Taux de crédit immobilier en novembre 2026 : où en est-on ?

Le taux de crédit immobilier moyen est de 3,32 % en août 2026, dernier chiffre provisoire de la Banque de France, hors renégociations. Deux courtiers, CAFPI et Empruntis, affichent de 3,45 à 3,98 % sur 25 ans, car chaque source mesure autre chose. Ce guide explique donc ces écarts et chiffre leur effet sur un achat à Caen.

Quel est le taux de crédit immobilier ?

En août 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat est de 3,32 %, hors renégociations. Ce chiffre provisoire vient de la publication de la Banque de France pour août 2026. Il était de 3,08 % en décembre 2025 : il gagne donc 0,24 point depuis le début de l’année. Pour l’effet de ces taux sur les prix et les ventes, voir aussi notre étude du marché immobilier à Caen. Voici les repères du début de novembre 2026.

• Taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat : 3,32 % en août 2026, hors renégociations et à titre provisoire, selon la Banque de France, qui l’a publié le 6 octobre 2026. Avec les renégociations, il est de 3,21 %. Le chiffre de septembre sort le 5 novembre 2026.
• Taux moyen à taux fixe, renégociations comprises et prêts relais exclus : 3,17 % en août 2026, selon la Banque de France.
• Selon l’Observatoire Crédit Logement et l’institut CSA, le taux de septembre 2026 est de 3,45 % sur 25 ans. Il est de 3,21 % sur 15 ans et de 3,39 % sur 20 ans, hors assurance et coût des garanties.
• Seuils de l’usure (taux maximaux légaux) à compter du 1er octobre 2026, selon le Journal officiel. Ils sont de 4,09 % sous 10 ans et de 4,68 % de 10 à moins de 20 ans. Ils atteignent 5,40 % à partir de 20 ans.
• Taux de dépôt de la Banque centrale européenne : 2,50 %, inchangé le 29 octobre 2026.
• Taux de l’emprunt d’État à 10 ans : 4,930 % le 30 octobre 2026, selon la Banque de France.

Le taux de crédit immobilier est-il fixe ou variable ?

Presque toujours fixe. En août 2026, 99,5 % des nouveaux crédits à l’habitat, en montant, étaient à taux fixe, selon la Banque de France. Ce chiffre inclut les renégociations et exclut les prêts relais. Le taux variable reste donc marginal, et les exemples de cet article portent sur des prêts à taux fixe.

Pourquoi les chiffres diffèrent-ils ?

Sur une même page de recherche, un lecteur voit pourtant des taux qui vont de 3,32 % à 3,98 %. Mais ces chiffres ne se contredisent pas, car chacun mesure autre chose. Le tableau les range donc par nature, pour une durée de 25 ans quand la source la donne.

Que contient le taux de crédit immobilier officiel ?

D’abord, c’est une moyenne pondérée par les volumes de tous les nouveaux crédits, toutes durées et tous profils. Ensuite, elle ne compte que les intérêts, hors frais et assurance. Ce n’est donc pas un taux annuel effectif global (TAEG). Elle inclut aussi les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro. Enfin, elle décrit les nouveaux crédits du mois, non les taux de catalogue des banques. La Banque de France précise d’ailleurs, dans sa note de méthode, que les emprunteurs peuvent négocier de meilleures conditions.

Que mesurent les courtiers ?

Chaque courtier nomme ses colonnes à sa façon, par exemple « meilleur taux » ou « taux moyen ». Ces chiffres ne sont pas des statistiques officielles. Il faut donc les comparer avec précaution au taux de la Banque de France. Ainsi, le taux « le plus bas » de CAFPI est celui du premier décile de ses dossiers, les mieux négociés. Le taux que vous obtiendrez ne se lit dans aucun baromètre. Seule l’offre de prêt vous le donne. De plus, la banque doit la maintenir au moins trente jours.

Taux de crédit immobilier depuis 2021

Le taux de crédit immobilier moyen a presque quadruplé en un peu plus de deux ans, puis il est redescendu. En décembre 2021, il valait 1,06 %, minimum de notre série. En janvier 2024, il a atteint 4,17 %, son maximum depuis 2021. Il a ensuite baissé jusqu’à 3,08 % en décembre 2025. En août 2026, il retrouve le niveau de janvier 2025 : 3,32 %.

Pourquoi les taux remontent-ils ?

Trois repères officiels montrent un durcissement des conditions de financement. D’abord, les taux directeurs de la Banque centrale européenne ont monté. Le taux de dépôt est passé de 2,00 % à 2,25 % à compter du 17 juin 2026. Il a ensuite été porté à 2,50 % à compter du 16 septembre 2026. Le 29 octobre 2026, le Conseil des gouverneurs les a ensuite laissés inchangés. Il a toutefois noté que les conditions de financement s’étaient durcies depuis sa réunion précédente.

Ensuite, la Banque de France publie le taux de l’emprunt d’État à 10 ans (échéance constante). Il est passé de 4,480 % le 14 septembre 2026 à 5,126 % le 22 octobre 2026. Puis, il s’est établi à 4,930 % le 30 octobre 2026. Enfin, les seuils de l’usure ont monté le 1er octobre 2026, car ils suivent les taux pratiqués au troisième trimestre. Ainsi, le seuil passe de 4,57 % à 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, et de 5,29 % à 5,40 % au-delà.

Cependant, la Banque de France décrit une hausse encore limitée en août. Le taux de 3,32 % date d’août et précède donc une partie de ces mouvements. Le chiffre de septembre, attendu le 5 novembre 2026, en dira davantage.

Quelles dates surveiller ?

D’abord, la Banque de France publie le 5 novembre 2026 le taux moyen de septembre. Ensuite, la Banque centrale européenne se réunit les 16 et 17 décembre 2026. Enfin, de nouveaux seuils de l’usure sont attendus à partir du 1er janvier 2027. En effet, ils sont révisés chaque trimestre d’après les taux du trimestre précédent.

Personne ne peut pourtant annoncer une baisse ou une hausse des taux de crédit. En effet, ils dépendent des taux directeurs, du marché obligataire et de la politique de chaque banque.

Mensualité et taux de crédit immobilier

La mensualité d’un prêt à taux fixe se calcule avec une formule connue. Pour 100 000 € empruntés, elle varie de 491 € à 765 € selon le taux et la durée. Le tableau applique deux taux ronds et le taux moyen de la Banque de France, qui porte sur toutes les durées. Il exclut l’assurance, les frais et la garantie. Ce sont des exemples de calcul, non des offres. Sur 25 ans, les courtiers affichent de 3,45 à 3,98 %, d’où nos lignes à 4 et 4,5 %.

Chaque demi-point compte. Par exemple, pour 200 000 € sur 25 ans, passer de 3,5 à 4 % ajoute 54 € par mois. Le total remboursé passe de 300 374 € à 316 702 €, selon notre calcul.

Quelle mensualité pour 140 000 € ou 300 000 € ?

Ces mensualités, calculées par nos soins, excluent l’assurance et les frais. Ce sont des exemples de calcul, non des offres.

• Pour 140 000 € sur 25 ans, la mensualité est de 687 € à 3,32 %. Elle passe à 739 € à 4 %, selon notre calcul.
• Pour 300 000 € sur 25 ans, elle passe de 1 473 € à 1 584 €, selon le même calcul.
• Sur 20 ans, le même emprunt de 300 000 € coûte 1 712 € à 3,32 %. Il coûte 1 818 € à 4 %.

Pour acheter, vous financez le prix moins votre apport. Les frais de notaire s’y ajoutent aussi : voir notre guide des frais de notaire. Pour un appartement, voir aussi comment acheter un appartement à Caen.

Quel revenu pour acheter à Caen ?

La décision du Haut Conseil de stabilité financière fixe deux limites aux banques. D’abord, le taux d’effort, soit les charges de crédit rapportées aux revenus, ne dépasse pas 35 %, assurance comprise. Ensuite, la durée ne dépasse pas 25 ans. Avec un différé d’amortissement, elle peut atteindre 27 ans quand l’entrée dans le logement est décalée. Chaque banque peut aussi déroger pour 20 % au plus de ses nouveaux crédits du trimestre. Au deuxième trimestre 2026, les dérogations ont représenté 18,1 % de la production, selon le Haut Conseil. Ce chiffre exclut les renégociations et les rachats de crédits. Le taux d’effort moyen s’établissait d’ailleurs à 30,9 % en juin 2026, selon la même source.

Que coûte un achat médian à Caen ?

Selon notre calcul, le prix médian d’un appartement vendu à Caen en 2025 est de 142 000 €. Celui d’une maison est de 323 500 €, toujours selon notre calcul. Ces prix excluent les ventes sur plan. Selon la base des demandes de valeurs foncières (version d’octobre 2026), nous retenons 1 716 ventes d’appartements en 2025. Ce sont des ventes d’un seul bien. Nous retenons aussi 301 ventes de maisons. Nous supposons que le prêt couvre 90 % du prix. Votre épargne paie le reste, ainsi que les frais de notaire.

• Selon notre calcul, un appartement à 142 000 € demande un prêt de 127 800 €. Sur 25 ans, la mensualité est de 628 € à 3,32 % et de 675 € à 4 %. Les revenus mensuels nets correspondants, avant assurance, sont de 1 793 € à 3,32 %. Ils sont de 1 927 € à 4 %.
• Une maison à 323 500 € demande, par exemple, un prêt de 291 150 €. Sur 25 ans, la mensualité est de 1 430 € à 3,32 % et de 1 537 € à 4 %. Les revenus mensuels nets correspondants, avant assurance, sont de 4 085 € à 3,32 %. Ils sont de 4 391 € à 4 %.

Le taux de 3,32 % porte sur toutes les durées : sur 25 ans, les courtiers affichent plus, d’où la colonne à 4 %. Ces revenus sont des minimums, car ils excluent l’assurance, que la limite de 35 % inclut. Ils excluent aussi tout autre crédit en cours, que la banque ajoute à la mensualité. Les montants sont arrondis. Pour deux revenus, consultez aussi notre article sur l’achat immobilier en couple.

Que change un taux de crédit immobilier plus élevé ?

À mensualité plafonnée, un taux supérieur réduit le capital empruntable. Le tableau part de trois revenus mensuels nets avant impôt : 2 000, 3 000 et 4 000 €. La mensualité vaut 35 % de ces revenus, sans assurance. Le prêt dure 25 ans et couvre 90 % du prix. Le tableau compare ensuite ce prix indicatif aux ventes d’appartements de Caen en 2025. Par exemple, un quart des ventes se fait sous 101 950 € et la moitié sous 142 000 €. Enfin, trois quarts se font sous 193 075 €. Ce calcul reste indicatif. Le prix accessible est plus bas avec l’assurance et les autres crédits, et la banque décide.

Ces prix restent indicatifs et ne valent pas accord de prêt. Dans ce calcul, passer de 3,32 à 4 % retire donc 7,0 % du capital empruntable, quel que soit le revenu. Pour situer ce prix dans la ville, consultez aussi notre guide des prix de l’immobilier à Caen.

Comparer son taux de crédit immobilier

Le meilleur taux dépend de votre dossier, de la durée et de l’apport. Chaque banque les apprécie d’ailleurs à sa manière. Selon la Banque de France, l’apport personnel moyen avoisine 40 000 € en juillet 2026, hors renégociations. Le montant moyen emprunté dépasse de nouveau 200 000 €. Les leviers qui suivent sont ceux que la loi encadre.

Quels délais pour comparer les offres ?

Selon l’article L313-34 du Code de la consommation, la banque maintient son offre trente jours au moins. Ce délai court à compter de la réception de l’offre. Mais vous ne pouvez l’accepter que dix jours après l’avoir reçue. Vous avez donc le temps de comparer plusieurs offres. Comparez-les sur le taux annuel effectif global (TAEG), non sur le seul taux nominal. Il inclut en effet l’assurance obligatoire et les frais. Si l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) prévoit un prêt, il est conclu sous condition suspensive de son obtention. Celle-ci dure un mois au moins à compter de sa signature (article L313-41).

Peut-on changer d’assurance de prêt ?

Oui, depuis la loi du 28 février 2022 dite loi Lemoine. L’emprunteur peut résilier l’assurance à tout moment, dès la signature de l’offre de prêt (article L113-12-2 du Code des assurances). La règle vaut pour les offres émises depuis le 1er juin 2022. Pour un contrat en cours, elle vaut aussi depuis le 1er septembre 2022. La banque ne peut pas refuser un contrat de garanties équivalentes. Tout refus doit être explicite et motivé (articles L313-30 à L313-32). Elle répond sous dix jours ouvrés, sans modifier le taux ni facturer de frais. Si elle refuse, l’assurance n’est pas résiliée.

L’assureur ne peut pas demander de questionnaire de santé si deux conditions sont réunies (article L113-2-1 du même code). D’abord, la part assurée de l’ensemble de vos crédits ne dépasse pas 200 000 € par personne. Le prêt se termine aussi avant les 60 ans de l’assuré. Certaines assurances ajoutent des garanties : voir notre article sur la garantie aide à la famille dans le crédit immobilier.

Quel coût pour rembourser avant le terme ?

Vous pouvez rembourser un crédit immobilier par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat peut cependant interdire un remboursement partiel égal ou inférieur à 10 % du capital initial. Pour un prêt à taux fixe, l’indemnité éventuelle ne dépasse pas six mois d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt. Elle est aussi limitée à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. On retient donc le plus faible des deux montants (article R313-25). Elle disparaît si la vente du bien suit l’un de trois événements (article L313-48). Ce sont un changement de lieu d’activité professionnelle, un décès ou une cessation forcée d’activité. Ils valent pour l’emprunteur comme pour son conjoint. Renégocier avec la même banque passe par un avenant, avec dix jours de réflexion (article L313-39). En revanche, changer de banque revient à prendre un nouveau prêt.

Et si le bien est à terminer ?

Un bien à terminer appelle un montage particulier, avec des versements par étapes. Voir notre article sur le prêt à finir.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximal qu’un prêt ne peut pas dépasser. Un prêt est usuraire si son TAEG dépasse de plus d’un tiers le taux moyen du trimestre précédent. La règle figure à l’article L314-6 du Code de la consommation. Le TAEG compte l’assurance et les garanties nécessaires pour obtenir le crédit (article R314-4). Le seuil se compare donc au TAEG, et non au taux nominal. Les seuils du quatrième trimestre 2026 s’appliquent à compter du 1er octobre 2026.

Ces moyennes diffèrent du taux de 3,32 % : ce sont des moyennes simples du TAEG, hors prêts aidés. Les seuils sont d’ailleurs révisés chaque trimestre. Ils ont été publiés au Journal officiel du 26 septembre 2026. Chaque seuil vaut ainsi le taux moyen du trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Par exemple, 4,05 % multiplié par 4/3 donne 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus.

Le prêt relais forme une catégorie à part, avec un seuil de 6,49 % au quatrième trimestre 2026. Pour ce prêt, consultez aussi notre article sur le prêt relais.

Ce qui a changé ce mois-ci

Mise à jour du 2 novembre 2026. D’abord, la Banque de France a publié le 6 octobre 2026 le taux moyen provisoire d’août : 3,32 %. Il gagne 0,02 point sur juillet. Ensuite, la Banque centrale européenne a laissé ses taux inchangés le 29 octobre 2026. Le taux de l’emprunt d’État à 10 ans a atteint 5,126 % le 22 octobre 2026. Il a ensuite reculé à 4,930 % le 30 octobre 2026. Enfin, les seuils de l’usure du quatrième trimestre sont en vigueur depuis le 1er octobre 2026. La prochaine mise à jour suivra le chiffre de septembre, attendu le 5 novembre 2026.