Acheter avant de vendre sa maison : coûts et solutions

Oui, vous pouvez acheter avant de vendre votre logement, mais vous financez deux logements pendant quelques mois. Le prêt relais avance une part de la valeur de l’ancien bien. Dans notre exemple à Caen, il coûte 172 € d’intérêts par mois pour 54 600 € empruntés. Une clause de vente dans l’avant-contrat est une autre solution.

Ce qui a changé : cette version d’octobre 2026 remplace le texte de juin 2023. Depuis le 1er janvier 2024, un prêt relais qui finance 80 % au plus de la valeur nette du bien à vendre est exclu du calcul du taux d’effort, c’est-à-dire de vos mensualités rapportées à vos revenus, selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 18 décembre 2023. De plus, une taxe unique sur les logements vacants remplace deux taxes en 2027, selon le service public. Enfin, nous remplaçons les taux de 2023 par ceux de la Banque de France.

Quels chiffres clés retenir ?

Voici les chiffres clés pour acheter avant de vendre en 2026.

Faut-il vendre avant d’acheter ?

Vous pouvez acheter avant de vendre ou vendre avant d’acheter : le choix dépend surtout de votre financement. Chaque ordre a ses avantages et ses risques, comme le montre le tableau.

Si vous vendez en premier, vous pouvez négocier avec l’acheteur une date d’acte plus tardive. L’avant-contrat fixe une date butoir et une date théorique de signature, selon le parcours des notaires de France. L’acte suit en général l’avant-contrat de 2 à 3 mois. Vous pouvez aussi transférer votre crédit sur le nouvel achat avec l’accord de votre banque : le taux reste alors celui du crédit initial, selon la fiche du service public sur la revente avant le remboursement du prêt. Notre guide de la vente d’une maison à Caen détaille les étapes et les délais.

Comment acheter avant de vendre ?

Trois solutions existent, seules ou combinées : le prêt relais, la clause de vente dans l’avant-contrat, et l’épargne ou un second prêt classique.

Comment acheter avant de vendre avec un relais ?

La loi définit le crédit relais comme un crédit de durée limitée. Il avance, en partie ou en totalité et temporairement, le produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier, selon l’article L311-1 du Code de la consommation. Toutefois, la loi ne fixe ni la part prêtée ni la durée exacte : chaque banque décide, et le taux d’usure limite le taux.

Pour acheter avant de vendre, la banque prête généralement 50 à 70 % du prix du bien à vendre, avec 1 à 2 ans au plus pour le vendre, selon la Banque de France et l’Institut national de la consommation. Les notaires de France donnent 50 à 80 % de la valeur estimée en 2026, selon leur page sur le prêt relais. Par ailleurs, vous payez les intérêts chaque mois, ou en une fois à la vente, et des primes d’assurance peuvent s’y ajouter. Notre article sur le prêt relais détaille ces formules.

Acheter avant de vendre : quel risque ?

Si le bien n’est pas vendu à temps, la banque peut exiger le remboursement du relais. Selon la page de la Banque de France et de l’Institut national de la consommation, elle peut aussi vous proposer de le transformer en prêt à long terme. Une prolongation reste possible, à sa discrétion, parfois moyennant des frais. En 2017, dans une affaire de prêt relais, la Cour de cassation a écarté la responsabilité d’une banque pour manquement à son devoir de mise en garde. Selon l’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, le risque de ne pas vendre pesait alors sur les emprunteurs.

Peut-on acheter avant de vendre sans prêt relais ?

Oui, vous pouvez acheter avant de vendre par trois voies. D’abord, vous pouvez demander une condition suspensive de vente de votre ancien logement dans l’avant-contrat. Un office notarial l’appelle la clause de « vente en cascade ». Elle finance le nouveau logement avec le prix de l’ancien, sans prêt relais, selon la page d’un office notarial de l’Eure, du 12 mars 2026. Le vendeur a toutefois le droit de la refuser. Si la condition échoue, l’avant-contrat devient caduc et le dépôt de garantie vous est rendu sans retenue ni pénalité, selon la même page. En revanche, vous ne pouvez pas faire échouer la condition volontairement.

Ensuite, vous pouvez utiliser votre épargne. Enfin, vous pouvez emprunter davantage si la banque accepte dans la limite du taux d’effort de 35 %. En général, la condition de prêt de l’avant-contrat ne couvre pas la vente de l’ancien bien : cette clause se négocie à part. Demandez aussi à votre notaire si le prêt relais doit figurer dans la condition de prêt.

Que coûte d’acheter avant de vendre ?

Prenons un foyer qui choisit d’acheter avant de vendre : il vend un appartement pour acheter une maison. Les deux prix sont des médianes de ventes réelles, calculées sur les demandes de valeurs foncières (DVF). Mais elles ne viennent pas des mêmes ventes : ce sont des repères, pas un cas réel. Le capital restant dû et la part du relais sont des hypothèses : nous retenons 70 % de la valeur nette, soit environ 40 % du prix de vente à Caen, car les banques n’appliquent pas toutes la même base. Ces médianes portent sur des logements anciens vendus seuls, arrondies au millier. Notre article sur les prix de l’immobilier à Caen donne d’autres périodes et d’autres médianes.

Quel exemple à Caen et à Bayeux ?

À Caen, le relais n’avance que 17 % du prix de la maison. Il ne remplace donc pas un prêt classique : il avance l’argent que la vente vous rendra. La vente rembourse d’abord l’ancien prêt de 60 000 €, puis le relais de 54 600 €. Il reste 23 400 € avant les intérêts, l’indemnité de remboursement et les frais de vente : cette somme réduit ensuite le besoin de financement.

Que coûte le relais selon la durée ?

Le taux moyen des nouveaux prêts relais est de 3,79 % en août 2026 (donnée provisoire), selon la Banque de France. Ce taux ne compte que les intérêts, hors frais et assurance. À ce taux, 54 600 € coûtent 172 € d’intérêts par mois. Le graphique donne ensuite le total selon la durée.

Quel taux avec les frais compris ?

Les frais de dossier, l’assurance et la garantie s’ajoutent. Le taux effectif moyen des prêts relais, frais compris, atteint 4,87 % au troisième trimestre 2026, avec un plafond de 6,49 % depuis le 1er octobre 2026, selon les taux d’usure de la Banque de France. Sur 12 mois, cela donne 2 659 € à Caen au lieu de 2 069 €. Ce calcul donne un ordre de grandeur : le taux effectif est une moyenne de tous les prêts relais du trimestre.

Le relais coûte plus cher qu’un crédit classique en août 2026 (données provisoires), selon la même statistique. Son taux moyen est de 3,79 %. L’écart est de 0,62 point avec les crédits à taux fixe hors relais (3,17 %) et de 0,47 point avec l’ensemble des crédits à l’habitat hors renégociations (3,32 %). Ces taux sont des moyennes : lisez donc votre offre de prêt.

Quels autres frais pour acheter avant de vendre ?

Si vous remboursez l’ancien prêt à la vente, la banque peut facturer une indemnité si votre contrat le prévoit. Elle ne dépasse pas le plus bas de six mois d’intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû, selon l’article R313-25 du Code de la consommation. Pour 60 000 € restant dus, l’indemnité atteint au plus 600 € si l’ancien prêt est à 2 % et 1 200 € s’il est à 4 %, hors majoration possible pour un prêt dont le taux change selon les périodes de remboursement.

La loi supprime cette indemnité dans trois cas, selon l’article L313-48 du Code de la consommation. Le remboursement doit alors être motivé par la vente, après un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, après le décès de l’un d’eux ou après la cessation forcée de leur activité. Un simple déménagement vers une maison plus grande n’en fait pas partie.

Par ailleurs, les frais de notaire de l’achat sont les mêmes si vous vendez avant ou après : 24 084 € pour 320 000 € à Caen, soit 7,5 % du prix, hors débours. Ce calcul retient 5 % de droits départementaux dans le Calvados, soit 6,32 % du prix avec la taxe communale et les frais de recouvrement, d’après le tableau de l’administration fiscale du 1er juin 2026, et les émoluments de l’article A444-91 du Code de commerce. C’est le taux standard, car la définition du primo-accédant exclut un foyer qui possède encore sa résidence principale, selon la page des notaires de France sur la hausse des droits de mutation. Notre article sur les frais de notaire à Caen donne le détail, dont un abattement limité à certaines zones rurales.

Que vérifie la banque ?

Quand vous achetez avant de vendre, la banque applique les règles du Haut Conseil de stabilité financière. Les règles limitent le taux d’effort à 35 % de vos revenus et la durée du prêt à 25 ans, selon la décision du 29 septembre 2021. La décision de 2021 tolère un différé d’amortissement, jusqu’à 27 ans au total, pour un achat sur plan, une construction ou un achat dans l’ancien avec travaux. Celle du 18 décembre 2023 a abaissé le seuil de ces travaux de 25 à 10 % du coût total de l’opération. Les banques peuvent déroger à ces limites jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle, selon l’article 2 de la décision de 2021. Selon le communiqué du Haut Conseil du 15 septembre 2026, l’utilisation de cette flexibilité atteint 18,1 % au deuxième trimestre 2026.

Le prêt relais lui-même n’est pas soumis à ces limites, selon l’article 3 de la décision. De plus, depuis 2024, il sort du calcul du taux d’effort si la quotité ne dépasse pas 80 %. La quotité est le relais divisé par la valeur du bien à vendre, nette du capital restant dû, selon l’article 4 bis. Dans notre exemple, elle est de 70 % : le relais reste donc hors du calcul. Ce seuil de 80 % est celui du Haut Conseil, pas une règle des banques : elles appliquent en plus leurs propres critères.

Quelles règles de l’offre de prêt connaître ?

Trois règles du Code de la consommation protègent l’emprunteur. D’abord, la banque garde son offre au moins 30 jours, et vous ne pouvez l’accepter que 10 jours après l’avoir reçue, selon l’article L313-34 du même code. Ensuite, l’offre tombe si l’achat n’est pas conclu dans les 4 mois de son acceptation, sauf délai plus long convenu, selon l’article L313-36 du même code. Enfin, si vous informez vos prêteurs que vous recourez à plusieurs prêts, chaque prêt dépend de l’octroi des autres, selon l’article L313-37 du même code. Cette règle vise les prêts de plus de 10 % du crédit total. Dans notre exemple, le relais pèse environ 16 % du crédit total, si tout le reste est emprunté : la règle joue donc si vous informez vos prêteurs.

Acheter avant de vendre avec un prêt à taux zéro ?

En règle générale, non. Le prêt à taux zéro est réservé à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, avec quelques exceptions, selon la fiche du service public sur le prêt à taux zéro. Un foyer qui possède encore son logement n’y a donc en général pas droit. Pour comparer les offres des banques, vous pouvez passer par notre courtier Uni Financement.

Quels impôts payer sur deux logements ?

Qui paie la taxe foncière ?

Si vous achetez avant de vendre, vous pouvez détenir deux logements au premier jour d’une année. La taxe foncière est établie au nom du propriétaire à cette date, qui la paie en entier pour l’année, selon la fiche du service public sur la taxe foncière. Vous recevez alors deux avis. Lors de la vente, vous pouvez récupérer une part auprès de l’acheteur chez le notaire, mais cet accord ne lie pas l’administration fiscale. Notre article sur les taxes à payer par un propriétaire détaille aussi la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Que change un logement meublé ?

Si le logement reste assez meublé pour y habiter au premier jour de l’année, il compte comme une résidence secondaire : la taxe d’habitation est alors due, selon l’article 1407 du Code général des impôts et la fiche du service public sur la taxe d’habitation des résidences secondaires. À Caen en 2025, ses taux votés sont de 16,49 % pour la commune et de 8,72 % pour la communauté urbaine, selon les données de fiscalité locale de l’État. La ville ne l’a pas majorée en 2026, selon son rapport budgétaire.

Que risque-t-on avec un logement vide ?

La taxe sur les logements vacants vise les logements vides et non meublés, en zone tendue. Elle s’applique si le logement est vide depuis au moins un an au premier jour de l’année, selon la fiche du service public sur cette taxe. Son taux est de 17 % la première année, puis de 34 %. Elle ne vise pas un logement mis en vente au prix du marché qui ne trouve pas d’acheteur, à condition de le prouver, selon la même fiche. Gardez donc vos annonces et votre mandat de vente.

En 2027, une taxe unique remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants, selon le service public : c’est l’article 1406 bis du Code général des impôts. Cet article ne vise pas la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Caen et 23 communes voisines figurent dans la liste du décret du 25 août 2026, donc en zone tendue. En 2027, le logement y sera taxé s’il est vide depuis un an, à 17 % puis 34 %, et la commune pourra relever ces taux jusqu’à 30 % et 60 %. Bayeux ne figure dans aucune des deux listes : la taxe y est facultative, si la commune l’a décidée, et suppose un logement vide depuis deux ans.

Pour 2027, le temps pendant lequel le logement est vide avant le 1er janvier 2027 compte. Un logement occupé plus de 90 jours d’affilée durant la période de référence n’est pas taxé : un an en zone tendue, deux ans ailleurs. Pour la nouvelle taxe, le service public cite aussi, parmi les exclusions, un logement mis en vente au prix du marché qui ne trouve pas d’acheteur.

Y a-t-il une plus-value à payer ?

Quand vous achetez avant de vendre, la vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value, à condition que le logement le soit encore au jour de la vente, selon l’article 150 U du Code général des impôts. L’administration tolère toutefois un délai entre la mise en vente et la vente. Le logement doit avoir été occupé jusqu’à sa mise en vente, être vendu dans un délai normal et ne pas avoir été loué ni occupé gratuitement par un tiers, selon le Bulletin officiel des finances publiques (version du 27 juin 2023).

Aucun délai maximum n’est fixé a priori, mais un an constitue en principe le maximum dans un contexte économique normal. Un relais accorde jusqu’à deux ans, alors que ce repère fiscal est d’un an. Le délai normal dépend du marché local, du prix affiché, du bien et de vos démarches : annonces, agences. Au-delà, la mise en vente seule ne suffit pas, surtout si le prix affiché s’écarte du marché.

Le texte vise le logement occupé jusqu’à sa mise en vente. Si vous quittez le logement avant de le mettre en vente, le texte exclut en principe l’exonération pour un bien devenu vacant : mettez donc le bien sur le marché au plus tard au moment du départ, et interrogez votre notaire. Notre guide de la plus-value immobilière détaille le calcul et les cas d’exonération.

Peut-on revendre un bien que l’on vient d’acheter ?

Oui, l’exonération de la résidence principale ne dépend pas de la durée de détention. Si le bien n’est pas votre résidence principale, la plus-value supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sans abattement avant la sixième année, selon la fiche du service public sur la plus-value. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Un prêt à taux zéro se rembourse au plus tard à l’inscription de la vente au service de la publicité foncière. Un transfert reste possible avec l’accord de la banque, selon la fiche du service public sur la revente avant le remboursement du prêt. Il doit financer une nouvelle résidence principale. Si le transfert a lieu dans les six ans qui suivent le versement du prêt, le nouvel achat doit respecter les conditions d’attribution du prêt à la date du transfert.

Quels délais prévoir ?

Pour acheter avant de vendre, plusieurs délais courent en même temps. Le tableau les classe, avec leur source.

Combien de temps compter au total ?

L’étude Foncia porte sur plus de 3 638 compromis signés dans tout son réseau, sans préciser la méthode du délai de vente. À Caen, Foncia relève 43 % d’investissements locatifs parmi les projets d’achat et une activité soutenue sur les studios et T2 : le délai de 59 jours peut donc décrire moins bien les maisons. D’après notre expérience, un bien au juste prix trouve en général un acheteur en 2 à 3 mois. Additionnez 2 à 3 mois pour trouver un acheteur, 2 à 3 mois jusqu’à l’acte et jusqu’à un mois pour le versement du prix, selon la fiche du service public sur l’acte de vente. Vous obtenez 4 à 7 mois, le bas de la fourchette supposant que tout se passe bien. Un relais de 12 mois couvre donc ce parcours. Si un compromis échoue, il faut chercher un nouvel acheteur : prévoyez une marge.

Pour suivre chaque étape, lisez nos guides du compromis de vente et de la signature de l’acte de vente.

Acheter avant de vendre : que faire ?

Suivez ces sept étapes avant de signer votre achat :

1. Faites estimer votre logement au prix du marché, par exemple avec notre estimation immobilière gratuite, et comparez avec une ou deux autres estimations. Le relais, la plus-value et les taxes sur la vacance en dépendent.
2. Calculez la valeur nette de votre logement, c’est-à-dire sa valeur moins le capital restant dû. Vérifiez ensuite que le relais reste sous le seuil de 80 % du Haut Conseil.
3. Demandez à la banque une offre écrite : durée, taux, frais, assurance et sort du relais à son terme.
4. Comparez le coût du relais, 172 € par mois dans notre exemple, en plus des mensualités de vos crédits, avec un loyer et deux déménagements.
5. Négociez, si possible, une clause de vente dans l’avant-contrat ou un délai plus long avant l’acte.
6. Vérifiez que vous pouvez payer les deux logements pendant 12 à 24 mois si la vente tarde, car la banque peut exiger le remboursement du relais.
7. Gardez les preuves de mise en vente : annonces et mandat.

Photo d’illustration : des cartons de déménagement dans un salon lumineux. Crédit : photo de Ketut Subiyanto sur Pexels, recadrée et redimensionnée, sous licence d’utilisation de Pexels.