Primo-accédant à Caen : aides, frais de notaire, budget

Un primo-accédant à Caen paie 4,5 % de droits départementaux au lieu de 5 % dans l’ancien, pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. Cela représente 665 € de frais de notaire en moins pour un achat à 130 000 €. Le mot n’a pas le même sens pour chaque aide. La réduction des droits regarde les deux dernières années, Action Logement les dix dernières. Autre piège : le prêt à taux zéro ne finance pas un logement ancien à Caen, sauf un logement social vendu par son bailleur, sous conditions. Ce guide donne les règles, les chiffres officiels, nos calculs et le budget d’un premier achat en 2026.

Qui est primo-accédant ?

Pour le prêt à taux zéro (PTZ) et pour la réduction des droits de mutation, un primo-accédant à Caen n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Posséder un logement locatif ou une résidence secondaire n’y change rien, car la condition vise la résidence principale. Ainsi, une personne qui a vendu sa résidence principale il y a plus de deux ans redevient primo-accédante. Selon l’administration fiscale, le détail figure au Bulletin officiel des finances publiques.

Quatre cas font exception et ouvrent le statut malgré une propriété récente, comme une carte mobilité inclusion « invalidité » ou un logement devenu inhabitable après une catastrophe. En revanche, d’autres aides appliquent un critère différent : Action Logement regarde les dix dernières années, et plusieurs prêts n’imposent aucune condition de premier achat.

Primo-accédant en couple : qui doit remplir la condition ?

Un couple marié sous le régime de la communauté doit remplir la condition à deux. Si l’un des époux a vendu sa résidence principale il y a un an, tout l’achat paie donc 5 %, sauf si l’époux primo-accédant achète seul avec ses fonds propres. En revanche, pour des époux séparés de biens, des concubins ou des partenaires de Pacs, le taux réduit s’applique à la part de chaque primo-accédant. Ainsi, si un seul des deux l’est, seule sa part profite de la réduction.

Quelle économie de frais de notaire ?

Dans le Calvados, le département prélève 4,5 % pour un primo-accédant et 5 % pour les autres acheteurs. Le taux de 5 % vaut pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028, selon l’administration fiscale. Les taux de chaque département figurent dans le tableau officiel de la direction générale des Finances publiques. S’y ajoutent 1,20 % pour la commune et des frais d’assiette de 2,37 % de la part du département. L’écart atteint ainsi 0,512 % du prix pour un primo-accédant à Caen, sans plafond de revenus ni de prix. Ces taux concernent l’ancien : dans le neuf vendu par un promoteur, le droit de mutation tombe à 0,70 % pour tous les acheteurs.

Ces montants sont les nôtres. Ils additionnent les droits de mutation, les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée), la contribution de sécurité immobilière et une estimation des formalités. Les débours, sommes que le notaire avance pour vous, sont exclus. Les montants sont arrondis à l’euro : la colonne « Économie » vient du calcul exact. Les trois prix arrondissent les médianes caennaises d’un studio, d’un deux-pièces et d’un trois-pièces. Par ailleurs, notre guide des frais de notaire à Caen détaille le barème.

Que reste-t-il de la promesse de Gabriel Attal ?

En juin 2024, Gabriel Attal avait promis de supprimer les frais de notaire des primo-accédants pour les achats jusqu’à 250 000 €. Toutefois, aucune loi ne les a supprimés partout. La loi de finances pour 2025 a plutôt permis aux départements de relever les droits jusqu’à 5 %, tout en épargnant les primo-accédants, qui gardent 4,5 % dans le Calvados. Un département peut aussi réduire ou supprimer les droits départementaux d’un premier achat, à condition que l’acheteur occupe le logement pendant cinq ans, mais le Calvados n’a pas voté cette option. Par ailleurs, ces droits sont des impôts : la rémunération du notaire suit un barème réglementé distinct.

Quelles aides pour un primo-accédant ?

Un primo-accédant à Caen trouve la plupart des aides dans le neuf. Le tableau indique pour chaque aide qui peut la demander et ce qu’elle apporte à Caen.

Le prêt à taux zéro à Caen : pourquoi le neuf seulement ?

En zone B1, le PTZ finance un appartement neuf ou une maison neuve. L’ancien avec travaux est réservé aux zones B2 et C. Toutefois, la vente d’un logement social par son bailleur fait exception, sous conditions. Dans le Calvados, 71 % des PTZ de 2025 ont financé du neuf, selon le fonds de garantie de l’accession sociale. En outre, Caen la mer compte 24 communes en zone B1 et 24 autres en B2 ou C. Notre guide du prêt à taux zéro donne les plafonds, les quotités et la simulation.

Quelles autres aides existent à Caen ?

En 2026, les aides de Caen la mer s’adressent, en zone B1 dont Caen, aux ménages sous 38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule. Le logement neuf doit se situer dans un programme conventionné à 3 363,13 € TTC le m² au plus en zone B1. Une famille avec un enfant qui achète un appartement dans un programme ouvrant droit aux deux aides peut ainsi cumuler 4 000 € de la communauté urbaine et 1 200 € de la ville. Ces aides peuvent déduire 5 200 € du prix, si le ménage remplit les conditions de chacune.

Colombelles, Ifs et Hérouville-Saint-Clair proposent aussi des aides, de 1 000 à 3 000 € selon la commune, le logement et les enfants, dans les programmes concernés. Plusieurs programmes conventionnés offrent aussi la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 5,5 % ou la location-accession. Pour le détail, la page des aides de Caen la mer donne les montants et les programmes. Retrouvez aussi nos programmes neufs.

L’organisme de foncier solidaire de Caen la mer propose aussi des logements en bail réel solidaire. Leur prix est plafonné à 3 737 € TTC le m² en zone B1, selon sa fiche de mars 2026, avec une revente à prix encadré. En outre, un don d’argent de la famille échappe aux droits de donation jusqu’à 100 000 € par donateur pour acheter un logement neuf ou financer des travaux d’économie d’énergie. Il doit être versé jusqu’au 31 décembre 2026 et employé dans les six mois. Après un achat neuf, le logement doit rester cinq ans une résidence principale, occupée ou louée. Pour des travaux d’économie d’énergie, le bénéficiaire doit l’occuper. Le prêt d’Action Logement, lui, exclut l’ancien ordinaire, car il finance le neuf, la construction ou un ancien logement social.

Quel budget pour un primo-accédant ?

En 2025, un studio se vend 85 000 € à Caen, un deux-pièces 128 765 € et un trois-pièces 179 000 €, en médiane. Ces prix viennent des demandes de valeurs foncières, sur les mêmes filtres que notre guide des prix à Caen. Sous 100 000 €, plus de trois ventes sur quatre sont des studios. La part des ventes d’appartements sous ce prix recule : près de 24 % en 2025, contre près de 27 % en 2024. Une maison, en revanche, coûte environ 325 000 € en médiane à Caen en 2025. À Mondeville, elle coûte quelque 210 000 € et, à Colombelles, près de 200 000 €, sur un petit nombre de ventes.

Quels revenus et quelle épargne pour emprunter ?

Pour un primo-accédant à Caen, les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière. Elle limite le taux d’effort à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans, avec un différé de deux ans au plus pour un achat sur plan, une construction ou un ancien avec gros travaux. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits. En outre, selon le Comité consultatif du secteur financier (rapport de juin 2026), les banques demandent souvent au moins 10 % d’apport, et en général que l’apport couvre au moins les frais. Pour l’exemple, le tableau suppose un crédit de 90 % du prix à 3,45 % sur 25 ans, le taux moyen des crédits sur 25 ans en septembre 2026 selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Ce calcul est le nôtre : l’assurance relève les revenus nécessaires, et il ne suppose aucune autre dette. Notre guide pour acheter un appartement à Caen donne le budget détaillé d’un acheteur ordinaire. Par ailleurs, les primo-accédants représentent près de 44 % des nouveaux crédits immobiliers en France en juillet 2026, d’après le panorama des prêts à l’habitat de la Banque de France. Leur prêt moyen atteint 183 000 € sur près de 24 ans, avec 34 000 € d’apport.

Ancien ou neuf : quels pièges ?

Les biens accessibles à un primo-accédant à Caen sont fréquemment anciens, et les plus anciens consomment souvent plus d’énergie. À Caen, depuis 2021, environ 21 % des maisons passées au diagnostic de performance énergétique (DPE) affichent un F ou un G, contre 7,5 à 10,5 % des appartements, selon le type de diagnostic. Ce calcul est le nôtre, sur les données ouvertes de l’Agence de la transition écologique. Presque tous les logements classés F ou G datent d’avant 1975. Parmi les maisons d’avant 1948, près d’un tiers obtient un F ou un G. Par ailleurs, notre article sur la réforme du DPE explique ce qui change en 2026 et en 2027.

Dans un immeuble en copropriété, demandez les charges des deux derniers exercices, le carnet d’entretien et le plan pluriannuel de travaux avant de signer. Notre guide du compromis de vente détaille les étapes et les délais.

Dans le neuf, les frais de notaire tombent autour de 2 à 3 % du prix pour un logement vendu par un promoteur, selon notre calcul. Le PTZ s’applique aussi. Toutefois, le prix au m² n’est pas le même : un appartement neuf s’est réservé 4 172 € le m² en moyenne dans le Calvados en 2025, selon l’enquête du ministère chargé de l’Écologie. À Caen, un appartement ancien se vend 2 978 € le m² en médiane, selon notre calcul sur les demandes de valeurs foncières. Le neuf reste nettement plus cher au m². Les deux chiffres ne portent cependant ni sur le même territoire ni sur la même statistique. La taxe foncière est aussi à prévoir dans le budget.

Quelles erreurs éviter ?

Quatre erreurs reviennent souvent. D’abord, appliquer une seule définition du primo-accédant à toutes les aides. Ensuite, compter sur un PTZ pour un logement ancien à Caen, alors qu’il finance le neuf. Par ailleurs, croire que la mesure promise en 2024 est en vigueur. Enfin, oublier que les banques demandent en général un apport qui couvre au moins les frais de notaire.

Comment acheter son premier logement ?

Le premier achat d’un primo-accédant à Caen dans l’ancien suit six étapes. Nos guides sur la différence entre promesse, offre, compromis et acte et sur la signature de l’acte de vente les détaillent.

1. D’abord, fixez votre budget d’après la mensualité et les revenus nécessaires, puis demandez un accord de principe à votre banque ou à un courtier.
2. Ensuite, visitez et vérifiez le DPE, les charges et, en copropriété, les documents du syndic.
3. Faites une offre écrite : vous fixez sa durée de validité, et aucune somme ne se verse avec une offre.
4. Signez le compromis : vous disposez de dix jours pour vous rétracter, sans motif, à compter du lendemain de sa notification.
5. Déposez vos demandes de prêt : la condition suspensive d’obtention de prêt dure au moins un mois, et l’usage est de 45 à 60 jours.
6. Enfin, signez l’acte chez le notaire, deux à trois mois après le compromis en général.

Dans le neuf, le délai de dix jours s’applique au contrat de réservation : notre guide pour acheter un appartement à Caen détaille ce parcours.