Vocabulaire immobilier : les mots clés, avec leurs sources

Le vocabulaire immobilier compte des dizaines de mots. On les croise dès la première annonce : trois-pièces, surface habitable, loi Carrez, compromis, hypothèque, tantièmes. Ce guide explique plus de 70 mots, classés par thème. Chaque définition cite le texte de loi ou la page officielle quand il en existe un. Quand aucun texte ne définit le mot, le guide le dit.

Ce qui a changé : cette version du 17 octobre 2026 remplace l’ancien texte de dix mots. L’hypothèque y devient une garantie, et non un prêt. Le cadastre, lui, ne donne pas la valeur de vente d’un bien. Le dépôt de garantie et l’indemnité d’immobilisation ne se confondent plus. L’ancien « acte de propriété » devient l’attestation et le titre de propriété. Les frais de notaire reçoivent un exemple chiffré à Caen. Les durées de validité des diagnostics, les seuils d’usure et les taux de 2026 sont à jour. Enfin, le vocabulaire immobilier gagne les chiffres de Caen sur les T1 à T5.

Vocabulaire immobilier d’une annonce

Le vocabulaire immobilier d’une annonce se range en plusieurs familles : les pièces, les surfaces, les prix, les mentions d’annonce, l’énergie et les diagnostics.

Vocabulaire immobilier des pièces : T1, T2, T3

Une pièce principale est une pièce destinée au séjour ou au sommeil. Les cuisines, les salles d’eau et les toilettes sont des pièces de service, selon l’article R111-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans une annonce, le chiffre d’un T3 ou d’un F3 correspond en général au nombre de pièces principales, séjour compris. Un T3 compte donc trois pièces, par exemple un séjour et deux chambres. Dans le vocabulaire immobilier, nous n’avons trouvé aucun texte officiel qui définisse cette notation. L’administration fiscale l’emploie pourtant dans la notice de sa base de ventes. Cette base ne compte ni la cuisine, ni la salle de bains, ni les dépendances. Nous chiffrons ce que recouvre chaque T à Caen dans la section sur les T1 à T5, d’après le descriptif fiscal des logements.

Une idée répandue veut qu’une pièce doive mesurer 9 m² pour compter. Cette règle vise le logement loué, pas le décompte des pièces. Selon l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, un logement décent a au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m de plafond. Un volume de 20 m³ suffit aussi.

Vocabulaire immobilier des surfaces : habitable, Carrez, dépendances

La surface habitable est la surface de plancher construite, moins les murs et les cloisons. On déduit aussi les marches, les cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne compte ni les combles non aménagés, ni les caves, ni les sous-sols, ni les remises. Les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas, les locaux communs et les autres dépendances sortent aussi du calcul. Elle écarte aussi les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Cette définition vient de l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle remplace depuis le 1er juillet 2021 l’ancien article R111-2, que beaucoup de pages citent encore.

La mesure dite loi Carrez porte sur la surface privative d’un lot de copropriété. L’avant-contrat et l’acte de vente doivent l’indiquer, selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Elle compte les planchers des locaux clos et couverts, sans les murs ni les escaliers, selon le décret du 17 mars 1967. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur n’entrent pas dans ce calcul. La loi exclut aussi les caves, les garages et les parkings. Le décret écarte aussi les lots de moins de 8 m², selon son article 4-2. Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée.

Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle de l’acte, le vendeur supporte, à la demande de l’acheteur, une baisse de prix proportionnelle. L’acheteur doit intenter l’action dans l’année qui suit l’acte authentique, à peine de déchéance, selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cette baisse de prix est le recours prévu pour une erreur de surface. L’absence de mention de la surface ouvre, elle, une action en nullité, pendant un mois après l’acte authentique.

Vocabulaire immobilier des prix : honoraires et net vendeur

Les prix FAI (frais d’agence inclus), HAI (honoraires d’agence inclus) et net vendeur viennent des usages du métier. Nous n’avons trouvé aucun texte officiel qui les définisse. Le net vendeur est le prix que le vendeur perçoit une fois les honoraires payés, selon notre page sur les honoraires. Quand l’acheteur paie l’agence, l’annonce affiche le prix avec et sans honoraires. L’annonce indique aussi leur taux en pourcentage du prix hors honoraires et la partie qui les paie, selon l’arrêté du 10 janvier 2017.

Le prix avec honoraires apparaît en caractères plus grands. Si le vendeur paie l’agence, le prix affiché ne comprend jamais la part des honoraires à la charge du vendeur. Chez Uni immobilier, l’acheteur règle les honoraires.

Vocabulaire immobilier des mentions d’annonce et de l’estimation

Une annonce indique notamment le type de bien, le prix, la localisation, la surface, l’état du bien, la classe énergétique, les risques naturels et technologiques et les honoraires. Cette liste vient de la fiche du service public sur les annonces. Pour un lot de copropriété, elle ajoute le nombre de lots, les charges annuelles moyennes et les procédures en cours, selon l’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation. Un manquement à l’information sur l’énergie ou sur les honoraires expose un professionnel à une amende administrative. Elle atteint 3 000 € au plus pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Selon la fiche du ministère de l’Économie, cette amende vise l’affichage des honoraires. Selon la page du ministère sur le diagnostic de performance, elle vise aussi l’information sur l’énergie. L’arrêté de 2017 fixe la présentation du prix et des honoraires, en application de l’article 6-1 de la loi Hoguet. La loi Alur de 2014 a modifié cet article, mais l’affichage du prix avec et sans honoraires date de l’arrêté.

La valeur vénale est le prix qu’un bien atteindrait par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel. Elle s’apprécie à une date donnée, selon le bulletin officiel des finances publiques sur l’impôt sur la fortune immobilière. Une estimation donne une fourchette de prix, le plus souvent à partir de ventes comparables. L’avis de valeur d’un conseiller propose un prix de mise en vente argumenté. Nous n’avons trouvé aucun texte officiel qui distingue les deux. Ces définitions sont celles de notre page d’estimation. Vous pouvez l’utiliser pour votre bien à Caen ou à Bayeux.

Vocabulaire immobilier de l’énergie : la classe du logement

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe un logement de A à G. La classe retient la moins bonne de deux mesures : l’énergie primaire ou les émissions de CO₂. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 vaut dix ans, selon la page du ministère chargé de la Transition écologique.

Cette grille vaut pour un logement de plus de 40 m², situé à moins de 800 m d’altitude, selon l’arrêté du 31 mars 2021. À 40 m² ou moins, les seuils varient avec la surface. Au-dessus de 800 m d’altitude et dans trois zones climatiques que l’arrêté désigne, les seuils des étiquettes E et F sont relevés, selon l’arrêté du 25 mars 2024. Au 1er janvier 2027, deux arrêtés de 2026 modifieront le DPE : l’un ajoute la mention A0, l’autre change le coefficient de l’électricité.

Vocabulaire immobilier des passoires thermiques

Une passoire thermique est un logement classé F ou G. Un logement de classe G ne peut plus se louer comme logement décent depuis le 1er janvier 2025. Le F suivra le 1er janvier 2028 et le E le 1er janvier 2034, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Pour les logements classés F ou G, le ministère liste un audit énergétique à la vente des maisons et des immeubles d’un seul propriétaire, un gel des loyers et l’interdiction de location. Il ne mentionne aucune interdiction de vendre, selon la page du ministère sur le diagnostic de performance. L’annonce doit toutefois porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », selon la fiche du service public sur les annonces.

Pour une maison individuelle ou un immeuble qui appartient à un seul propriétaire, l’audit énergétique est obligatoire à la vente quand le DPE classe le logement E, F ou G. La classe D suivra le 1er janvier 2034, selon la page du ministère sur l’audit.

Diagnostics obligatoires de la vente

Le vendeur remet un dossier de diagnostic technique, joint à l’avant-contrat ou à l’acte, selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il regroupe notamment, selon le bien, plusieurs diagnostics. Le tableau donne les principaux et leur durée de validité.

Vocabulaire immobilier : T1 à T5 à Caen

Dans le vocabulaire immobilier, T1 à T5 ne donnent ni la surface ni le prix. Nous avons donc compté les logements vendus à Caen de 2023 à 2025, hors ventes sur plan, selon leur nombre de pièces principales. Les chiffres viennent de la version géolocalisée de la base des demandes de valeurs foncières de l’administration fiscale.

Les appartements de T1 à T5 à Caen

Le T2 est le type le plus vendu : il représente 29,8 % des appartements vendus. Le T3 en représente 25,4 % et le T1 24,4 %. En valeur médiane, un T1 mesure 25 m² et se vend 82 000 €. Son prix médian au m², calculé vente par vente, est de 3 450 €. Un T3 mesure 65 m² et se vend 170 000 €. Le prix au m² baisse du T1 au T4, puis reste proche de 2 500 à 2 600 € pour les T5 et plus.

Prix et surface des appartements à Caen

Le prix médian au m² est la médiane des prix au m² de chaque vente. Il diffère du prix médian divisé par la surface médiane. Les prix sont arrondis au millier d’euros, et les prix au m² à 10 €.

Vocabulaire immobilier à Bayeux : les appartements

À Bayeux, de 2023 à 2025, sur 265 appartements vendus, le T2 arrive en tête avec 32,1 %. Le T3 suit avec 29,8 %. Ces parts reposent sur peu d’actes : lisez-les avec prudence.

Maisons de Caen selon le nombre de pièces

Les maisons comptent plus de pièces. Celles de cinq pièces et plus forment 49,4 % des ventes de maisons, avec 121 m² et 411 000 € en valeur médiane. Celles de quatre pièces en forment 28,9 %. Les maisons de deux pièces sont rares : 37 ventes en trois ans.

Huit maisons d’une pièce (0,9 %) ne figurent pas dans ce tableau.

Comment avons-nous compté les ventes de logements ?

Nous retenons 5 768 logements vendus à Caen de 2023 à 2025 : 4 896 appartements et 872 maisons, dans la version d’octobre 2026 de la base. Une vente compte une fois, pour un seul logement de 9 m² au moins, à un prix compris entre 1 000 et 10 000 € le m². Nous gardons les ventes ordinaires. Les logements neufs vendus sur plan n’y figurent pas, car la base ne les décrit pas. Pour 5 appartements, la base indique zéro pièce : les parts portent sur 4 891 appartements. La base ne distingue pas les studios : la ligne T1 regroupe les logements d’une seule pièce.

Le prix est celui de l’acte, cave ou garage compris, hors frais de notaire et hors honoraires à la charge de l’acheteur, selon la notice de cette base. La surface est la surface réelle du bâti, mesurée au sol entre les murs ou séparations, selon la même notice. Ce n’est pas la surface Carrez, que la notice traite à part. Le nombre de pièces est celui du descriptif fiscal du logement, repris par la base. Il peut différer du nombre annoncé dans une annonce.

Il exclut la cuisine, la salle d’eau et les dépendances, selon la notice de cette base. Ces chiffres viennent de la version d’octobre 2026 de la base nationale des demandes de valeurs foncières, mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Cette version peut encore ne pas contenir tous les actes de 2025. Nous réunissons les trois années sans correction. Pour les prix par quartier, consultez notre guide du prix de l’immobilier à Caen.

Vocabulaire immobilier de la vente

Le vocabulaire immobilier de la vente suit l’ordre du dossier : mandat, offre, avant-contrat, acte.

Mandat de vente : simple, exclusif ou semi-exclusif

Le mandat de vente est un contrat écrit par lequel un propriétaire charge un agent de trouver un acheteur. Cette définition vient de la fiche du service public sur le mandat de vente. Avec un mandat simple, plusieurs agents peuvent vendre le bien, et le propriétaire peut aussi vendre seul. Un mandat exclusif réserve la vente à un seul agent. Un mandat semi-exclusif réserve aussi la vente à un seul agent, mais le propriétaire peut présenter lui-même un acheteur.

Après trois mois, chacun peut mettre fin à un mandat exclusif ou à clause pénale. Le préavis est d’au moins quinze jours, par lettre recommandée, selon l’article 78 du décret du 20 juillet 1972. Chez Uni immobilier, les honoraires sont payés par l’acquéreur et rien n’est dû avant la vente, selon notre page sur le mandat d’Uni immobilier. L’agent ne peut recevoir ni exiger aucune somme au titre de ses honoraires ou de ses frais avant la conclusion de la vente. Celle-ci doit être constatée dans un acte écrit qui engage les parties, selon la loi Hoguet.

Un droit de rétractation de quatorze jours existe pour un mandat signé hors de l’agence, par exemple à votre domicile. Le détail figure sur la fiche du service public sur le mandat de vente. D’après sa fiche sur l’agent immobilier, le ministère de l’Économie confirme ce droit. Selon la fiche du service public sur le mandat de vente, ce droit se perd si l’agent a déjà commencé les visites avec votre accord.

Offre d’achat, compromis et promesse de vente

L’offre d’achat est la proposition de l’acheteur, qui indique le bien, le prix et une durée de validité. Elle est en général écrite, selon la fiche du service public sur l’offre d’achat. L’acheteur peut la retirer tant que le vendeur ne l’a pas reçue. Ensuite, il ne peut plus la retirer avant la fin du délai qu’il a fixé. Sans délai fixé, un délai raisonnable s’applique, selon les articles 1115 et 1116 du Code civil. Aucun versement d’argent ne doit l’accompagner, sinon elle est nulle, selon l’article 1589-1 du Code civil.

Si le vendeur l’accepte sans réserve, l’accord sur la chose et sur le prix peut suffire à former la vente. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt non publié du 16 mars 2022, où l’offre d’achat, sans condition de prêt, avait été contresignée par les vendeurs avec la mention « bon pour acceptation de l’offre ».

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage le vendeur et l’acheteur. Cet engagement dépend de la rétractation de l’acheteur et des conditions suspensives, selon la fiche du service public sur la promesse et le compromis. Le vendeur et l’acheteur y fixent le prix et les conditions. Dans une promesse de vente unilatérale, seul le vendeur s’engage : l’acheteur garde une option, selon l’article 1124 du Code civil. L’acheteur lève l’option ou non dans le délai convenu. Notre guide du compromis de vente détaille les délais et les clauses.

Dépôt de garantie et indemnité d’immobilisation

Le dépôt de garantie est la somme que l’acheteur verse sur le prix dans un compromis, en principe après les dix jours de rétractation, selon l’article L271-2 du Code de la construction et de l’habitation. L’indemnité d’immobilisation est la somme versée dans une promesse unilatérale, en échange de l’exclusivité. Les deux ne sont pas synonymes. Aucune loi ne fixe le montant du dépôt de garantie, qui va en pratique de 5 à 10 % du prix, selon les Notaires de France. L’indemnité d’immobilisation se situe aussi entre 5 et 10 %, selon la fiche du service public sur la promesse et le compromis.

Une promesse unilatérale de plus de 18 mois, consentie par un particulier, doit être authentique. Cette promesse impose aussi une indemnité d’au moins 5 %, à peine de nullité, selon le Code de la construction et de l’habitation. Pendant les dix jours de rétractation, personne ne peut en principe recevoir d’argent de l’acheteur. Quand l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté, l’acheteur peut seulement verser des fonds à un professionnel garanti. Cette garantie financière doit être affectée à leur remboursement, selon les articles L271-1 et L271-2 du même code.

Vocabulaire immobilier de la condition suspensive

Une condition suspensive est une clause qui subordonne la vente à un événement futur et incertain, comme l’obtention du prêt, selon les Notaires de France. Si l’événement n’arrive pas, l’avant-contrat tombe. Quand un prêt finance l’achat, la condition est obligatoire et dure au moins un mois, selon la fiche du service public sur la condition suspensive de prêt. L’usage est de 45 à 60 jours. Un simple accord de principe de la banque ne suffit pas. Pour la condition de prêt, l’acheteur récupère ses sommes seulement s’il a demandé dans les délais un prêt conforme à l’avant-contrat. Il doit aussi prouver le refus de la banque, selon la fiche du service public sur la condition suspensive de prêt.

Rétractation et réflexion

Le délai de rétractation permet à l’acquéreur non professionnel d’un logement de renoncer sans motif pendant dix jours. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l’avant-contrat. Si un professionnel mandaté remet l’acte en main propre, il court à partir du lendemain de la remise, attestée selon des modalités fixées par décret. Ces deux règles viennent de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les dix jours sont des jours calendaires, selon la fiche du service public sur la promesse et le compromis.

Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il se prolonge jusqu’au premier jour ouvrable, selon l’article 642 du Code de procédure civile. Le vendeur n’a pas ce droit. Le délai de réflexion dure aussi dix jours, mais il précède l’acte authentique quand il n’y a pas eu d’avant-contrat. Pour placer ces dates dans votre projet, consultez le calendrier de votre achat.

Vocabulaire immobilier du droit de préemption

Le droit de préemption urbain donne une priorité d’achat à la commune, ou à la collectivité compétente. La commune fixe la zone par délibération, ou l’intercommunalité quand elle a la compétence, selon la fiche du service public sur le droit de préemption. Une intercommunalité à fiscalité propre compétente en matière de plan local d’urbanisme l’exerce de plein droit, selon l’article L211-2 du Code de l’urbanisme. Pour vendre, le propriétaire déclare son projet à la mairie par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le titulaire du droit dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour acheter ou renoncer.

Son silence vaut renonciation, selon l’article L213-2 du Code de l’urbanisme. Ce délai passe à trois mois dans un espace naturel sensible, où la déclaration est adressée au président du conseil départemental, selon la page des Notaires de France sur la déclaration d’intention d’aliéner. Une demande de documents ou de visite suspend le délai, selon l’article L213-2 du Code de l’urbanisme. À Caen, le titulaire est la communauté urbaine Caen la mer, selon la délibération de Caen la mer du 14 novembre 2024. À Bayeux, Bayeux Intercom détient le droit et en a partiellement délégué l’exercice à la commune, selon la délibération du conseil municipal de Bayeux du 8 avril 2026.

Une vente conclue sans cette déclaration peut être annulée à la demande du titulaire du droit pendant cinq ans. Le délai court depuis la publication de l’acte, selon la fiche du service public sur le droit de préemption.

Acte authentique et titre de propriété

En immobilier, l’acte authentique de vente est l’acte reçu par un notaire. Le vendeur, l’acheteur et le notaire le signent. L’acheteur règle le prix et les frais au plus tard ce jour-là, et la propriété passe à l’acheteur. Le notaire verse le prix au vendeur après l’enregistrement de l’acte, en principe dans le mois, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. Le jour de la signature, le notaire remet une attestation de propriété, qui joue en quelque sorte le rôle d’un titre de propriété provisoire, selon les Notaires de France.

Le titre de propriété est la copie de l’acte revêtue des cachets de l’administration fiscale. Ce titre arrive environ six mois plus tard, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. La formalité de publicité foncière doit être requise dans le mois qui suit l’acte, selon l’article 647 du Code général des impôts. Le notaire s’en charge, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. Consultez aussi notre guide de la signature de l’acte de vente.

Vocabulaire immobilier : frais de notaire

Les frais de notaire sont des sommes versées au notaire en plus du prix. Ce sont surtout des impôts, comme les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière. Viennent ensuite la rémunération réglementée du notaire et les débours, selon la page des Notaires de France sur les frais d’achat. Ces frais comprennent plusieurs postes, calculés chacun selon son propre barème ou son propre taux. Prenons un achat à 250 000 € dans l’ancien, à Caen. L’ancien désigne tout logement qui n’est pas neuf.

Pour les droits réduits, un logement est neuf s’il est achevé depuis cinq ans au plus. Ils ne s’appliquent que si le vendeur est un professionnel soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, comme un promoteur, selon la page des Notaires de France sur les frais réduits dans le neuf. Nous additionnons plusieurs postes. Le droit départemental est de 5,00 % dans le Calvados au 1er juin 2026, selon le tableau des taux au 1er juin 2026. S’y ajoutent 1,20 % de taxe communale, 2,37 % de frais d’assiette calculés sur le droit départemental et 0,10 % de contribution de sécurité immobilière.

La rémunération du notaire s’y ajoute aussi, avec 20 % de taxe sur la valeur ajoutée, selon le barème de la page des Notaires de France sur les frais d’achat. Nous obtenons 18 920 € hors débours, formalités et remise éventuelle, soit 7,6 % du prix. Ce calcul ne retient pas les 4,50 % réservés à l’acheteur qui destine le logement à sa résidence principale et n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédentes, selon le bulletin officiel des finances publiques. Le détail est dans notre guide des frais de notaire.

Vente dans le neuf et bien occupé

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est la vente d’un logement à construire. L’acheteur obtient tout de suite les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes, selon l’article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation. Il devient ensuite propriétaire des ouvrages au fur et à mesure. Il paie par étapes. Les plafonds cumulés sont de 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement, selon l’article R261-14 du même code.

Un bien libre se vend sans occupant. Un bien occupé se vend avec son locataire, et le bail continue avec l’acheteur, selon la fiche du service public sur la vente d’un logement loué. Pour un logement loué vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Cette offre dure les deux premiers mois du préavis, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Vocabulaire immobilier du financement

Le vocabulaire immobilier du financement distingue le coût du prêt, ses limites et ses garanties.

Apport, taux nominal et taux effectif

L’apport personnel est la somme que l’acheteur finance avec son épargne, sans l’emprunter, selon la fiche du service public sur le prêt immobilier. Le Haut Conseil de stabilité financière ne fixe aucun apport minimum. Il limite seulement le taux d’effort et la durée du prêt, selon la page du Haut Conseil de stabilité financière. Certains établissements prêtent sans apport, mais un minimum est généralement exigé, selon La finance pour tous. Selon La finance pour tous, un prêt bancaire ordinaire ne finance en général pas les frais de notaire.

Le taux nominal, ou taux débiteur, est le taux d’intérêt appliqué au capital emprunté, selon le Code de la consommation et la fiche du service public sur le coût total du crédit. Le taux annuel effectif global (TAEG) y ajoute les frais nécessaires pour obtenir le prêt, et il sert à comparer les offres, selon la fiche du service public sur le coût total du crédit. Il s’agit des frais de dossier, du courtier, de l’assurance et des garanties réclamées par le prêteur, et de l’évaluation du bien.

Selon le Code de la consommation, le coût du crédit ne comprend pas les frais d’acte notarié. Le courtier ne touche sa rémunération qu’après l’acceptation de l’offre de prêt et le versement des fonds, selon l’Institut national de la consommation.

Taux d’usure et seuils du trimestre

Le taux d’usure est le plafond légal du TAEG qu’une banque peut appliquer. La Banque de France le calcule chaque trimestre, à partir du taux moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers, selon la page de la Banque de France. Une banque ne peut pas accorder un prêt dont le TAEG dépasse ce seuil. Voici les seuils du dernier trimestre 2026, publiés au Journal officiel le 26 septembre 2026 dans l’avis du ministère de l’Économie.

Taux d’endettement

Le taux d’endettement, que le Haut Conseil de stabilité financière appelle taux d’effort, est la part des remboursements de tous vos crédits dans vos revenus. L’assurance de crédit entre dans le calcul, d’après la fiche du service public sur le prêt immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe limiter ce taux à 35 % et la durée à 25 ans. Cette règle vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière de 2021. Le taux de 35 % n’est plus une simple recommandation, selon la page du Haut Conseil de stabilité financière.

Selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière de 2021, les banques peuvent déroger jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Elle tolère une durée allant jusqu’à 27 ans, différé compris, dont 25 ans de remboursement au plus, quand l’entrée dans le logement est décalée. Le différé toléré dure autant que ce décalage. C’est le cas d’un achat sur plan ou d’un contrat de construction de maison individuelle. C’est aussi le cas d’un achat ancien avec des travaux d’au moins 10 % du coût de l’opération, seuil abaissé de 25 % par la décision du 18 décembre 2023.

Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est un contrat qui couvre tout ou partie des échéances du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. Selon la fiche du service public sur l’assurance, la banque peut l’exiger, mais elle ne peut pas vous obliger à prendre son assureur. L’emprunteur peut résilier à tout moment, selon l’article L113-12-2 du Code des assurances. Cette règle vaut depuis le 1er juin 2022 pour les nouvelles offres et depuis le 1er septembre 2022 pour les contrats en cours. La résiliation prend effet seulement si la banque accepte le nouveau contrat. Elle vérifie qu’il offre un niveau de garantie équivalent, selon la fiche du service public sur l’assurance.

Garanties du prêt : caution et hypothèque

Une garantie de prêt est une sûreté qui protège la banque quand l’emprunteur ne paie plus. La banque peut réclamer une caution, une hypothèque ou l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, selon la fiche du service public sur le prêt immobilier. L’emprunteur règle les frais de la garantie. La caution bancaire est un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit si l’emprunteur ne paie plus. Une personne peut aussi se porter caution, mais la banque ne l’accepte pas toujours, selon la fiche du service public sur la caution bancaire. Depuis 2022, l’hypothèque légale spéciale remplace l’ancien privilège du prêteur de deniers, selon la fiche du service public sur ce sujet.

L’hypothèque est une garantie, et non un prêt. C’est « l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue », selon l’article 2385 du Code civil. Le propriétaire reste donc propriétaire et garde son bien tant qu’il rembourse. Si l’emprunteur ne paie plus, la banque peut faire saisir le bien hypothéqué et le vendre pour se rembourser, selon la fiche du service public sur l’hypothèque conventionnelle. L’inscription dure autant que le prêt plus un an, puis elle disparaît sans frais.

Pour la lever plus tôt, il faut une mainlevée : la banque l’accorde par acte notarié, ou le juge l’ordonne. Elle est payante, selon la fiche du service public sur la mainlevée.

Offre de prêt, amortissement et taux fixe ou variable

L’offre de prêt est le document que la banque envoie à l’emprunteur. La banque maintient son offre au moins 30 jours à compter de sa réception, selon la fiche du service public sur le prêt immobilier. L’emprunteur ne peut l’accepter qu’après dix jours. Ces dix jours précèdent l’acceptation : c’est un délai de réflexion.

L’amortissement d’un prêt est la part du capital remboursée à chaque échéance, selon le dictionnaire de La finance pour tous. Le différé est la période, au début du prêt, qui précède le premier remboursement du capital, selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière de 2021. Avec un taux fixe, le taux ne change pas pendant toute la durée du prêt. Avec un taux variable, il suit l’évolution d’un taux de référence, selon la fiche du service public sur le prêt immobilier.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État, sans aucun intérêt ni frais de dossier, selon la fiche du service public sur le PTZ. Il complète un autre prêt pour acheter la résidence principale. Il est réservé, sauf exceptions, aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années précédant l’offre de prêt, selon la page du ministère de l’Économie sur le prêt à taux zéro. Des plafonds de revenus s’appliquent, selon la fiche du service public sur le PTZ.

Du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027, toute offre émise pour un logement neuf peut ouvrir droit au PTZ. Cela inclut les maisons, dans toutes les zones, selon la page du ministère de l’Économie sur le prêt à taux zéro. Dans l’ancien, seules les zones B2 et C sont concernées. Les travaux doivent atteindre 25 % du coût au moins, selon la fiche du service public sur le PTZ.

Vocabulaire immobilier du crédit relais et de l’épargne

Selon le Code de la consommation, le crédit relais est un crédit de durée limitée qui avance une partie ou la totalité du produit de la vente de votre logement actuel. Vous pouvez ainsi acheter le suivant avant de vendre. Selon La finance pour tous, les banques prêtent en général 60 à 70 % de la valeur du bien à vendre, et 80 % au plus, pour une durée allant d’un an à deux ans. Si le bien ne se vend pas, la banque peut prolonger le prêt, mais rien ne l’y oblige.

Le plan d’épargne logement (PEL) est une épargne conclue pour quatre ans au moins, à un taux fixé à l’ouverture. Elle ouvre droit à un prêt pour la résidence principale. Pour un PEL ouvert en 2026, l’épargne rapporte 2 % avant impôt. Le prêt coûte 3,20 %, selon la fiche du service public sur le plan d’épargne logement.

Vocabulaire immobilier : copropriété

Le vocabulaire immobilier de la copropriété distingue ce qui appartient à un seul copropriétaire de ce qui appartient à tous ou à plusieurs.

Copropriété, lot et tantièmes

La copropriété est le régime d’un immeuble bâti dont plusieurs personnes se partagent la propriété par lots, selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat décide en assemblée générale, selon l’article 17 de la même loi. Le syndic gère et exécute les décisions, selon la fiche du service public sur le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic, selon la fiche du service public sur le conseil syndical. Ne confondez pas le syndicat, qui regroupe les copropriétaires, et le syndic, qui gère l’immeuble.

Un lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables, selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Les parties privatives appartiennent à un seul copropriétaire, selon l’article 2 de la même loi. Les parties communes servent à tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. Sauf mention contraire dans les titres, elles comprennent notamment le sol, le gros œuvre et les gaines, selon l’article 3 de la même loi. Un balcon, une terrasse ou un jardin peut rester commun. Un copropriétaire en a alors la jouissance exclusive, selon la fiche du service public sur les parties communes à usage exclusif.

Les tantièmes expriment, en général en millièmes ou en dix-millièmes, la part des parties communes que possède chaque lot. Ils servent entre autres à compter les voix en assemblée générale, selon la fiche du service public sur les tantièmes. Les tantièmes de charges répartissent les dépenses et peuvent différer des tantièmes de copropriété.

Charges, fonds de travaux et état daté

Les charges courantes de la copropriété relèvent d’un budget prévisionnel que l’assemblée vote chaque année, selon la fiche du service public sur le budget prévisionnel. Les gros travaux, comme le ravalement ou la toiture, restent hors budget : l’assemblée les vote à part.

Le fonds de travaux est une réserve obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, dix ans après la réception des travaux de construction. Une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel l’alimente, selon la fiche du service public sur le fonds de travaux. Les sommes restent acquises à la copropriété. Le syndicat ne les rembourse pas au vendeur lors de la vente, selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. L’acquéreur peut toutefois accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix.

L’état daté est le document que le syndic établit lors de la vente d’un lot. Il indique les sommes dues par le vendeur, celles qui lui sont dues et celles qui restent à la charge de l’acheteur. Le syndic le facture au vendeur, pour 380 € TTC au plus, selon la fiche du service public sur l’état daté.

Indivision, usufruit et servitude

L’indivision est la situation de plusieurs personnes qui détiennent ensemble un bien, chacune pour une quote-part, comme des héritiers avant le partage, selon la fiche du service public sur l’indivision. Vendre un immeuble en indivision demande en principe l’unanimité. Elle n’est pas nécessaire en cas de vente autorisée par le tribunal à la demande d’indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits, sauf en cas de démembrement de propriété ou d’indivisaire absent ou protégé. Si un indivisaire veut céder sa part à un tiers, il doit le notifier aux autres. Ceux-ci ont un mois à compter de la notification pour la reprendre aux mêmes prix et conditions, selon la fiche du service public sur l’indivision.

L’usufruit est « le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus », selon la fiche du service public sur l’usufruit. Le nu-propriétaire détient la nue-propriété du bien et peut la vendre. Vendre la pleine propriété suppose l’accord des deux. L’usufruitier paie la taxe foncière. Le nu-propriétaire paie les grosses réparations, c’est-à-dire le gros œuvre, excepté si elles viennent d’un manque d’entretien de l’usufruitier, selon la fiche du service public sur l’usufruit.

Une servitude est une charge imposée sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à un autre propriétaire, selon l’article 637 du Code civil. Le premier immeuble est le fonds servant, le second le fonds dominant, selon les Notaires de France. Un droit de passage en est un exemple courant. Pour publier une servitude au service de la publicité foncière, il faut un acte notarié, selon les Notaires de France.

Immeuble, bâtiment, logement et cadastre

En droit, un bien immobilier est un immeuble. Les fonds de terre et les bâtiments sont des immeubles par nature, selon les articles 517 à 526 du Code civil. Le Code civil range aussi dans les immeubles l’usufruit des choses immobilières et les servitudes. Pour l’INSEE, un logement est un local utilisé pour l’habitation, séparé et indépendant, selon sa définition du logement. Un bâtiment d’habitation peut contenir un seul logement ou plusieurs, selon la fiche de l’INSEE sur les logements.

Le cadastre est une documentation à valeur fiscale, composée d’un plan et d’une matrice, qui décrit les parcelles d’une commune. Le plan ne fixe pas les limites de propriété, selon la fiche du service public sur le cadastre. La valeur locative cadastrale est un loyer théorique annuel, calculé d’après le marché locatif de 1970, selon la page de l’administration fiscale sur la base de calcul. Ce n’est donc pas un prix de vente.

Vocabulaire immobilier des impôts

Le vocabulaire immobilier des impôts repose sur deux dates : le premier jour de l’année pour la taxe foncière, le jour de l’acte pour les droits de mutation.

Résidence principale, taxe foncière et valeur locative

Pour la plus-value, la résidence principale est le logement que l’on habite de façon habituelle et effective, selon la fiche du service public sur la plus-value. Une résidence secondaire est un logement meublé, utilisable à tout moment, selon la fiche du service public sur la taxe d’habitation. Pour l’impôt, un logement vacant est un logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an, ou depuis plus de deux ans pour la taxe que votent certaines communes, selon la fiche du service public sur la vacance. La taxe sur les logements vacants et celle que votent certaines communes fusionnent en une taxe unique à partir de l’imposition 2027. La taxe d’habitation sur les résidences principales n’existe plus depuis le 1er janvier 2023. Elle s’applique toujours aux résidences secondaires, selon la fiche du service public sur la taxe d’habitation.

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local annuel. Pour 2026, la taxe est due par le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier 2026. Elle reste due même si le logement est loué, selon la fiche du service public sur la taxe foncière. Son montant est la base d’imposition multipliée par les taux que votent les collectivités, selon la page de l’administration fiscale sur la taxe foncière. Cette base est la moitié de la valeur locative cadastrale, selon le bulletin officiel des finances publiques.

Cette valeur date de 1970 pour les logements en métropole, selon la page de l’administration fiscale sur la base de calcul. La revalorisation des bases est de 0,8 % en 2026, selon la page de l’administration fiscale sur la taxe foncière. Consultez aussi notre guide de la taxe foncière.

Plus-value immobilière

La plus-value immobilière est le gain réalisé en vendant plus cher qu’on a acheté. Ce gain supporte l’impôt sur le revenu à 19 %, après abattement pour durée de détention. Une taxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, selon la fiche du service public sur la plus-value. Les prélèvements sociaux s’y ajoutent à 17,2 %, selon la fiche du service public sur la plus-value. La vente d’un logement échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux s’il est votre résidence principale au jour de la vente.

L’impôt sur le revenu diminue dès la 6e année de détention. Il disparaît au-delà de 22 ans, selon la fiche du service public sur la plus-value. Les prélèvements sociaux disparaissent au-delà de 30 ans, selon la fiche du service public sur la plus-value. Certains sites annoncent 18,6 % de prélèvements sociaux : ce taux vise d’autres revenus du patrimoine, selon la fiche du service public sur les prélèvements sociaux.

Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des impôts dus lors de la transmission d’un bien immobilier, selon la page de la direction générale des collectivités locales. L’acheteur les règle au notaire, selon la page de l’administration fiscale sur les frais chez le notaire. La taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement s’appliquent selon l’acte, d’après le bulletin officiel des finances publiques. Les départements fixent le taux dans un cadre légal. Pour un logement ancien, le taux de base est de 3,80 %, modulable de 1,20 % à 4,50 %, selon la page de la direction générale des collectivités locales.

Pour les actes du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, un département peut porter son taux jusqu’à 5 %, selon le bulletin officiel des finances publiques.

Vocabulaire immobilier : les droits de mutation dans le Calvados

Dans le Calvados, le taux départemental est de 5,00 %, selon le tableau des taux au 1er juin 2026. Un acheteur paie 4,50 % de taux départemental s’il destine le logement à sa résidence principale et n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédant l’acquisition, selon le bulletin officiel des finances publiques. S’y ajoutent une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette. Au total, dans l’ancien, les droits atteignent 6,32 % du prix avec un taux départemental de 5,00 %, selon la page de l’administration fiscale sur les frais chez le notaire.

Avec 4,50 %, ils atteignent 5,81 %, selon notre calcul. Un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement relève d’un taux réduit de taxe de publicité foncière de 0,715 %. Ce taux s’applique quand on l’achète à un vendeur soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, comme un promoteur, selon la page des Notaires de France sur les frais réduits dans le neuf.

Ce guide de vocabulaire immobilier donne des informations générales, qui ne remplacent pas le conseil de votre notaire, de votre banque ou de l’administration fiscale. Pour un projet de vente, notre page sur le processus de vente décrit les étapes jusqu’à l’acte.