Promesse d’achat, offre, compromis, acte : les différences

Le Code civil ne définit pas la promesse d’achat. Dans l’usage, c’est une offre d’achat : elle engage l’acheteur seul, jusqu’à ce que le vendeur l’accepte. Vient ensuite, en général, l’avant-contrat (compromis, qui engage les deux parties, ou promesse unilatérale de vente, qui engage le vendeur), puis l’acte authentique chez le notaire, qui transfère en pratique la propriété.

Ce qui a changé le 18 octobre 2026 : cette page remplace le texte d’avril 2025. Son tableau présentait la promesse d’achat comme un engagement des deux parties. Une phrase voisine disait pourtant qu’elle engage surtout l’acheteur. Le tableau indiquait aussi qu’on peut retirer une offre librement jusqu’au compromis. Cette page corrige le premier point et précise le second : la loi interdit de retirer l’offre pendant sa durée, mais la sanction se limite à des dommages et intérêts. Elle précise aussi que le délai de 10 jours part de l’avant-contrat : nous n’avons trouvé aucun texte qui le fasse partir de l’acceptation de l’offre. Elle ajoute les textes de loi, les arrêts de la Cour de cassation et un calendrier daté.

Cette page décrit l’achat d’un logement ancien par un acheteur non professionnel, hors Alsace-Moselle. Un programme neuf, un terrain à bâtir ou un achat par une société peuvent suivre d’autres règles. Elle informe et ne remplace pas le conseil d’un notaire : faites-lui relire votre offre avant de l’envoyer.

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ?

Une promesse d’achat est, dans l’usage, une offre d’achat qui engage l’acheteur seul. Le Code civil ne la définit pas : au 18 octobre 2026, l’expression n’y figure dans aucun article, d’après notre recherche sur Légifrance. Quelques articles d’autres codes l’emploient sans la définir. La loi règle l’offre dans les articles 1113 à 1122, et la promesse unilatérale de vente dans l’article 1124 du Code civil. Pour l’achat, l’article 1589-1 du Code civil déclare nul tout « engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition » d’un bien immobilier. Cette nullité vise l’engagement pour lequel on exige ou reçoit un versement. Pour le sens des autres termes, consultez notre vocabulaire immobilier.

Que disent les sources sur la promesse d’achat ?

Les sources donnent au mot un sens proche, mais pas identique. La page des notaires du 19 juin 2026 nomme offre d’achat, ou offre de prix, un document qui engage uniquement l’acheteur. La page des Notaires de France du 4 janvier 2020 l’appelait aussi promesse unilatérale d’achat. L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) décrit, dans sa page sur l’achat d’un logement ancien, un engagement ferme de l’acheteur. Cet engagement n’oblige pas le vendeur tant qu’il n’a pas accepté. Les notaires de Paris, dans une brochure de mars 2017, emploient « promesse d’achat » et « offre d’achat » à la même place, avant la promesse unilatérale de vente et le compromis. Le lexique d’Orpi, un réseau d’agences, définit la « promesse unilatérale d’achat » comme l’équivalent inverse de la promesse unilatérale de vente. L’acheteur promet d’acheter, et le vendeur dit dans un délai s’il vendra.

Promesse d’achat ou offre d’achat ?

Lisez un document intitulé promesse d’achat comme une offre. Faites-le relire par un notaire avant de signer. S’il est signé par les deux parties et laisse un délai au vendeur pour décider, il peut valoir contrat, par analogie avec l’article 1124 du Code civil. Il vous lie alors plus fortement qu’une offre. La fiche du service public sur l’offre, vérifiée le 16 octobre 2026, demande une offre précise et ferme. Elle mentionne le bien, le prix, sa date et sa durée de validité.

L’offre d’achat est facultative : elle formalise votre intention par écrit, avant l’avant-contrat, selon la fiche du service public sur l’offre. Si l’on vous demande un acompte avec l’offre, refusez : l’article 1589-1 du Code civil frappe de nullité l’engagement pour lequel un versement est exigé ou reçu.

Promesse d’achat ou promesse de vente ?

Ce sont deux engagements inverses. Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre, et l’acheteur choisit d’acheter ou non pendant un délai fixé, selon l’article 1124 du Code civil. À l’inverse, dans la promesse d’achat, c’est l’acheteur qui s’engage. La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat, comme le compromis.

Que vaut une promesse d’achat signée ?

Une promesse d’achat ferme, c’est-à-dire une offre qui exprime la volonté d’acheter en cas d’acceptation, engage l’acheteur dès que le vendeur la reçoit. Il ne peut plus la retirer pendant sa durée. Si le vendeur l’accepte sans réserve, il s’engage à son tour. La fiche du service public sur l’offre le confirme dans sa version vérifiée le 16 octobre 2026.

Que contient une promesse d’achat ?

• Le bien : son adresse, l’étage, le type de logement et sa surface.
• Le prix que vous proposez.
• La date de l’offre et sa durée de validité.

Vous pouvez ajouter votre plan de financement ou une condition suspensive d’obtention de prêt. Vous pouvez aussi indiquer le dépôt de garantie prévu au compromis et la date d’entrée dans les lieux, selon la fiche du service public sur l’offre. Envoyez l’offre au vendeur ou à l’agent immobilier par courrier recommandé ou par e-mail, et gardez la preuve de la date. Pour fixer le prix, comparez-le aux ventes réelles de votre secteur avec notre analyse des prix immobiliers à Caen.

Quelle durée pour une promesse d’achat ?

La loi ne fixe aucune durée. L’acheteur la choisit : de quelques jours à plusieurs mois en pratique, selon la fiche du service public sur l’offre. Passé ce délai sans acceptation, l’offre devient caduque. Si l’offre ne prévoit aucun délai, elle reste valable un délai raisonnable, selon l’article 1116 du Code civil et l’article 1117. En cas de litige, le juge en fixe la durée, selon la fiche du service public sur l’offre. En pratique, une à deux semaines est courant, selon la page du ministère de l’Économie.

Les notaires conseillent de laisser au vendeur un bref délai, d’une semaine ou de quinze jours, selon la page des notaires du 19 juin 2026.

Que peut répondre le vendeur ?

Tant que le vendeur n’a pas accepté, votre offre ne l’engage pas, selon la page de l’ANIL sur le logement ancien. Il reste donc libre d’en accepter une autre : votre offre ne réserve pas le bien. Il peut répondre de quatre façons.

• Il accepte sans réserve : il s’engage alors et ne peut plus se rétracter.
• Il fait une contre-proposition : c’est une nouvelle offre, et l’offre initiale devient caduque.
• Il refuse : l’offre devient caduque.
• Il ne répond pas : son silence ne vaut pas acceptation.

Si vous acceptez la contre-proposition, par exemple par un « bon pour accord », la vente peut devenir parfaite : relisez le prix, la date et vos conditions avant de signer. Si le vendeur accepte puis refuse de signer la vente, vous pouvez saisir le juge. Il peut ordonner l’exécution forcée de la vente et accorder des dommages et intérêts, selon la fiche du service public sur l’offre.

Peut-on retirer sa promesse d’achat ?

Pour une offre, oui, tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire, selon l’article 1115 du Code civil. Si vous l’avez remise à l’agence pour le vendeur, ne comptez pas sur ce droit : demandez à un notaire avant d’envoyer l’offre. Ensuite, la loi interdit de la retirer avant la fin de sa durée, selon l’article 1116 du Code civil. Si vous la retirez quand même, la vente ne se forme pas. Selon les alinéas 2 et 3 du même article, le vendeur peut seulement demander des dommages et intérêts, sans réclamer le bénéfice qu’il attendait de la vente.

En revanche, si l’acceptation du vendeur vous parvient avant votre retrait, le contrat est formé, selon l’article 1121 du Code civil. Vous êtes alors engagé, selon la fiche du service public sur la copropriété. Avant la réforme de 2016, la Cour de cassation avait jugé, dans l’arrêt du 7 mai 2008, que l’acheteur qui retire une offre à durée fixe reste lié si le vendeur accepte. Depuis 2016, la sanction exclut la conclusion forcée du contrat : seule la responsabilité de l’acheteur est engagée, selon le rapport de présentation de l’ordonnance de 2016 sur le droit des contrats.

La Cour de cassation a appliqué cette règle dans l’arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin. Il concerne la vente d’un local commercial, mais il repose sur les articles 1113 et 1116 du Code civil. Retirer, pendant son délai, une offre non encore acceptée parce qu’on renonce à son projet n’expose qu’à une action en réparation, pas à la vente forcée. Ces règles valent pour une offre. Elles ne valent pas pour un document signé avec le vendeur qui vous engage à acheter et lui laisse un délai : il peut valoir contrat.

Les 10 jours de rétractation concernent-ils une promesse d’achat ?

Le plus prudent est de ne pas compter sur un délai de 10 jours après une simple offre. L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation vise tout acte d’acquisition et ne nomme pas l’offre d’achat. Quand il y a un avant-contrat, le délai ne s’applique qu’à lui. La page des notaires du 19 juin 2026 écrit, dans sa rubrique sur l’offre d’achat, qu’après l’acceptation, pour un bien d’habitation, « l’acquéreur conserve la possibilité de se rétracter dans un délai de 10 jours ». Elle ne dit pas à partir de quel jour.

Nous n’avons trouvé aucun texte ni aucun arrêt qui applique ce délai à une offre seule : faites relire votre offre par un notaire avant de l’envoyer.

Une promesse d’achat acceptée vaut-elle vente ?

Parfois, oui. L’article 1583 du Code civil dit que la vente devient parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Selon la page des notaires du 19 juin 2026, si le vendeur accepte l’offre au prix proposé, la vente est réputée conclue, et un avant-contrat est signé ensuite.

Que dit la Cour de cassation de l’offre acceptée ?

Dans plusieurs affaires, la Cour de cassation a jugé la vente parfaite sans avant-contrat, ou a cassé des arrêts qui la refusaient. Dans chaque cas, l’offre précisait le bien et le prix, et le vendeur l’avait acceptée sans réserve. L’arrêt du 9 mai 2012, publié au Bulletin, valide une cour d’appel qui avait jugé la vente parfaite. L’offre avait été acceptée par tous les coïndivisaires, dont l’un par un « bon pour accord ». Trois autres affaires, non publiées au Bulletin, vont dans le même sens.

Ce sont l’arrêt du 16 mars 2022, l’arrêt du 30 novembre 2022, puis celui du 22 juin 2023 et celui du 7 mai 2026. Les deux derniers arrêts concernent la même affaire : la Cour a cassé deux fois les arrêts de la cour d’appel de Paris qui refusaient de constater la vente. Dans celui de mars 2022, les vendeurs s’étaient rétractés au profit d’un acquéreur plus offrant.

À l’inverse, un arrêt du 11 mai 2023 est non publié et porte sur des faits de 2014. Il approuve des juges qui avaient lu une lettre d’intention ambiguë comme de simples pourparlers : elle renvoyait à un acte sous seing privé pour toutes les modalités. La Cour laisse donc les juges apprécier au cas par cas la volonté des parties. Plusieurs de ces affaires opposent des sociétés ou portent sur des locaux non résidentiels. La règle de l’article 1583 est la même. La rétractation de 10 jours ne vise que l’acquéreur non professionnel d’un logement.

Écrivez dans votre offre les conditions qui comptent pour vous, comme le prêt. Dites expressément si la vente dépend de la signature d’un avant-contrat, et choisissez une durée de validité courte.

Compromis ou promesse de vente ?

Le compromis, ou promesse synallagmatique de vente, engage le vendeur et l’acheteur dès la signature. L’article 1589 du Code civil le dit : la promesse de vente vaut vente lorsque les deux parties sont d’accord sur la chose et sur le prix.

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage. L’acheteur lève l’option ou y renonce dans le délai prévu, en général contre une indemnité d’immobilisation, selon la fiche du service public sur le compromis. L’indemnité atteint en pratique 5 à 10 % du prix, d’après la même fiche.

Une promesse unilatérale sous signature privée est nulle si on ne l’enregistre pas dans les 10 jours de son acceptation, selon l’article 1589-2 du Code civil. L’enregistrement coûte 125 €, selon la fiche du service public sur le compromis. Une promesse de plus de 18 mois, consentie par une personne physique, doit être authentique, selon l’article L290-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle doit aussi prévoir une indemnité d’au moins 5 %, selon l’article L290-2 du même code.

Les deux avant-contrats ouvrent à l’acquéreur non professionnel d’un logement la rétractation de 10 jours, selon l’article L271-1 du même code. Pour les clauses suspensives, le dépôt de garantie et les cas de renonciation, lisez notre guide du compromis de vente.

Qu’est-ce que l’acte authentique ?

Un officier public reçoit l’acte authentique, avec les solennités requises, selon les articles 1369 à 1371 du Code civil. Pour une vente, c’est un notaire. L’acte fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que le notaire dit avoir personnellement accompli ou constaté. Tout acte à publier au service de publicité foncière doit être dressé en la forme authentique, selon l’article 4 du décret du 4 janvier 1955.

Quand devient-on propriétaire après une promesse d’achat ?

En pratique, l’acheteur devient propriétaire à la signature de l’acte de vente, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. La plupart des avant-contrats reportent en effet le transfert à cette date, selon la page des notaires sur la signature. Entre les parties, la loi fait pourtant naître la vente, et en principe le transfert de propriété, dès l’accord sur la chose et le prix, selon l’article 1583 du Code civil. Tant que l’acte n’est pas publié, le transfert n’est pas opposable aux tiers.

Le jour de la signature, vous payez le prix et les frais, et le notaire vous remet une attestation de propriété. Le titre de propriété arrive environ six mois plus tard, selon la fiche du service public sur l’acte de vente.

Peut-on signer l’acte sans avant-contrat ?

Sans avant-contrat, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours calendaires de réflexion. Ils partent du lendemain de la remise ou de la première présentation du projet d’acte. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai se prolonge jusqu’au jour ouvrable suivant, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. Les parties ne peuvent pas signer l’acte pendant ce délai, selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour le déroulé, les documents et les frais du jour de la signature, consultez notre guide de la signature de l’acte de vente.

Quel document engage qui ?

L’offre d’achat engage l’acheteur seul, puis le vendeur dès qu’il l’accepte sans réserve. La promesse unilatérale de vente engage le vendeur. Le compromis et l’acte authentique engagent les deux parties. Le tableau range la promesse d’achat avec l’offre d’achat, comme le font les notaires de France. Un document signé par les deux parties qui laisse un délai au vendeur peut être un contrat. Le tableau détaille la somme versée, la rétractation et le texte de loi de chaque document.

Quelles sont les étapes d’un achat ?

Pour un logement ancien, un achat va du budget aux clés en neuf étapes : budget, visites, offre, avant-contrat, prêt, préemption, offre de prêt, derniers préparatifs, acte authentique. Les sources officielles en comptent de cinq à dix. La page du ministère de l’Économie et la page de l’ANIL sur les étapes en comptent cinq. La fiche du service public sur la copropriété en compte neuf ou dix pour un logement en copropriété.

Quelles étapes jusqu’à l’avant-contrat ?

1. D’abord, le budget. Faites chiffrer votre capacité d’emprunt et votre plan de financement par une banque ou par Uni Financement, le courtier d’Uni immobilier.
2. Ensuite, la recherche et les visites. Dans une zone exposée à un risque, le vendeur vous remet l’état des risques lors de la première visite. L’article L125-5 du Code de l’environnement le prévoit au moins depuis le 1er janvier 2023.
3. L’offre d’achat, facultative. Rédigez-la précise et ferme, avec une durée de validité. Une fois acceptée sans réserve, elle peut valoir vente.
4. Puis l’avant-contrat, facultatif, mais vivement recommandé selon la page du ministère de l’Économie : promesse unilatérale de vente ou compromis. L’acquéreur non professionnel d’un logement peut se rétracter pendant 10 jours.

Les sources ne s’accordent pas sur le moment où lancer la recherche de prêt. Selon le parcours d’achat des notaires, le rendez-vous à la banque pour définir le plan de financement précède l’offre. Les justificatifs des demandes de prêt se remettent au notaire à l’avant-contrat. D’après la page du ministère de l’Économie, la recherche suit l’acceptation de l’offre. Pour la page de l’ANIL sur les étapes, elle suit la signature du compromis.

Quelles étapes après l’avant-contrat ?

5. La demande de prêt. La condition suspensive de prêt dure au moins un mois, et de 45 à 60 jours en général, selon la fiche du service public sur le prêt. Déposez vos demandes dès la signature de l’avant-contrat : une demande trop tardive peut faire considérer la condition comme réalisée, selon la page des notaires sur l’emprunteur.
6. En parallèle, le droit de préemption. Dans une zone concernée, le titulaire du droit répond dans les deux mois de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, selon la fiche du service public sur la préemption. Les notaires donnent trois mois dans un espace naturel sensible, selon la page des notaires sur la préemption. Son silence vaut renonciation.
7. L’offre de prêt. La banque maintient ses conditions pendant 30 jours au moins. Vous ne pouvez l’accepter que 10 jours après l’avoir reçue, selon l’article L313-34 du Code de la consommation.
8. Les derniers préparatifs. Faites une dernière visite et versez l’apport sur le compte du notaire. Les frais se paient à la signature, selon la fiche du service public sur la copropriété.
9. Enfin, l’acte authentique et les clés. Vous signez chez le notaire, et les clés vous sont remises après la signature, selon la fiche du service public sur la copropriété. L’avant-contrat mentionne la date de disponibilité du bien, selon la page du ministère de l’Économie.

Les étapes 5 à 7 se chevauchent : la demande de prêt, la préemption et l’offre de prêt avancent en même temps.

Quel calendrier du 2 novembre 2026 aux clés ?

Cet exemple reprend celui de notre guide du compromis de vente : l’avant-contrat se signe le lundi 16 novembre 2026. L’offre le précède de deux semaines.

Quelles dates pour chaque étape ?

Le tableau suppose qu’un professionnel mandaté remet l’avant-contrat en main propre, avec une remise attestée. Avec une lettre recommandée, les 10 jours partent du lendemain de la première présentation de la lettre.

Quand partent les 10 jours de rétractation ?

Ils ne partent que si l’acquéreur a reçu l’état des risques, selon l’article L125-5 du Code de l’environnement. En copropriété, il doit aussi avoir reçu les documents de la copropriété, selon la fiche du service public sur la copropriété. Avec des époux coacquéreurs, l’avis de réception de la lettre doit porter les deux signatures, selon la page de l’ANIL sur les époux coacquéreurs.

Dans cet exemple, l’acceptation du 5 novembre 2026 peut déjà valoir vente. Le délai de 10 jours part pourtant de la remise de l’avant-contrat, le 16 novembre 2026. Demandez à un notaire ce qui vous lie entre les deux dates.

Que payer à chaque étape ?

Le tableau prend un logement ancien à 250 000 € hors honoraires, dans le Calvados, acheté par un acheteur qui n’est pas primo-accédant, au taux du 1er juin 2026. Il ne comprend pas les frais de prêt : garantie, dossier et assurance emprunteur. En pratique, le dépôt de garantie atteint 5 à 10 % du prix, selon la page des notaires du 19 juin 2026.

Qui paie les honoraires de l’agence ?

Les 18 920 € viennent de notre guide des frais de notaire. Chez Uni immobilier, les honoraires sont à la charge de l’acheteur. Ils sont compris dans le prix affiché et réglés le jour de l’acte chez le notaire, selon notre page sur les honoraires. L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 interdit de les réclamer avant la conclusion de l’opération dans un acte écrit. Tant qu’une condition suspensive ou une faculté de dédit subsiste, le décret d’application ne considère pas l’opération comme conclue, selon l’article 74 du décret du 20 juillet 1972.

Que faire entre le compromis et l’acte ?

Entre l’avant-contrat et l’acte, en général deux à trois mois, le notaire vérifie le dossier et purge les droits de préemption, selon le parcours d’achat des notaires. De votre côté, cinq gestes comptent.

• Déposez vos demandes de prêt dans les délais du compromis et gardez toutes les réponses de la banque. Un simple accord de principe ne suffit pas : seule une offre de prêt ferme et sans réserve, conforme à l’avant-contrat, remplit la condition suspensive. En cas de refus, transmettez au vendeur et au notaire les justificatifs du refus, selon la fiche du service public sur le prêt.
• Virez votre apport sur le compte du notaire avant la signature, selon la fiche du service public sur la copropriété.
• Anticipez l’assurance habitation : souscrivez un contrat avant votre entrée dans le logement, conseille la page de l’ANIL sur les étapes. En copropriété, le contrat du vendeur vous est transféré automatiquement à la vente, et vous comme l’assureur pouvez le résilier ensuite, selon la fiche du service public sur la copropriété.
• Faites une dernière visite juste avant le rendez-vous chez le notaire, selon la page de l’ANIL sur les étapes.
• Ne prenez pas possession des lieux et ne commencez pas de travaux avant la signature, selon la page de l’ANIL sur le logement ancien.

Comment se déroule l’achat chez Uni immobilier ?

Chez Uni immobilier, l’agent planifie la visite et transmet votre offre au propriétaire. L’avant-contrat se signe ensuite, et vous fixez la date de l’acte à ce moment, selon le processus d’achat d’Uni immobilier.

Quelles règles à Caen et à Bayeux ?

À Caen et à Bayeux, les règles nationales s’appliquent. Trois points changent selon le lieu : le taux départemental des droits de mutation, le titulaire du droit de préemption et, d’après nos données, le jour de signature le plus fréquent.

Quel taux de droits de mutation dans le Calvados ?

Le taux départemental des droits de mutation du Calvados est de 5,00 % au 1er juin 2026, selon le tableau des Finances publiques du 1er juin 2026. Il est de 4,50 % pour un primo-accédant. Selon le bulletin officiel des finances publiques, un primo-accédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années qui précèdent l’achat, et il achète pour y habiter. En général, le taux qui s’applique est celui du jour de l’acte, selon le bulletin officiel des finances publiques.

Avec la taxe communale et les frais de l’État, les droits atteignent 6,32 % du prix pour un logement ancien, selon notre guide des frais de notaire. Un primo-accédant paie 5,81 % de droits de mutation. Pour un acte signé après le 31 décembre 2026, demandez à votre notaire si le Calvados a voté un autre taux. Ce taux s’applique alors à l’acte, même si l’avant-contrat date de 2026. Le tableau des Finances publiques mentionne aussi un abattement limité pour certaines zones : demandez à votre notaire si votre achat en bénéficie.

Qui détient le droit de préemption ?

À Caen, Caen la mer détient le droit de préemption urbain, d’après la délibération de Caen la mer du 14 novembre 2024. À Bayeux, Bayeux Intercom l’a institué et le délègue en partie à la commune, selon la délibération de Bayeux du 8 avril 2026.

Quel jour de signature à Caen et à Bayeux ?

Le vendredi est le jour de signature le plus fréquent. Selon notre analyse des actes signés à Caen et à Bayeux, il regroupe 24,5 % des actes à Caen et 23,9 % à Bayeux. Le lundi en regroupe 17,1 % et 13,0 %. Ces parts portent sur 8 679 ventes de logements à Caen et 798 à Bayeux de 2021 à 2024, et celle de Bayeux repose sur peu d’actes.

Photo d’illustration : des maisons de la rue Branville, à Caen. Crédit : « Caen rue Branville », photo de Roi.dagobert sur Wikimedia Commons, 2013, recadrée et redimensionnée, sous licence Creative Commons BY-SA 3.0.