte indique une surface utilisable dans moins de 50 cas. Nous retenons donc l’enquête du ministère chargé de l’Écologie sur la commercialisation des logements neufs. Dans le Calvados, un appartement neuf d’un programme de cinq logements ou plus s’est réservé 4 172 € le m² en moyenne en 2025, taxe sur la valeur ajoutée (TVA) comprise et parking exclu. Cette moyenne des quatre trimestres, calculée par nos soins, repose sur 1 144 réservations. Au deuxième trimestre 2026, le prix atteint 4 636 € le m² (chiffre provisoire).

La moyenne de 2025 dépasse d’environ 40 % le prix médian de l’ancien à Caen (2 978 € le m²). Toutefois, la comparaison reste approximative : elle oppose une moyenne du département, relevée à la réservation, à une médiane de Caen, relevée à l’acte. Par ailleurs, l’enquête ne publie aucun chiffre pour Caen seule.

Quelles garanties pour un achat sur plan ?

Avant d’acheter un appartement à Caen sur plan, vérifiez que le promoteur a souscrit une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, qu’il annexe à l’acte. Elle protège contre la défaillance financière du promoteur, non contre les défauts de construction, et prend fin à l’achèvement de l’immeuble.

Ensuite, les garanties de construction courent à compter de la réception des travaux, qui précède la livraison. Le promoteur garantit le bon fonctionnement des équipements durant deux ans. Il répond aussi, pendant dix ans, des dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination. La garantie de parfait achèvement, d’un an, lie les entreprises au promoteur. En outre, l’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur avant le chantier, paie les réparations de ces dommages sans attendre la recherche d’un responsable.

À la livraison, notez les réserves sur le procès-verbal. Le vendeur reste responsable des défauts apparents jusqu’à un mois après votre prise de possession, et l’action en justice doit commencer dans l’année qui suit ce délai d’un mois. Si vous contestez la conformité, vous pouvez consigner le solde, et le promoteur ne peut pas refuser de livrer pour ce motif. Enfin, des pénalités de retard sont dues si le contrat les prévoit. Il peut toutefois énumérer des causes de retard légitimes.

Quelles aides fiscales pour acheter un appartement neuf à Caen ?

Le prix d’un appartement neuf comprend 20 % de TVA. Une TVA à 5,5 % peut cependant s’appliquer à un acheteur qui en fait sa résidence principale, sous plafond de ressources et de prix. Le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres de la limite de ce quartier. Caen compte cinq quartiers de ce type : Chemin Vert, Grâce de Dieu, Guérinière, Pierre Heuzé et Calvaire Saint-Pierre.

En 2026, le plafond de revenus de ce taux réduit en zone B1 est de 38 844 € pour une personne seule. Le prix ne doit pas dépasser 3 542 € le m² de surface utile, hors taxe. Si le logement cesse d’être votre résidence principale dans les dix ans, vous reversez une partie de la TVA, sauf exceptions comme un décès. Le vendeur indique dans l’acte si le programme est concerné.

Un logement neuf ne paie pas de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de son achèvement, mais la commune peut limiter cette exonération. À Caen, une délibération du 27 septembre 2021 la limite à 50 % de la base pour la part communale. Cette limite ne s’applique pas aux logements financés par un prêt aidé de l’État ou un prêt conventionné. Il faut déclarer le logement aux impôts dans les 90 jours suivant l’achèvement, et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due.

Enfin, un don familial peut financer l’achat. Il échappe aux droits de donation jusqu’à 100 000 € par donateur pour un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Il doit être versé jusqu’au 31 décembre 2026, puis employé dans les six mois à acheter un logement neuf ou sur plan, à occuper ou à louer comme résidence principale pendant cinq ans.