Taxe foncière propriétaire : taxes à payer en 2026

Taxe foncière propriétaire : le propriétaire ou l’usufruitier la paie au 1er janvier 2026, pour l’année entière, même si le logement est loué. À Caen, le taux global atteint 52,64 % en 2025, alors que celui des ordures ménagères est de 10,74 % en 2026. Par ailleurs, d’autres impôts visent les résidences secondaires, les loyers et la plus-value.

Ce qui a changé : cette version d’octobre 2026 remplace le texte de novembre 2024. Elle ajoute notamment les taux de Caen, les dates de paiement de 2026 et la fusion des taxes sur les logements vacants prévue à partir des impositions de 2027. Elle corrige aussi les prélèvements sociaux. Depuis les revenus de 2025, la contribution sociale généralisée (CSG) passe à 10,6 % sur la location meublée. En revanche, elle reste à 9,2 % sur les loyers de logements vides et sur les plus-values immobilières.

Qui paie la taxe foncière ?

Pour la taxe de 2026, le redevable est le propriétaire ou l’usufruitier du logement au 1er janvier 2026. La page de service-public.gouv.fr, vérifiée le 25 septembre 2026, le confirme. La taxe porte sur l’année entière et reste à votre charge, même si vous louez le logement. L’avis est à votre nom.

Le même avis comprend aussi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Le propriétaire la paie, mais il peut en demander le remboursement à son locataire, hors frais de gestion, car elle fait partie des charges récupérables. Par contre, la taxe foncière elle-même n’en fait pas partie. Le bailleur ne peut facturer au locataire que les charges de la liste fixée par décret.

Qui paie la taxe foncière en cas de vente ?

L’administration ne tient pas compte des changements de propriétaire en cours d’année. Le vendeur reçoit donc l’avis et le paie en totalité. Ensuite, il peut demander à l’acheteur le remboursement d’une part, au prorata de l’année. Vendeur et acheteur concluent habituellement cet accord chez le notaire le jour de la vente, sur la base du dernier avis connu. Il n’engage qu’eux.

Par exemple, un acte signé le 15 mai 2026 laisse 230 jours jusqu’au 31 décembre 2026. La dernière taxe foncière connue est de 1 085 €. L’acheteur rembourse alors au vendeur 1 085 € × 230 ÷ 365, soit 684 €. Notre article sur la signature de l’acte de vente décrit le déroulement de la signature chez le notaire.

Comment se calcule la taxe foncière ?

Le montant s’obtient en appliquant les taux à la base d’imposition. Cette base représente la moitié de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer annuel théorique du logement. Chaque année, l’État revalorise la valeur locative selon l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre. Selon l’administration fiscale (page modifiée le 3 septembre 2026), le coefficient de 2026 est de 1,008, soit une hausse de 0,8 %.

Quels sont les taux de taxe foncière à Caen ?

La commune, l’intercommunalité, les syndicats et l’établissement public foncier votent leurs taux chaque année. Le tableau donne ceux de Caen. Pour 2026, la direction générale des Finances publiques (DGFiP) a publié les taux votés par les communes au 31 juillet 2026. Caen la mer a voté les siens dans sa délibération du 29 janvier 2026. La part de la commune, celle de Caen la mer et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères restent donc identiques.

L’administration calcule les taux de la taxe spéciale d’équipement et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (GEMAPI) à partir d’un produit voté. Elle ne les a pas encore publiés pour 2026. Le tableau garde alors ceux de 2025, relevés dans le fichier « Fiscalité locale des particuliers » de la DGFiP. Toutefois, vérifiez les taux de votre avis 2026.

Un exemple de taxe foncière à Caen

Par exemple, pour une valeur locative cadastrale de 4 000 €, la base d’imposition est de 2 000 €. Ensuite, les taux donnent 1 053 € de taxe foncière (2 000 € × 52,64 %) et 215 € de TEOM (2 000 € × 10,74 %). L’État y ajoute des frais de gestion : 3 % de la taxe foncière et de la taxe GEMAPI, 9 % de la taxe spéciale d’équipement et 8 % de la TEOM. Cette règle vient de l’article 1641 du Code général des impôts et de la brochure « Impôts locaux 2026 » de la DGFiP.

Le total avec les frais de gestion

Au total, avec ces frais, la taxe foncière s’élève à 1 085 €, la TEOM à 232 € et le total à 1 317 €. En revanche, le locataire ne rembourse pas les frais de gestion : dans cet exemple, le propriétaire peut lui réclamer 215 € de TEOM, pas 232 €. Votre avis peut différer de quelques euros, car l’administration arrondit chaque ligne à l’euro. Pour situer ces montants dans le marché caennais, voir notre analyse des prix immobiliers à Caen.

Comment fonctionne la TEOM ?

La TEOM est une taxe annexe à la taxe foncière : elle repose sur le même revenu net. La collectivité compétente vote son taux, selon la brochure « Impôts locaux 2026 » de la DGFiP. Par ailleurs, ce taux dépend de la zone de Caen la mer : de 5,36 % à 10,74 % en 2026. Caen se trouve dans la zone à 10,74 %, selon la délibération du 29 janvier 2026. En effet, ni l’âge, ni les revenus, ni une construction neuve ne dispensent de la TEOM : le propriétaire continue de la payer.

Pourquoi la taxe foncière augmente ?

Trois causes expliquent la plupart des hausses.

• D’abord, la revalorisation annuelle des valeurs locatives : 0,8 % en 2026 pour les propriétés bâties. La TEOM suit la même hausse, selon l’administration fiscale.
• Ensuite, les collectivités votent leurs taux : elles peuvent les baisser, les maintenir ou les augmenter chaque année. À Caen, la part communale reste à 51,03 % de 2023 à 2026, et la TEOM à 10,74 %, d’après la DGFiP et Caen la mer.
• Enfin, les travaux : une hausse de la valeur locative ne joue que l’année suivante, selon service-public.gouv.fr (5 février 2026). Déclarez un agrandissement ou une nouvelle construction dans les 90 jours qui suivent l’achèvement des travaux, dans la rubrique « Biens immobiliers » de votre espace Finances publiques.

Quand payer la taxe foncière en 2026 ?

Les avis 2026 sont en ligne dans votre espace Finances publiques sur impots.gouv.fr. Selon la page de l’administration fiscale sur les dates des avis, ils le sont depuis le 27 août 2026, ou depuis le 19 septembre 2026 pour les contribuables mensualisés. D’après le communiqué du ministère de l’Économie du 22 septembre 2026, quatre dates comptent.

Si vous n’avez pas adhéré au prélèvement à l’échéance, le paiement en ligne reste possible jusqu’au 20 octobre 2026. Vous pouvez aussi choisir un prélèvement immédiat, effectué trois jours après l’enregistrement du paiement. Sinon, l’administration prélève votre compte le 26 octobre 2026.

Le ministère met en garde contre la fraude : ne cliquez jamais sur un lien reçu par courriel pour accéder à votre espace ou payer. Même si vous déposez une réclamation, vous devez payer avant la date limite, précise service-public.gouv.fr.

Qui ne paie pas la taxe foncière ?

Plusieurs situations donnent droit à une exonération ou à une réduction pour 2026. Selon une actualité de service-public.gouv.fr du 5 février 2026, l’administration les applique automatiquement.

Âge, handicap et revenus

• Exonération totale pour les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi).
• Exonération pour les personnes de plus de 75 ans au 1er janvier 2026, pour leur habitation principale. Leur revenu fiscal de référence de 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une part, 16 209 € pour une part et demie et 19 625 € pour deux parts, en métropole. Cette limite vient du barème de l’administration fiscale du 30 juin 2026.
• Exonération pour les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), sous le même plafond.
• Réduction de 100 € pour les personnes de 65 à 75 ans, sous le même plafond.

Taxe foncière d’une nouvelle construction

Une nouvelle construction bénéficie d’une exonération pendant les deux années qui suivent celle de son achèvement, pour la part de la commune et de l’intercommunalité, selon l’article 1383 du Code général des impôts. La commune peut toutefois limiter cette exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de sa part. En revanche, l’intercommunalité peut la supprimer.

À Caen, la commune l’a ainsi limitée à 50 % pour les logements non financés par des prêts aidés de l’État (délibération du 27 septembre 2021), selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP. Caen la mer n’a rien voté : sa part reste donc exonérée. Par ailleurs, l’exonération n’existe que si vous déclarez le bien dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux, selon l’administration fiscale. Pour un achat dans le neuf, voir notre article pour investir dans l’immobilier neuf à Caen.

Taxe foncière et travaux d’énergie

Le bulletin officiel des Finances publiques (BOFiP) prévoit, dans sa version du 15 avril 2026, une exonération de trois ans après des travaux de rénovation énergétique. Elle concerne les logements terminés il y a plus de dix ans. L’exonération porte sur 50 % à 100 % de la part de la commune ou de l’intercommunalité, mais seulement si la collectivité l’a votée. Les dépenses doivent dépasser 10 000 € sur l’année précédente, ou bien 15 000 € sur les trois années précédentes.

À Caen, ni la commune ni Caen la mer n’ont voté cette exonération dans le fichier « Délibérations de fiscalité directe locale 2026 » de la DGFiP. D’ailleurs, la délibération de 2014, prise avant la réforme, ne s’applique plus aux nouveaux travaux depuis le 1er janvier 2025.

Plafonnement de la taxe foncière

Si aucune exonération ne s’applique, l’administration peut plafonner la taxe de votre résidence principale. Elle supprime alors la partie qui dépasse 50 % des revenus du foyer. Vous devez remplir deux conditions. D’abord, vous ne payez pas l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) l’année précédente. Ensuite, votre revenu fiscal de référence de 2025 ne dépasse pas 30 083 € pour une part (64 777 € pour quatre parts). La demande se fait avec le formulaire 2041-DPTF-SD, dès la réception de l’avis et au plus tard à la fin de l’année suivante.

Et pour une résidence secondaire ?

La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales depuis le 1er janvier 2023. Elle reste due pour les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale, selon l’administration fiscale. Par contre, les logements vacants relèvent d’une taxe distincte.

L’occupant du logement au 1er janvier 2026 la paie. À Caen, son taux global est de 25,73 % en 2025. Il se compose de 16,49 % pour la commune, 8,72 % pour Caen la mer et 0,524 % pour la taxe spéciale d’équipement et la taxe GEMAPI. Les parts de la commune et de Caen la mer restent identiques en 2026, d’après la DGFiP et Caen la mer. En outre, Caen n’a pas voté de majoration de cette taxe, selon le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP.

Chaque propriétaire déclare l’occupation de ses biens dans la rubrique « Biens immobiliers » de son espace Finances publiques. Il la met à jour à chaque changement d’occupant, avant le mois de juillet pour la taxe de l’année. Pour acheter une résidence secondaire sur la côte du Calvados, lisez notre article sur la résidence secondaire dans le Calvados.

Quelle taxe sur un logement vacant ?

Selon service-public.gouv.fr, un logement vacant est un logement d’habitation non meublé, avec le confort de base, que personne n’occupe depuis une certaine durée.

Les taxes en vigueur jusqu’en 2026

Jusqu’aux impositions de 2026, deux taxes existent. La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique dans les communes en zone tendue. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’applique dans les communes qui l’ont instaurée. Selon l’administration fiscale, la TLV s’élève à 17 % de la valeur locative la première année, puis à 34 %. Caen relève déjà de la TLV d’après le fichier des délibérations 2026 de la DGFiP.

La nouvelle taxe de 2027

La loi de finances pour 2026 fusionne la TLV et la THLV. À partir des impositions de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) les remplace, selon service-public.gouv.fr (mis à jour le 2 septembre 2026). Dans une commune en zone tendue, elle s’applique de plein droit à un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier 2027. Son taux est de 17 % la première année, puis de 34 %. La commune peut voter un taux plus élevé, dans la limite de 30 % la première année et de 60 % ensuite.

Le décret du 25 août 2026 liste les communes concernées : Caen y figure. Vous ne payez pas cette taxe si la vacance échappe à votre volonté, par exemple pour un logement en vente ou en location au prix du marché qui ne trouve pas preneur. Vous ne la payez pas non plus lorsque quelqu’un a occupé le logement plus de 90 jours de suite l’année précédente.

Dégrèvement de taxe foncière pour vacance

Enfin, une autre mesure existe pour une maison normalement destinée à la location. Elle exige trois conditions : une vacance indépendante de votre volonté, d’au moins trois mois, qui touche tout le logement. Vous pouvez alors demander un dégrèvement de taxe foncière. Il se calcule par douzième entier et couvre aussi la TEOM. Déposez la réclamation au plus tard à la fin de l’année qui suit celle où la vacance atteint trois mois, selon l’administration fiscale (page modifiée le 30 mars 2026).

Si vous préférez vendre un logement inoccupé, vous pouvez faire estimer votre bien avec Uni immobilier.

Quelle taxe sur les loyers ?

Les loyers relèvent de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Le régime dépend du type de location : vide ou meublée. La location meublée relève du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le tableau reprend les règles pour les revenus de 2025, déclarés en 2026. Il s’appuie sur la fiche de service-public.gouv.fr sur les revenus de la location non meublée (vérifiée le 15 avril 2026) et sur la FAQ de la DGFiP sur les locations meublées (mars 2026).

Quel régime pour quelle location ?

Quels prélèvements sociaux ?

Les prélèvements sociaux réunissent la CSG, la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) et le prélèvement de solidarité. Depuis les revenus de 2025, la CSG passe de 9,2 % à 10,6 % sur la plupart des revenus du patrimoine, notamment la location meublée non professionnelle. En revanche, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 9,2 % de CSG, soit 17,2 % au total. La location meublée non professionnelle supporte 18,6 %, selon la page de l’administration fiscale modifiée le 17 juillet 2026 (loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, article 12).

Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, la location meublée devient professionnelle pour les cotisations sociales. Vous payez alors des cotisations sociales à la place de ces prélèvements, selon service-public.gouv.fr.

Les seuils des locations meublées

Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond de 15 000 € et l’abattement de 30 % s’appliquent depuis les revenus de 2025, selon la loi du 19 novembre 2024. En revanche, pour les revenus de 2024, ils étaient de 77 700 € et de 50 %. Pour les revenus de 2026, déclarés en 2027, le plafond de 77 700 € passe à 83 600 € pour toutes les locations meublées, sauf les meublés de tourisme non classés, selon la mise à jour du BOFiP du 19 août 2026. Le statut de LMNP s’applique si les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € TTC, ou bien inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Pour la location de courte durée, lisez notre article sur la nouvelle loi Airbnb.

Quand passe-t-on au régime réel ?

Au-dessus de 15 000 € de revenus fonciers, le régime réel s’applique et vous déduisez vos charges réelles. En micro-BIC, il ne devient obligatoire que si vous dépassez le plafond deux années de suite. En location vide, vous pouvez aussi déduire de votre revenu global, jusqu’à 10 700 €, un déficit foncier dû à des dépenses autres que les intérêts d’emprunt.

Quelle taxe à la revente ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Elle supporte l’impôt sur le revenu à 19 %, après abattement pour durée de détention. Elle supporte aussi les prélèvements sociaux à 17,2 %, selon la fiche sur la plus-value immobilière de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 avril 2026). Le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration et paie ensuite l’impôt lors de la vente. Vous ne payez rien sur la vente de votre résidence principale. Notre guide sur la plus-value immobilière détaille le calcul, les abattements et les exonérations.

Quels abattements selon la durée ?

Les abattements augmentent avec la durée de détention.

Après 22 ans de détention, vous ne payez plus d’impôt sur le revenu sur la plus-value. Après 30 ans, elle échappe aussi aux prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Un exemple de calcul

Par exemple, une plus-value de 40 000 € après 12 ans de détention bénéficie d’un abattement de 42 % pour l’impôt. Ainsi, 23 200 € restent imposables et l’impôt à 19 % s’élève à 4 408 €. De même, l’abattement est de 11,55 % pour les prélèvements sociaux : 35 380 € restent imposables et les prélèvements à 17,2 % atteignent 6 085 €. Au total, vous payez 10 493 €. Ce calcul part d’une plus-value brute donnée, mais le notaire détermine la plus-value exacte.

Quelles autres exonérations ?

Vous bénéficiez aussi d’une exonération pour la première vente d’un logement autre que votre résidence principale. Vous ne devez pas avoir possédé votre résidence principale dans les quatre années précédentes. L’exonération porte sur la part du prix que vous réinvestissez, dans un délai de 24 mois, dans l’achat ou la construction de votre habitation principale. Pour un bien meublé loué en LMNP, le calcul réintègre, sous certaines conditions, les amortissements déduits pour les ventes depuis le 15 février 2025.

Si vous vendez votre résidence principale pour en acheter une autre, lisez notre article sur l’achat avant ou après la vente de son bien. Ces informations générales ne remplacent pas l’avis d’un notaire ou de l’administration fiscale. Votre avis d’imposition reste la référence pour vos montants.